关键词：房地产开发；投资风险；风险管理
中图分类号：F272
文献标识码：A
文章编号：1674-114511-0149-02
根据风险管理理论和房地产投资的特点,防范和控制风险的基本思想是对某种损失的可能性进行调整,进而尽可能地降低这种可能性。如果造成损失的不确定因素有可能出现,也有可能不出现,那么在投资过程中应尽量避免可能出现的情况。如果造成损失的不确定因素有大有小,就要采取措施使出现的可能性尽量小,从而减少损失的可能性。
在工程风险规划的各种手段中,主要有风险回避、风险控制、风险转移、风自留、风险分散、风险利用。风险回避主要是中断风险源。使其不致发生或遏制其发展。风险回避是根据风险预测评价,经过权衡利弊得失,采取放弃、终止开发活动进行,或改变活动方案,以避开风险源地,消除风险隐患的措施。风险控制是指在风险事件发生前、发生时及发生后,采取的降低风险损生概率,缩小风险损失程度的措施。风险控制根据控制目的分为风险预防和风制。前者以降低风险损失发生概率为目的,后者以缩小风险的损失程度为目的。风险转移是指开发商在开发在开发过程中,有意识地将自己不能承担或承担的风险转嫁给其他经济单位承担所采取的措施。风险转移的途径有保险、保证和期货。风险自留是指房地产开发经营者自己承担风险事件所致损失。在房地产开发经营中,对一些无法回避,难以控制和转移的风险,或因冒该风险可能获得较大利益时,在不影响开发者根本利益、大局利益的前提下,常采取风险自留措施。风险分散是通过房地产开发主体和客体的分散,增加风险的承受单位数达到减少风险的目的。风险利用是指开发商利用人们惧怕风险、追求安全的心理,通过参与确实存在风险的开发活动,依靠自身扎实的风险管理工作,兴利抑弊,谋求自身最大收益的行为。
通过对潍坊市地产开发项目进行风险综合评价,结合风险控制理论、风险处置方法,对潍坊市地产投资风险管理提出以下建议：
一、关注宏观经济发展、政策变化和市场供求现状。有效控制财务风险
从风险预防的角度看,由于预售收入受政策、市场价格变动等因素影响较大,如果预售收入完成不好,无法进行后续建设,会引发整个项目资金链的断裂,对项目造成毁灭性打击。因此必须加强市场调研,根据环境变化灵活确定策略,确保预售进度的按期完成。
筹资风险主要采用风险控制与风险自留,具体财务风险的控制措施如：
第一,明确不应过度负债,项目开发前期对资金运作应有全过程通盘的考虑,留有余地并有资金补充应急计划。
第二,将短期负债与长期负债区别对待,尽量减少短期负债,以适应金华园房地产项目开发寿命周期长的特点。
第三,将房地产销售工作提前,用销售收入弥补资金不足,减少负债并提前赢利。
二、调整产品的档次定位,正确识别消费心理。确定本项目的目标客户层
高档的商务楼楼盘,档次越高客户层而越窄。针对目前潍坊市经济发展的现状及高新区同类楼盘的分布状况,对定位为高档商务楼的支撑力度不够。另外从市场消化需要来看,高档商务楼消化周期长,不利于资金的快速回笼。建议本案以中档略偏高档的定位切入市场。
目前,投资者投资商务楼时主要存在以下心理：对现代化办公环境的向往心理；对尊贵、安全与环境的高度认同；从众、跟风心理较重；有一定的投资意愿,但受传统文化影响很大,性格偏内敛。租购高档商务楼的目的主要是以新生代企业寻求发展机遇；国内外知名企业拓展业务,高起点切入市场；看好区域租赁市场的投资客。因此,项目应尽可能将目标客户定位于大中型企业、新兴高科技领域业主、金融机构、知名度较高的中介服务机构等。
三、风险控制和风险转移
对设计变更风险、设计方案不合理风险规划主要采用风险控制和风险转移,具体措施如下：
第一,加强施工前施工图审查及设计交底,建立健全设计交底与施工图会审制度。设计交底是指在施工图完成并经审查合格后。设计单位在设计文件交付施工时,按法律规定义务就施工图设计文件向施工单位及相关单位做出详细的说明。加深其对设计文件的特点、难点、疑点的理解,掌握关键工程部位的质量要求,确保工程质量。施工图会审是指承担施工单位以及建设单位、材料、设备等相关单位,在收到审查合格的施工设计文件后,在设计交底前对施工图进行全面审查。其目的有两个方面：一是使施工单位和各参加单位熟悉设计图纸,了解工程特点和设计意图,找出需要解决的技术难题,并制定解决方案；二是为了解决图纸中存在的问题,减少图纸的差错,将图纸中的质量隐患消灭在萌芽中。
第二,采用监理制度。目前国内大多工程只采用了施工阶段的监理制度而设计阶段没有实行监理制度。采用监理制度可以有专业的监理公司来进行设计的全过程质量跟踪监督,同时监理单位在设计招标时间可以进行设计方案竞赛。选择更好的设计单位,这样能减少设计图中存在的问题,更进一步减少设计变更的发生。同时,监理公司组织施工图会审及设计交底,更好规范各单位的行为,提高审图质量。
第三,严格设计变更审查制度。无论设计单位、施工单位还是业主提出的设计变更,必需经业主认可,由原设计单位认可并出正式设计变更,并详细分析变更前后的成本增减,以便业主对项目投资的控制。
四、对工期拖延风险的控制措施
对工期拖延的风险规划主要采用风险转移,利用工程承包合同与工程监理合同将该部分风险注意到施工单位和监理单位,具体措施如下：
第一,在工程承包合同中,严格制定相关工程工期条款,在该项条款中,明确指明工期拖延所早成的后果及相应承担的责任,将该部分风险转移到主体承包单位。
第二,聘请专业监理公司,在监理合同中同样设定相应工期条款,明确监理公司对工期拖延同样负有责任。
五、对各种安全事故风险以及其他风险的控制措施
第一,制定监督计划。每一项工程都应该编制监督计划书,交代了监督工作内容、重点和方式,并明确各工程所选派监督人员及其联系方式,对涉及结构安全和重要使用功能的关键控制点应做出详细的监督计划安排,将计划书下发给施工及施工主管部门,要求各单位严格按照计划书上的要求,按程序开展工作。
第二,监督交底。监督计划书下发后,业主应针对各个工程分别召开监督交底会议向施工、监理及施工主管部门解释监督计划,明确建设各方职责、监督依据、监督内容、监督方式和对关键部位质量的控制点。
第三,现场监督。对各种原材料、构配件、设备的进厂检验严格把关,不合格的坚决予以退回；对停检点、必检点、重要隐蔽工程的验收实施监督,不合格不得进入下一道工序,监督到位率应达到100％；对主要分项、分部工程、单位工程的验收实施监督,若不符合相应工程质量验收标准的规定,责令其返工并重新进行质量评定。
第四,坚持现场巡检,对发现的质量问题发整改通知书或罚款通知,重大质量问题发质量通报,并要求在规定的期限内整改完毕,经检查后填写复查记录,不按期整改的予以罚款,同时扣分作为今后招标的依据。检查监理公司的人员配备情况。检测设备是否齐全,现场监督情况,要求定期上报监理周报和监理月报。
第五,向有良好信誉,供货质量稳定合格的供货商采购。并在采购中保证所采购的设备、材料质量是可靠的,满足设计文件所确定的各项技术要求,能保证整个项目生产或运行稳定。所采购的设备和配件的价格是合理的,技术相对先进的,交货及时,维修和保养年限得到充分保障。
第六,聘请专业监理公司来进行施工过程控制。采用全过程监理制度,业主大多不懂专业建设施工,人员大多是为建设而临时组建的,没有施工经验,而监理工程师都是专业从事施工建设管理的,经验丰富,对施工过程能进行全方位控制,进而减少不必要的损失。
第七,注意收集原有地下条件资料,对该地域的底下埋藏物应注意防空洞、通信、供电、给水、排水、燃气等地下管线和文物古迹、坟墓、废弃矿井等的不确定性。
第八,聘请专业地质勘探公司对该地域进行全方位地质勘探,从而了解该地域的工程地质条件、水文地质条件,包括地基承载力、软弱土层、地质断裂带、不良地质结构、地下水埋深、水质污染的不确定性。
第九,实行动态控制。项目成本的发生涉及到项目的整个周期,项目成本形成的全过程,因此,成本管理要伴随项目施工的每一阶段,包括事前控制、事中控制、事后分析等。
第十,对相关从事危险区域,危险工作的人员进行意外事故保险。任何风险防范措施都是有“人”来发现并实施控制措施的,对房地产开发项目总体而言,首要的是建立一只懂业务,能力强、熟悉市场的管理队伍。有了这样一只队伍,就能够从源头上减少和消除各种风险因素对房地产项目的影响。
另外,进行风险控制管理要注意两个关键问题：一是风险控制目标的确定与分解,二是责任落实。当然,在有效管理规划与控制风险时,还应注意工程项目风险控制的执行与反馈。这是对风险控制效率和效果评价与规避风险能力再提高的过程。检查风险管理方案的实施情况,对风险情况进行监控,用实践效果评价风险管理决策效果。要确定在条件变化时的风险处理方案,检查是否有被遗漏的风险,对新发现的风险因素应及时提出对策。
相关：
商业英语广告修辞的的语言魅力广告的最终目的是商品推销。为实现此目的,广告撰稿人常利用比喻、拟人、双关、押韵等修辞格来增强语言的表达效果,更加显现了商业英语广告修辞的语言魅力。 商业英语广告 修辞 广告修辞随着我国经济的发展及对外..
物流园区绩效评价研究本文通过研究物流园区绩效评价体系的特点,结合目前绩效评价指标体系研究成果,探讨了物流园区绩效评价体系的构建。 物流园区 绩效评价 构建一、引言物流园区是现代物流业发展的产物,我国的物流业正处于蓬勃发展..