目前廉租房发展存在两个具体问题,一是政策缺位,二是资金缺位。目前的资金来源渠道主要包括财政拨款、住房公积金增值收益、土地出让净收益资金、社会保障和社会捐赠等,但远不能满足廉租房建设的需要。据建设部通报显示。截至2005年底,全国累计用于最低收入家庭住房保障的资金仅为47.4亿元,尚存在巨大的资金缺口。
一、廉租房信托融资模式提出的背景及依据
增量市场与存量市场发展不均衡,不宜低水平新建大量廉租房
因为目前存在着大量的上世纪80-90年代建设的暂时还达不到拆迁标准的二手房,再建设低成本廉租房小区无疑是低水平的重复建设。这与建设资源节约型社会目标不符,况且低收入者集中居住有可能形成像发达国家出现过的贫民窟,引发新的社会问题。
KEITs目前在房地产高端启动,在中国存在金融障碍
因为我国房地产的现状是低端缺位。高端不缺位,如果在金融方面支持高端房地产市场,这和目前宏观调控指导思想有悖；如果高端市场要融资,可以不用REITs。政府政策层面可能也不会首先支持。在解决低端市场过程中把REITs机制、运作规律建立起来,这个工具将来还可以向高端发展,所以当务之急是首先有REITs,这是一个现实的选择。
二、廉租房信托的运作思路和模式
廉租房信托总体的运作思路
采用信托的方式分散购买购房存量市场中的二手房、空置房、银行处置资产或经济适用房作为廉租房,持有廉租房的是政府背景的主导机构,在廉租房上形成一些基金。比如原来支持廉租房的社保、土地出让金等等,通过金融机构的市场运作,使廉租房的信托形成一种类似于国债性质的投资项目。最大化利用社会资源。政府负责制定廉租房的标准、审批入住资格,并提供租金和税收方面的补贴,金融机构负责发行信托产品和管理信托资金,并负责聘请专业的机构对所购物业进行管理。
模式的收益来源
廉租房信托的主要收益来源是廉租房的租金收入,包括政府补贴和承租户支付的租金。可以作为房地产信托基金的红利来源和偿付本息的来源。政府每年投入的预算资金只要保障廉租房租金和资本市场回报率之间的缺口即可,这使有限的政府资金能够带动较大规模的社会资金来收购充足的廉租房源。以满足广大低收入群体的住房需求。
假设全国每年通过发行廉租房信托筹集1000亿资金,按照2006年约3500元,平米的平均房价,可以购买约3000万平米普通住房。按平均每户60平米,可以解决约50万户低收入者的居住问题。按照信托5％左右的年资金回报要求,假设租金收入是1元／平米／月,每年政府的补贴支出大约为1000亿×5％-1元／平米／月×12月×3000万平米=46.4亿元。
投资者回报
因为廉租房有政府资金的介入,再加上一部分土地出让金等投资,廉租房信托的回报率不会太高。但一定高于银行存款,像国债就是这样。由于有政府背景的保证,回报比较可靠,投资者购买的会比较多。
三、启动廉租房信托的意义
目前房地产市场重心往下移,稳定低端意义非常大。廉租房信托对低端房地产的发展和稳定尤其具有意义。现在房产市场低端不稳定,最缺位的是低端的。不能把所有的住房需求都弄到市场上去解决,政策公共产品应该包括廉租房。
通过这种模式既能解决政府保证中低收入群体住房的难题又不过度地增加负担,同时还能整合存量房地产市场资源、减少低水平重复投资,疏导部分中长期资金投资房地产的需求,拓宽资金渠道。
总之,以廉租房为突破口和切入点来发展房地产投资信托。不仅能解决廉租房发展中资金的瓶颈难题。也可以缓解房地产增量市场与存量市场发展不均衡的深层次问题,推动房地产金融走向成熟和房地产行业的健康发展。
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