房地产市场 影响因素 对策研究
一、问题的提出
改革开放以来,随着人民生活水平的不断提高人们对于物质文化生活有了更高的追求,作为生活的基本需求我国房地产市场受到人们越来越多的关注。特别是1998年房改以后,房地产这种特殊的商品在市场化之后受多种因素的综合影响,房地产价格出现了较大幅度的上涨,其带来的一系列社会问题引起了大家对房地产市场存在的问题进行反思。
二、房地产市场的主要影响因素分析
由于房地产具有消费和投资的双重属性,房地产市场价格受到供给和需求的综合影响,供求关系决定了房地产商品价格。
1.适婚人群的增加。随着我国第三次人口生育高峰时期出生的人群先后进入适婚年龄,当时每年2000万的出生人口就意味着有1000万个新家庭的新生,这个数量庞大的人群对于房屋有极大的刚性需求,是拉动房地产需求的重要力量。
2.经济收入的提高。衣食住行属于人的基本需求,住房是其中最重要的因素之一。随着我国社会经济的发展,人们生活水平的提高,对于房屋的居住质量、居住环境、交通条件和住房面积等方面提出了更高的要求,人们总体上经济收入的提高激发了对房地产的需求。
3.地方政府的政策推动。房地产价格上涨对于地方政府具有直接的好处。一方面房地产价格上涨可以拉动地方GDP,给地方官员带来直接的利益。另一方面许多地方财政严重依赖土地收益和房地产相关税费。地方政府出台的税费政策和公积金贷款政策等是地方政府影响房地产市场的主要手段。
4.土地资源的限制。由于我国人口众多、人均国土面积少的基本国情决定了国家必须限制土地的开发。土地资源的限制从根本上限制了房地产的总供给,意味着房地产的发展在数量上是会受到限制的。随着土地资源的减少土地价格出现了大幅度上涨,是房地产企业提高房地产价格的重要理由。
5.投资需求拉动房地产价格。一方面,由于我国经济发展势头良好和人民币升值的预期,大量外国资本进入中国的房地产业,直接导致上海等地房屋价格的上涨;另一方面,由于缺乏正常的投资渠道,大量国内民间资本和国有资本也纷纷进入房地产行业,成为房地产行业价格上涨的推手。
6.城乡差异。我国二元制社会结构使得资本、人才、资源迅速向城市集中,城市和乡村之间的差别在教育、交通、信息等方面迅速拉大,偏远的农村和小城镇被边缘化,城市附近的农村地区随着土地的被征用也进入了购房大军。同时在我国的城市化进程中,农村地区首先致富的群体以及各级地方官员纷纷到大中城市购置房产,是城市房地产的重要购买者。
7.建安成本的增加。人力资本和建筑材料价格的上涨提升了房屋的建筑成本,也是推动我国房地产价格的重要原因。
三、房地产价格上涨的优缺点分析
1.房地产价格上涨的优点。加速我国城市化进程。房地产上涨所带来的高额利润促使各种资本大量进入房地产行业,推动房地产行业加速发展,从而加速我国的房地产进程。城市化的进程促使我国加速从农业国家发展为工业国家的进程,提高了国民的整体福利水平。增加地方政府收入。伴随着房地产行业的超高利润地方政府取得了大量土地收益和税费收入,极大地缓解了地方政府的财政压力。房地产的相关收益已经成为许多地方政府至关重要的收入,这帮助地方政府化解了许多矛盾。拉动内需。房地产是1998年金融危机后国家拉动内需的重要产业。房地产行业的发展可以拉动与房地产行业相关的建筑材料、装潢等几十个行业的发展,从而带动我国国民经济的总体发展。
2.房地产价格上涨的缺点。拉大了城乡差距。由于农村房屋和城市房屋在产权结构上巨大的差异导致农村居民资产和城市居民资产存在极大的差异,这拉大了农村和城市的差距,引起了许多社会矛盾,加大了建设社会主义和谐社会的难度。大量外国游资进入加大我国人民币升值的压力。房地产的高额利润促使大量外国游资通过各种渠道进入国内,使得我国政府面临更大人民币升值压力。外国游资进入获取较高利润和人民币升值的共同作用,更加剧了外国游资的进入,某种程度上形成了一种恶性循环。降低我国整体产品竞争能力。改革开放以来我国奉行的是以出口为导向的现代化之路。房地产的较高利润极大打击了专心经营工业产品的国内企业,使得许多国内企业放松了对于主营业务的投入,降低了我国企业的创新能力,这对于我国整体产品竞争能力是不利的。腐败案件大增。房地产领域较高的利润导致了与房地产有关的腐败案件大为增加,加剧了干群之间的矛盾,导致了许多群体性上访事件。
四、对我国房地产市场的政策建议
1.调整房地产相关政策。采取多种政策抑制房地产的利润,把房地产行业的利润降低到社会平均利润水平,征收物业税,把投资房地产的收入纳入所得税征收范围,从根本上消除房地产投资的根源。
2.大规模建设安居房和廉租房。大力发展中小城市,城市化进程促使我国,中小城市是我国吸纳农业转移人口的主要渠道。面对每年上千万对的适婚人群建设大量安居房和廉租房来满足人们的需求,提高全社会的福利水平。
3.加强土地使用权转让管理。通过合理调节土地供求促进房地产市场的健康发展,增加房地产调控的透明度。
参考文献:
张晓晶孙涛:中国房地产周期与金融稳定.经济研究,2006
易宪容:中国房地产市场过热与风险预警.财贸经济,2005
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