高高在上的房价被万夫所指。在这一个人人都喊房价贵的年代,房价牵动着万民的神经。
围绕房价这一话题上也不乏各方观点的热议,其中有认为房价还会持续强劲上涨的开发商任志强,也有极力抨击、痛恨房价过高的学者刘正山。诚然,在人人都在“恐高”观望的氛围下,看抑或看涨都乃人之常情,而房价究竟如何定价?或应该如何定价却是购房者们都解不开的谜。
对此,《中国联合商报》采访了包括经济学家刘正山在内的部分专家,共同对现时房价争论做了一个理性的梳理、剖析。
两手推动高房价
在刚刚结束的两会上,房价是最受瞩目的焦点。其中,房价过高是一个重要的原因。
住房价格过高且如此疯狂,真是因为人们很有钱?还是人们急切需要住房?
“都不是。房价过高更不是‘刚性需求’所造成的。”经济学家、中央党校多个课题研究组成员刘正山对《中国联合商报》表示。“房价疯狂,是两只手推动的,投机炒房与高地价。”
金融危机以来,由于政府采取救经济的举措,如去年银行新增贷款9万亿元左右,不少人认为,资金这么多,手中的钱一定会贬值。而一般认为住房是最好的保值资产,于是,很多人投资买房。
而在刘正山对房价的实地调查中,一些房地产中介告诉他:70%以上的买房者都是用来投资,甚至一层楼一层楼的买。
受投机行为的追棒下,房价节节走高,同时一些地方政府减少土地供应,在一定程度上造成住房供应不足。“住房是建设在土地上的,如果政府减少土地的供应,就会减少住房的供应。买房的人多,房子却少,价格将上涨。”刘正山认为。
以北京为例,2009年计划供应住宅用地1300公顷,比2008年减少24%。而且这么少的供地“计划”,只完成了70%左右。
政府助长高房价背后是极度的危险,如果掌握不好,甚至会造成泡沫破碎、经济崩溃。刘正山分析其中的原因时说:“地方政府放任或推动房价疯涨,有深刻的原因。1元钱的房地产开发投资,可以为政府带来2元左右的土地出让金及税费。那么,1998年到2008年,房地产开发为政府带来的收益高达28万亿元,相当于2008年中国经济增长总值。”
与此同时也有人认为,高房价是因为作为“第二财政”的过高的土地出让金造成的。回头看我们的历史,在“地王”频现的2009年,中国土地市场土地出让金总金额达15000亿元,同比增长140%。
“房价高,非常重要的原因就是地价高推动的,只要地王一出现,就会对周边的二手房、新房预期产生重大改变。”大连万达集团董事长王健林表示,“目前实施的招拍挂方式,完全是价高者得,这才是推升房价的根本原因。”
很大的泡沫
房价的定价,与其他商品差不多,只是具体有差别而已。所谓高与低,只是相对而言,主要看参照点是什么。
刘正山认为,根据国际上公认的权威指标,房价是否高昂主要是与住房消费的收入相比,也就是购房者的支付能力相比。而购房者,有两种:自住型购房者和投资者。对于自住者而言,主要指标有二:第一,月供与收入比;第二,房价收入比。但是目前国内有些房地产商和部分学者否认上述计算方法。
月供与收入比,是说,一个家庭一个月支付的房贷本息,不能超过月收入的30%,否则,生存压力很大,对银行也存在较大的还贷风险。经济学最权威的辞典《新帕尔格雷夫经济学大辞典》中就有这个指标。这个指标所说的房价高,主要用于银行放贷的参考指标。一般衡量房价的还有房价收入比,这则是国内争议最多的一个指标。
刘正山表示,判断房价的是否虚高,一般是按投资指标而定。对投资者而言,一般用租售比。主要考虑多少年就可以收回投资,这也是衡量房价泡沫的最主要指标。
目前通用的有两种算法:一套住房的月租金与这套住房的房价之比,合理范围一般在1:300～1:200。当然,低于200更好,不超过300最好,否则,这样的房地产不具备投资的价值,现在,我国很多城市的住房,按照租售比衡量,早已不具备投资价值,所以,泡沫很大。
清华大学教授、著名经济学家蔡继明也表示,房价与收入之比超过6倍,国际上通常认为存在泡沫,而我国的房价与收入之比大概在8倍以上,很显然我国房价偏高。
做好地方政府定位
在一个泡沫化的市场上,可以继续推高,但不会太高。因为,只要是泡沫,都必将破灭。城市化进程加快也不能掩挡住有泡沫的实事。
“城市化加快是必然趋势,但也未必会带来高房价,城市化被夸大,高房价并非‘刚性需求’所造成的。但是在这个问题上政府缺位很严重。”刘正山强调说。
既然泡沫必将破灭,那么如何才能让泡沫下的房价不至于祸及殃池呢?
除非快速增加消费者的收入,逐渐消化。但是在这个问题上政府缺位很严重。
对于政府该如何调控,刘正山表示,首先要做好的是地方政府的定位。其次,要重新定位住房的性质。几乎所有的发达国家,都是在经济起飞的初期采用优先保障居住问题的方针,由政府主导解决住房问题。
当社会主要群体的住房问题解决之后,才放开商品房市场、推进住房私有化。随着的住房短缺问题逐步缓解,发达国家才广泛开始实行住房市场化政策,放松或取消租金管制,对社会出租房不再大规模建造,转而翻修,鼓励住房私有化,增加自有住房的补贴,同时减少对低收入人群的住房补贴。
相比之下我国住房政策,存在过度市场化的趋势,住房保障严重不足。
1998年7月3日,《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》23号)提出,深化城镇住房制度改革的目标是:“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系;发展住房金融,培育和规范住房交易市场。”然而,其后政府并未兑现“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”的承诺。到了2003年8月12日,《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》称:“房地产业关联度高,带动力强,已经成为国民经济的支柱产业。”
截至目前,经济适用房供给比例却只有3%,远远低于1998年国务院23号文件所说的70%的比例。这些所谓的经济适用住房,建设的地点非常偏僻。
“我国应该根据目前经济社会发展的阶段,及时检讨最近几年的房地产政策,并让住房回归本来的面目。”刘正山说。
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