关键词:房产价格;过快增长;对策
近几年来,我国的房产价格一路高歌猛进,房产业是关系国计民生的大产业,房价的增长过快不仅不利于社会的和谐与稳定,也对宏观经济的发展造成严重的影响。
一、对经济的影响方面
房产价格的起色对经济带来的正面影响
商品房需求量的变化和房价的上涨,在一定程度上促进了房地产市场的活跃,也为我市房地产持续强劲发展提供了条件。由于房产的发展,带动了建筑、钢材、水泥等行业的发展。同时,房产业的发展也加快了各市旧城改造的步伐,极大地改善了居民的居住条件。我国产业政策是农业稳市、工业强市、科教兴市、旅游富市,而房地产业的发展,不仅有利于产业战略的实现,更有利于调整产业结构。但是,房产价格的过快增长势必会影响我国经济的发展,为整个国民经济带来一定的负面影响。
房产价格的过快增长为整个国民经济带来的负面影响
房产价格的增涨过快,房价与大多数人的收入相比势必太高,大量银行信贷介入其中,囤房、炒房现象严重影响了经济的发展,房产业呈泡沫化发展的趋势也令人担忧。
1.导致通货膨胀压力过大
房价增涨过快所引起的一系列生产资料的价格上涨,最终反映到生活资料的价格上涨上,生活必须品、食品价格的上涨上造成了通货膨胀压力过大,如,近两年的猪肉价格和其它农产品价格的上涨,虽然政府进行了一系列干预措施,但下降的幅度仍然很小,再加上个别私营企业工资的涨幅很小,这样在一定程度上会造成公民的不满。以至于不利于社会的和谐与稳定。
2.不利于货币信贷结构优化
由于房产价格一路上涨,尽管政府进行了干预,但下将幅度较小,人们购房的热度还是在不断的升温,而信贷的利率较高,这就形成了购房人愿意贷入,银行愿意贷出,殊不知一个国家的经济发展的快慢,要看其整个国民经济的发展结构,如果把大量的贷款都投放到房产业上,那么其它企事业单位就得不到大量的贷款,其结果就会影响企业经济的发展。那么就会影响全面经济结构的合理化。而且由于房产开发企业和个人房贷均多为长期贷款,因此无论是房地产贷款规模仍然偏大,还是房贷需求过剩,都必然推动信贷结构中长期贷款增长过快。结果会产生泡沫经济,该经济一旦破灭,房贷收不回来,其贷款银行就会受到严重的威胁。
3.妨碍城乡结构的统筹
房价增长过高,除了会加大劳动力转移成本和收入支出的角度抑制城市化进程外,还将因此导致购房能力下降的农村人口排斥在转移特别是稳定转移之外。虽然国家一再强调实行廉租房制度,但各政府不愿意在这方面投入更大的资金,因此,农村人口的转移特别是稳定人口的转移会更加困难。
4.房价过快上涨将带动城市的商务成本提高
房价的过快上涨降低了城市的综合竞争力,在一定程度上影响了外资投入和出口的竞争力,同时,高昂的房价增加了居住成本,也阻碍了优秀人才向房价过高的城市流入,对城市经济的长期发展带来了不利的影响。
5.房地产长期贷款对银行的冲击性增加
有位经济学家这样说过,“没有只涨不跌的市场,无论市场上这个商品多么有价值,价格涨的多么高,最终价格总是要回归理性。”房地产价格也是一样,无论房地产价格上涨有多少个理由,多么富有刚性,最终也要回归到理性价位。银行相当数量的贷款来自于房地产,当房产价格下降时,就会出现供过于求,很可能就会出现大量的不良贷款,这样就会冲击银行,增加了银行的脆弱性。当房产价格上升过高时,相应的提高了银行的资本,较高的银行资本允许银行提供更多的贷款,由于很多房地产业依赖银行贷款很多,银行贷款增加,这样也会增加银行的脆弱性。
6.抑制了居民的其他消费
尽管房价持续上涨,但是有些居民由于目前所处的情况,不得不去买房。因此,许多家庭会抑制其它消费,来积攒首付款和支付月供款,过高的首付款和月供支出明显挤出了工薪阶层的消费需求。
二、造成房产价格上升的原因分析
良好的经济全面推动了房价的上涨
1.国内外的经验表明,房产价格的走势与一国的经济发展水平、城市化进程密切相关
从我国的情况来看,房产需求旺盛,房地产业的快速发展业得益于国民经济的持续快速发展、城市化进程的加快和人民生活水平的提高。从1998年到2006年,我国国内生产总值由84402.3亿元人民币增长到209406.8亿元人民币,扣除物价因素,年均增长9.2%;同期我国的城市化率由33.35%提高到43.9%,每年约增加1.3个百分点。
2.居民的购买力大大提升
1998年到2006年,城镇居民人均可支配收入由5425.1元人民币增加到11759.5元人民币,按可比价计算,年均增长8.9%;截至2006年年底,我国城乡居民本外币储蓄存款余额有16.7万余元,客观上具备了较强的住房消费能力,随着收入的增长和储蓄水平的提高,城镇居民改善和提高住房条件的要求日益增加。老居民以旧房换新房,小房换大房;新职工则通过按揭、负债的方式购房。特别是住房制度改革以后,房产归属关系发生了变化,住房已成为家庭财产的重要组成部分,计划经济体制下被压抑的住房需求得到释放;住房制度改革取消了福利分房,工薪阶层进入商品房销售市场,拉动市场需求;城市化进程的加快,城市规模扩大,进城农民增多,增加购房需求。
政府行为的扭曲推动了房价的过快上涨
政府在房地产市场中具有双重身份:一方面政府作为房产市场的监管者,要代表公众利益,控制房价,解决底收入家庭的住房问题;另一方面政府又作为市场的参与者,希望土地卖出高价,增加财政收入,土地的增长,就会导致房价成本增加,个别城市的房价下降持续缓慢,其中这是一个非常重要的原因,因为个别城市房地产创造的收入在整个收入中占50%,同时也是考查政府工作业绩的重要标志。
居民投资的需求转变
目前我国的资本市场不够完善,居民可供选择的投资渠道十分有限。手中的存款无地方可投,物价逐渐在上涨,银行存款利率又底,因此一批居民就会选择投资性购房,据不完全了解,有些房早已卖完,几年后去该小区再查看,几乎无人居住,特别是一些高价的商品房,为什么呢?等待机会再卖高价。这也必然增加了住房的名义性需求。
房产的成本在不断的上涨
房地产的成本主要包括土地成本、建筑成本、管理费用、税费、利润等。土地价格和建材的价格上涨,使房产的开发成本不断上涨,对房价形成了很大的推动力。
1.土地交易价格不断上涨
土地资源是固定的,而人口是在不断的增加的,随着工业化和城市化建设的推进,产业生产和居民生活条件的改善对土地产生了巨大的需求,大量的土地资源被占用,土地供需出现矛盾,土地价格不断上涨,还有些开发商挪用土地开发项目。目前,土地收入是地方政府财政收入的主要支柱,房价、土地的上涨,有助于地方政府获取更多的收入,据统计,2003年上海的卖地收入为216亿元人民币,相当于上海地方政府财政总收入的24%,而北京市的房产收入占总收入的46%。房地产膨胀的越大,地方收入就越大,那么政府领导的业绩就越大。土地交易价格的上涨,就推动了房产价格的上涨。2.建材价格的上涨
从建材的成本来看,我国目前正处在重工业化和消费结构升级阶段,投资需求旺盛,生产结构偏重于工业化,对钢铁、水泥、建材等能源、原材料需求较大,而国际市场初级产品也处于价格上涨阶段,这就导致了房产价格的上涨。
3.房产供求结构性矛盾进一步延续
一是经济适用房供应比例下降,在市场繁荣、供销两旺的形式下,房产开发企业在利益比较优势的驱动下过分集中于中高档商品房的建造,中低商品房供应量明显不足;二是一些城市中低位普通商品住房供不应求,推动商品住房平均价格上升;三是经济适用房供给不足是房产结构不合理的主要表现,也是造成我国住房价格居高不下的中要原因。经济适用房比重偏低不仅弱化了对商品房价格的抑制作用,而且加重了大多数中低收入家庭的购房负担,更让人担忧的是,由于经济适用房供给不足,成为稀缺资源,甚至成为寻租的对象,相当一部分本以中底收入群体为需求对象的经济适用房反而成为富裕阶层的投资工具,严重偏离了政策的初衷。
一些城市的政府通过房地产开发大搞城市建设和政绩工程,过分利用土地资源来经营城市
部分商业银行认为个人住房按揭是低风险、高利润贷款二大量放贷,由于银行之间协调不够,投机性购房者有利可乘;开发商为追求开发利润最大化,囤积土地、囤积房源,人为造成市场紧张,诱发房价短期内的非正常上涨,而持续上涨的房产价格,使得消费者对房价上涨的预期增加,一些持币待购者因担心房价继续上涨而被迫提前购房。
期房预售政策
这个政策能够让开发商空手套白狼,用炒房人的钱和真正要买房人的钱来建房,这样以来,让不合格的开发商有空子可钻。
三、解决房产价格上升问题的几点建议
房产价格上涨过快过高,会导致房产市场的畸形发展,不利于构建和谐社会。一方面影响内需,房产以及医疗等改革力度过大,会使城镇居民预期不稳定,不得不压缩即期消费甚至透支未来的消费能力;另一方面,加剧两极分化,影响了中产阶层的产生,当前商品住宅的购买群体主要是正在生成的中产阶层,拥有房产是中产阶层的标志。目前,我国正处于中产阶层的前期,这一时期,中产阶层的过快形成与壮大,是中国实现社会稳定和建设和谐社会的重要障碍。因为房价过高会使房市沦为少数人的敛财工具,从而加剧两极分化。
加大事宜中低收入群体居住的房屋供应量
1.供求关系在很大程度上影响着价格
俄罗斯业内人士认为,新房供应量不足是造成俄罗斯2006年房价暴涨的主要原因。2007年以来,在俄罗斯政府各项措施的推动下,新房供应量大幅增加,这对遏制房价过快上涨发挥了重要的作用。根据政府计划,俄罗斯2007年全国投入使用新房的面积从2006年的5010万平方米增加到5600万平方米,而到2010年新建住房面积将达到8000万平方米。俄罗斯为有效抑制房价上涨而采取增加住房供应量,并采取严厉打击住房建设和销售领域的腐败现象及哄抬物价行为,对于住房市场实现供求平衡、房价回落到相对合理的水平起到至关重要的作用。
2.加大经济使用房的供给计划,并确实保证执行,一直以来,这都是抑制高价房的有效手段,政府还可以考虑接受外商的投资来建设经济使用房。
制定为单位和个人提供资金支持的政策
政府提供资金支持或优惠措施鼓励开发商为低收入人群盖房,以及政府为低收入人群购房、为租房提供资金支持等,也是一些国家的有效经验。德国近年在社会住房的框架内资助私人投资者和地方房产公司,帮助他们为在市场上难以获得住房的家庭提供廉租房。政府还资助房产开发商对现有住房翻新改造,供低收入家庭居住。德国政府还实施住房金制度,通过向低收入家庭提供补贴,帮助这部分人群获得合适的住房。
加大土地供应调控力度,严格执行土地管理制度
根据中央有关规定在执行土地利用总体规划和土地利用具体计划的前提下,市政府应制订相应措施和办法,对居住用地价格,尤其是在政府土地储备较少的情况下,一定时期内,要合理确定土地的最高现价,在提高居住用地供应比例上,要着重增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地的供应量。同时,要加大对闲置土地的清理力度,提高土地的利用率。
严厉打击房地产商及个人的投机行为
政府和相关管理、执法部门要认真调查、研究,切实加强监管。严厉打击房地产商和虚假企业及个人投机经营、炒买炒卖、囤积土地、待价而沽等不法行为,采取强有力的措施切实抑制房价上涨。
政府在考查各级政府时,不仅要看该地区的经济业绩,更要看该地区是否做到以人为本、把民众作为第一的思想
中央领导在地区发生灾难时,总是第一时间内赶到现场,关心民众的生活、思想情绪等。我们各级政府也应该向中央领导学习。同时,国家领导在对他们考核时,要把该地区住房安置情况和房价的下降情况作为他们的重要考核内容。如果做到这一点,尽管在经济上损失一点,但我们却得到了广大群众的民心。有些政府是光打雷不下雨,上级虽然制定了一系列关于如何使房价下降的措施,但下级却没有去严格执行,想方设法钻空子、找漏洞,惟恐损害自己的利益。因此,各级政府必须树立科学的政绩观,即:把群众“赞成不赞成、拥护不拥护、答应不答应、满意不满意”作为衡量各级领导和政绩大小、有无的根本标准。
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