一、假按揭产生的原因
1. 宏观经济、金融政策的影响。国家在不同的历史时期,其经济政策有着很大的差异性,上个世纪末,国家靠房地产、汽车消费拉动内需,带动了房地产业的发展,房地产的高回报率使开发商的队伍越来越庞大,一些实力不强的开发商中便有了恶意套取银行资金的骗贷者。近年来,受金融政策的影响,商业银行对住房贷款投入资金明显有扩大趋势,这意味着有大量信贷资金将从传统的产业退出而进入房地产业,一旦遇上国家紧缩银根、整治房地产市场这样的大动作,将对开发商带来巨大的影响,有些开发商就会铤而走险,在假按揭上做文章,以缓解其资金压力。
2. 开发商自身的原因。单一从事房地产开发的企业,因开发销售自成体系,如果实力较强,遇到国家大的政策调整,其抗风险的能力也较强。反之,多元化经营的企业资金链容易断裂,抗风险能力较弱。从开发商的角度看,用假按揭骗贷的根本原因在于建设过程中的资金不足,通过以个人名义贷款来获得长期优惠的资金,来弥补其资金的不足。
3. 操作简便、隐蔽性强、风险滞后。开发商找几个借款人,编造一些假资料,随意开出首付款收据,短时间内就能得到按揭贷款,与流动资金和项目贷款相比,具有时间短、操作简便、利率低、期限长、隐蔽性强等特点。开发商得到贷款后,如经营情况良好,短时间内还能保证月供,使风险滞后；如经营恶化,则将风险转嫁到银行身上。
4. 银行内部的原因。主要是商业银行在审核环节出现疏忽和过失。没有严格执行贷款审核操作规程,对借款人及其资料的真实性审查不细致。个别情况是银行工作人员出现道德风险,被开发商买通或与开发商勾结,通过假按揭实施骗贷。
二、假按揭的特征与表现形式
开发商假借内部职工、关联企业或亲友为借款人,特征多为开发商统一申请、由开发商统一负责偿还、一人购买多套住房、房屋单价与总价偏高、贷款成数偏高、贷款金额接近转授权控制线。
1. 利用内部关系人贷款。开发商通过其内部职工、职工亲属或熟人、朋友来假意购买户型朝向不好等不易销售的住房或商用房,或虚构购房事实,以个人名义在银行办理按揭贷款,由开发商统一负责偿还。
2. 利用外部关系人贷款。通过关联企业的员工或员工亲属以个人名义向银行申请按揭贷款,由开发商统一负责偿还。还有一种情况是开发商以住房抵工程款或材料款,由施工单位或供应商出面办理按揭贷款,套取贷款后,开发商用贷款资金归还工程款或材料款,贷款依旧由开发商归还。
3. 伪造借款人资料,恶意骗取贷款。开发商通过办理社保、出国手续或给好处费等形式借用或恶意使用他人身份资料申请按揭贷款,虚假借款人申请资料中大多显示其担任总经理、董事长、项目经理等职务,月薪水平从几千到几万元不等,但实际上这些借款人大多无稳定的职业或收入与此相差甚远,并且通常有相同的地域,甚至家庭住址为同一村、同一社区甚至同一居民楼。
4. 利用信息不对称欺骗借款人与银行。前期购房行为真实,开发商以购房人的名义申请了按揭贷款,但在贷款发放后,开发商又以银行拒绝提供按揭为由向购房人收取了全额房款,导致该笔贷款事实上并没有真正落在购房人名下,而被开发商挪用。
5. 虚增房价、虚增购房面积。开发商虚增购房单价,通过贷款将超过正常成交价格的部分挪用或造成事实上的降低首付款或零首付,将风险转嫁给银行；或者以虚增购房面积、虚增楼层的方式通过银行与其“委托人”签订借款合同,扩大贷款总额,骗取银行贷款。有的甚至以设备层和转换层来做按揭,更有甚者,拿一个子虚乌有的楼盘向银行申请按揭贷款,买通银行工作人员,达到实施骗贷的目的。
6. 开发商统一划拨首付款或还款。开发商虚拟交易事实后,通常先后多次由其或通过第三方账户将资金转账至各个借款人的储蓄账户,用于缴付首付款,或直接虚开首付款收据作为向银行申请贷款的凭据。贷款发放后,一般也是由开发商统一转账或提现后替所谓的借款人还款。
7. 恶意重复售楼、售后再抵、抵后再售。开发商利用有些地区房管部门在预售商品房备案制度上的漏洞,或买通内部人员,将同一套住房多次出售,从而多次办理个人住房贷款。有些开发商对已经全部销售的房屋不做销售备案,又向银行申请按揭贷款；有些开发商预售商品房后,不到房地产管理部门办理合同备案手续,通过隐瞒销售事实,又以开发项目办理在建工程抵押登记,从银行取得贷款；有些开发商在没有取得抵押权人同意的情况下,隐瞒开发项目已设定抵押的事实,擅自销售商品房。
8. 虚拟交易事实转移信贷资金。为了顺利转移信贷资金,有些开发商通过购买原材料等途径从按揭账户中向其关联企业转移资金,再通过其关联企业将资金转移至个人储蓄账户,最终以大额现金提现形式将资金转出。
三、假按揭的风险控制与防范措施
1. 对开发商的审查。对开发商的审查重点应放在开发商的资质能力、企业实力、资金实力、信誉状况等要素上。对明显具有风险隐患和存在重大纠纷的楼盘不予介入。
2. 对项目的审查。对一个房地产项目而言,按揭贷款除应具备“五证”等基本要素外,还应坚持：①严格执行人民银行“只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。”不得对按揭协议未经过有权机构审批的项目发放个人住房贷款。不得以所购房产的租赁收入作为还贷来源。不得对单位统一还款、开发商回购或返租的项目发放个人住房贷款。②从严控制个人商业用房贷款。严禁对不具有独立分割、不能独立使用、不符合房屋的基本特征、不具有独立产权的商业用房以及用途为商场、娱乐、餐饮、酒店等分割为小面积出售的商业用房办理按揭贷款。
3. 对借款人的审查。对借款人审查的重点应放在购房行为的真实性上,审查其收入的稳定性和第一、第二还款来源的可靠性。①应该坚持双人谈话调查制度。个人住房贷款客户谈话笔录中,谈话及笔录人应为双人签字。所有贷款手续中借款人的签字应在银行调查人面前当面填写,调查人应保证签字人与所提供身份证明一致,对借款人签字的真实性负责。对借款人所提供的所有证件,调查人应核对原件,对借款人提供资料的真实性负责。同时对其所购房屋与实际房屋进行核对,确保贷款所购房屋的真实性。调查人应与抵押申请人或社会中介机构共同办理抵押登记手续。双人谈话调查制度在一定程度上防止了假按揭、尤其是虚构借款人的名义骗取按揭贷款的现象。②严格执行银监会关于借款人住房贷款的月房产支出与收入比不得超过50%的规定。
4. 对银行调查、审批人员的要求。①认真执行房地产信贷的相关政策、制度。银行工作人员应严格执行人民银行、银监会、各商业银行总行制定的有关住房信贷的政策、制度和规定,自觉提高思想认识和修养,始终把风险防范放在首位,把好调查审批关。②上收审批权限,推广审批中心审批模式。所有个人住房按揭贷款都要报个人住房贷款审批中心审批,审批通过后才能发放。③从严掌握审批条件。对于夫妻双方中已有一方在银行办理个人住房贷款,在其贷款未结清前,若其配偶再次购买住房并向同一银行申请个人住房贷款的,即被认定为第二套个人住房贷款,应在贷款利率、成数上从严掌握。对于购买精装修房屋必须以剔除装修价值后的房屋价值为依据,再按照规定的贷款成数发放贷款。对于购买第二套房、高档商品住房、别墅、商业用房的贷款利率按相应期限档次贷款的基准利率执行。
5. 对假按揭采取的法律手段。发现假按揭后,商业银行要加大打击力度,对开发商要进行媒体曝光、诉诸法律直至追究刑事责任。对与开发商串通、勾结、实施假按揭的银行工作人员要依据有关制度、规定严肃处理,直至追究其法律责任。
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