目前,银行房地产开发贷款担保措施一般采用项目建设用地及在建工程抵押方式。在“在建工程”阶段,按规定在项目用地设定抵押后预售房销售登记前,未销售的房产往往处于无法管控的真空状态,如果出现开发商虚假销售、一房多卖、被查封、扣押、第三人提出工程款优先权、留置权等事件,银行仅仅拥有房屋建成前的净地部分的优先受偿权,纠纷的解决或处置将十分被动。遇到此类情况,银行的解决办法是要求项目用地及在建工程一并抵押。虽然青岛已经实行了土地使用权证和房屋所有权证“两证合一”,银行对押品价值评估一般采取“假设开发”评估法,评估价值包括净地价值以及与在建工程形象进度匹配的在建工程价值。
二、房屋预售及抵押权解除后银行债权的清偿问题
商品房预售制度,实质上为开发商和购房者对应的期房融资提供方便。开发商“边建边售”行为往往造成“权利冲突”。一般土地抵押与商品房预售不能同时并存,在开发企业未经银行同意便擅自销售、销售款项不归还对应贷款情况下,即使法律赋予了抵押权人追及权,但购房人作为善意第三人,银行的抵押权无法对抗善意第三人。由于我国没有建立起一种可靠的风险分担机制来保证,开发商的道德风险无法约束,应由开发商承担的风险在一定程度上转移到银行或房屋买受人身上。为解决商品房预售制度造成的银行风险,首先应防范开发商道德风险,未经抵押权人同意,开发商不得擅自销售已设定抵押的房屋,经银行同意解押的商品房销售,销售款项应归还对应的银行房地产开发贷款;同时,开发商销售房屋应履行告知义务,在媒体或售楼处公告所销售楼盘抵押情况,让善意第三人心中有数,自觉规避不必要的法律纠纷,确保权利不受侵害;实行房地产开发贷款封闭管理,销售收入按比例转存保证金帐户,专项用于归还银行房地产开发贷款。
商品房预售是一种交易行为,《物权法》出台后,房管部门在发放预售许可证时,依据“抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产”的规定,要求银行出具知晓且允许商品房预售,并同意预售项目办理产权转移登记手续的证明,间接要求银行承诺放弃土地的抵押权。因此,如果银行同意解押,作为抵押物的土地连同房地产将逐步地被分割出去,银行的抵押权就会逐步落空,除非银行的债权同步获得清偿,否则将面临巨大风险。
三、对房屋预售制度的意见和建议
房地产预售制度已成为房地产市场不规范的主要根源之一。该制度不仅导致房屋面积缩水、建筑设计变更、房屋质量缺陷等问题得不到解决,更为严重的是诱发了延期交房、抵押房再预售、预售房再抵押,最后甚至还会出现“携款潜逃”等违法犯罪行为。同时,房地产预售制度降低了开发商的门槛,使得不具备开发实力的企业进入了市场,增加了开发商投资出问题的几率,银行和购房人被动的成为风险投资的牺牲品。央行房地产金融分析小组在《2004年中国房地产金融报告》中称,“很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度,目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力,可以考虑取消现行的房屋预售制度,改期房销售为现房销售。”取消现行的新房预售制度,毫无疑问,对于打击房地产市场过度投资,降低金融链条当中的上游风险都有着重要意义。要理解这一政策的意义,首先要明白房地产市场的基本运作规则。一般来说,开发商会通过地方政府拿到批租的土地,这些土地通常是以非常合理的理由从市民特别是农民手里拿到的。开发商通过进行土地评估,使土地坐地增值,因为以公益的名义征得的土地再以商业土地标准进行评估,增值是必然趋势。开发商以增值了的土地向银行进行抵押贷款。不过,银行的贷款通常也不足以支持开发商建设楼盘。这时候,由于现行的新房预售制度,居民购房者的购房预付款就会源源不断地进入开发商的手里。开发商再通过银行贷款和预付款进行楼盘建设和其他后续工作。这样,楼盘建成了,房子也基本上都卖出去了。整个流程下来,开发商以非常少的自有资金,“四两拨千斤”,有的甚至是“空手套白狼”。从整个运作过程来看,风险主要集中在银行方面。目前房地产市场所蕴涵的风险,指出目前中国房地产商获得的银行资金占其资产比例70%以上,其高负债经营的财务风险已经出现。随着房地产市场监管力度不断加大,开发贷款门槛提高,房地产企业资金链条将日趋紧张,一旦资金链条断裂,风险就会暴露。从银行房地产不良贷款状况的分析可以看出,不良贷款率为5%左右,相对于个人购房贷款,房地产开发商贷款的不良率较高,其不良贷款比率要高出个人购房贷款不良比率6倍左右。
鉴于这种情况的存在,取消新房预售制度,就能起到两方面的作用。其一,提高开发商的自有资金比例,降低银行的贷款风险。开发商自有资金的提高,使得原来风险的承担大部分集中在银行的局面得以改观,开发商与银行共同承担风险,从而也约束了开发商的投机行为,银行的现金流状况也能得到改善。其二,由于切断了预付房款的渠道,开发商在自有资金不够充分的情况下,也很难获得银行的贷款。从这一点上来看,取消房屋预售制度也抑制了房地产市场的过度投资,将会挤压因此而产生的经济泡沫。
适时取消商品房预售制度,建立商品房竣工入市销售制度,是消除房地产市场不规范的重要举措,也是比较可行的。首先是金融体系改革和金融制度创新为房地产开发提供了多元化的融资方式,银行贷款、发行股票、债券融资等方式均可补缺预售商品房筹资的功能。其次是房地产开发商积累了一定的实力,具备了驾驭资金项目运作的能力,对预售商品房制度的依赖性已减弱。第三,取消商品房预售制度,建立商品房竣工入市销售制度,开发商可以解除个人住房抵押贷款连带责任保证,只要能够保证商品房质量,开发商就不需要为房屋买受人按揭贷款提供担保,降低了开发商房屋销售按揭贷款的担保风险。
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