内容摘要：随着我国房地产业的发展,空置问题逐渐成为关注焦点。本文对我国有关商品房空置的研究进行了总结与评价,概括了国内空置问题研究的现状,认为目前我国的空置研究可以分为对空置内涵、计算方法及合理空置率的研究、对空置问题对策的研究及空置问题的实证研究三个方面,并分析其研究方法及结论的优缺点,最后提出我国空置问题研究中存在的问题以及未来应该加强的领域。
关键词：商品房空置 研究进展综述
近年来,房地产业成为我国国民经济的增长点和消费热点,在我国的经济发展中的地位越来越重要。近年来,在研究房地产市场状况时,许多学者都会提到“空置或空置率”这一概念。
空置指标是反映市场供求平衡的重要指标,通过对空置指标的研究可以洞察房地产市场的变化,为决策提供重要的参考依据。所以,在这些争论中,无论是“泡沫论”的支持者还是反对者,都在用空置量的增、降数据作为依据。然而,由于我国并没有对空置或空置率作出过权威或公开的定义,因此在商品房空置问题上存在着很大的争议。
在众多商品房空置问题的研究中,大致可以分为三类：对空置内涵、计算方法及合理空置率的研究,即对空置问题本质或者说是理论基础的研究；对空置问题对策的研究,即如何降低空置面积或空置率；针对某个城市空置问题的实证研究。
对空置内涵、计算方法及合理空置率的研究
概念与内涵的研究
处于何种状态的房地产才是空置的,目前在国内没有一个公认的定义。即使是权威的统计部门,空置房的定义也在不断的变化。
从表1中统计部门对空置定义的发展变化可以看出,空置的定义越来越明确。而且这些变化都是在“报告期末已竣工的商品房建筑面积中尚未销售或出租的房屋面积”这一定义的基础上,分别对“竣工”、“未出售或出租”作出具体的解释,从而使空置的概念更明确,在统计过程中更具可操作性。
对于统计部门提出的空置面积定义,大多数经济界人士及业内人士存有异议。因为这样统计出的数据不包括租赁市场上存在的大量空置房,只反映了市场上商品房增量面积的变化,缺少对存量面积空置量的控制, 不能全面地反映出房地产市场的真实状况。如果以此作为政策调控的依据难免有缺失。
但是,学术界对空置的概念并没有提出其他的或者新概念。只是对上述统计部门提出的概念进行讨论,分析其利弊。并且对各种结论的认同也是各执一词,并没有达到统一。
易宪容计算方法的研究
空置率计算方法的问题是近期争论中焦点中的焦点。我国商品房空置率到底是多少,现在有多种说法。主张泡沫严重的一方声称,当前我国商品房空置率已高达 30%多, 远远高于10%的国际警戒线。而认为房地产没有泡沫的一方则提出空置率还不到 5%,远远低于国际警戒线。为什么会出现这么大的差异呢？原因是双方各取所需, 所采用的计算方法分子分母都不相同。有人从销售统计角度定义房屋空置率,有人则是从使用性的角度来定义房屋空置率。在现有文献中,计算方法可以归类为以下三种：
蔺涛和戚少成合理空置率的研究
顾志明和叶科
2.曹疆.空置率之争.中国地产市场, 2006
3.王仕军, 赵元铭.商品房“空置率”三大拷问.浙江经济, 2006
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