房地产项目 进度管理
一、项目进度管理的概念及作用
房地产项目进度管理主要指在既定的工期内,编制出最优的施工进度计划,在执行中经常检查施工的实际进度情况,并将其与计划进度相比较,若出现偏差,便分析产生的原因和调整措施,修改原计划,不断地如此循环,直至房地产项目竣工验收。房地产项目的进度管理目的是确保房地产项目项目的既定目标工期的实现,或在保证施工质量而不增加施工实际成本的条件下,适当缩短施工工期。
二、影响房地产项目进度的因素
对于房地产项目进度的影响因素,一般认为有人为因素、技术因素、材料和设备因素、机具因素、地基因素、资金因素、气候因素、环境因素等,其中人的因素是最主要的干扰因素,最常见的有两种情况,一是项目经理对项目的特点与项目实现的条件认识不清。二是项目参加人员的工作失误。
三、做好房地产项目进度管理的具体措施
1. 合同措施
工期的确定。一般来说,合同工期主要受建设单位的要求工期、房地产项目规模的定额工期以及投标价格的影响。房地产项目招投标时,由于房地产项目工期紧迫,建设单位通常不采用定额工期而根据自身的现实需要提出要求工期,并由此限定投标工期,只从价格上选择相对低价者中标。多数施工单位为了实现中标这一首要任务,忽视房地产项目造价与合同工期之间的辩证关系。因此,要求工期的科学合理和允许投标工期在平衡投标报价中发挥作用,将有利于减小建设单位在进度目标控制中存在的风险。
工程款支付的合同控制。房地产项目进度控制与款项的合同支付方式密不可分,工程进度款既是对施工单位履约程度的量化,又是推进项目运转的动力。房地产项目进度控制要牢牢把握这一关键,并在合同约定支付方式中加以体现,确保阶段性进度目标的顺利实现。
合同工期延期的控制。合同工期延期一般是由于建设单位、房地产项目变更、不可抗力等原因造成的;而工期延误是施工单位组织不力或因管理不善等原因造成的,两者概念不同。因此,合同约定中应明确合同工期顺延的申报条件和许可条件,即导致工期拖延的原因不是施工单位自身的原因引起的。在房地产项目进度控制中还要判断延期事件是否处于施工进度计划的关键线路上,才能获得合同工期延期的批准。若延期事件是发生在非关键线路上,且延长的时间未超过总时差时,工期延期申请是不能获得批准的。此外,合同工期延期的批准还必须符合实际情况和注意时效性。
2. 经济措施
强调工期违约责任。建设单位要想取得好的房地产项目进度控制效果,实现工期目标,必须突出强调施工单位的工期违约责任,并且形成具体措施在进度控制过程中就对企图拖延、蒙混工期的施工单位起到震慑作用。如根据审定的房地产项目进度计划对照形象进度,属施工单位原因超过计划时间点未能完成形象进度的,以合同价款的若干比例按每延误一日向建设单位支付工期违约金,并在房地产项目进度款支付中实际体现。施工单位在下一阶段目标或合同工期内赶上进度计划的可予以退还违约金;否则,建设单位将继续扣留或累计扣罚违约金。
引入奖罚结合的激励机制。长期以来,在实现房地产项目进度控制目标的巨大压力下,针对施工单位合同工期的约束大多只采取“罚”,但效果并不明显。因此,房地产项目进度控制只采用“罚”的办法是比较被动的,而采取奖罚结合的办法可以引导施工单位变被动为主动。施工单位在合同工期内提前完工奖励的幅度可以约定为一个具体数值或是与违约金支付的比例相当。由于奖励比惩罚的作用更大,争创品牌的施工单位自然会积极配合建设单位的进度控制,尽可能为此荣誉而努力,也有利于促成双方诚信合作的良性循环。
3. 组织措施
制定工作授权协议,强调责任。制定进度计划时未制定相应的责任分配矩阵,致使工作职责不太明确,只是通过领导口头授权来指导工作,而领导的授权往往是不系统地、不周密的、多变的,所以在下达进度计划的同时,还要下达相对应的责任矩阵。
责任矩阵可以明确计划中的各项工作由谁负责,但不能明确执行标准。进度计划中只有完成时间,却没有质量标准,执行者为了按期完成任务,有可能会拿半成品应付了事,结果导致后续工作无法进行。所以,以书面的形式明确计划中每项工作的质量标准、可用的资源等细节问题,是很有必要的,而工作授权协议就是这样的文件。
加强对施工项目部的管理,建立明确的工作分解结构。施工项目部是建设项目进度实施的主体,建设单位进度控制的现场协调离不开施工项目部人员的积极配合。因此,项目部组成人员的素质尤为重要。建设单位应当要求项目部的人员配备与招投标文件相符,主动加强与项目部人员的相互沟通,了解其技术管理水平和能力,正确引导其自觉地为实现目标控制而努力。同时,建设单位还可以督促施工单位对房地产项目项目部从进度、质量、资金等方面进行监督检查管理。
工作分解结构是项目任务的一种自上而下、层层分解的表达方式,使每项任务都被安排到整个项目结构的适当位置,既要将所有属于项目的工作列入其中,又要将所有不属于项目的工作排除在外。运用工作分解结构,可以使进度计划层次清晰、工作齐全。
参考文献:
陈志勇,工程网络计划中资源优化问题的研究,大连:大连理工大学,2006
丁士昭,工程项目管理,北京:中国建筑工业出版社,2006
赵永明,房地产开发项目成本控制研究,哈尔滨工程大学,2007
刘保胜 石晨义,浅谈房地产项目建设阶段进度管理,科技信息,2007
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