关键词:物业管理 物业行业 业主 经营战略
0 引言
传统意义上的物业管理起源于19世纪60年代的英国。我国物业管理产生于改革开放以后。自1981年我国第一家物业管理公司在深圳成立,我国物业管理已有20多年发展历程。目前我国物业管理发展迅速,物业管理类型多,涉及各个领域。到目前为止我国物业管理企业数量已经突破3万家,从业人员超过300万人,管理面积超过10亿平方米,行业年产值超过2000亿元。但与国外成熟的物业管理相比我国物业管理还是一个很年轻的行业,尚存在许多问题和不足。
1 我国物业管理行业存在的主要问题
1.1 行业集中度低,存在恶性竞争 由于我国物业管理工作起步较晚,目前 “小、散、乱”诸侯割据的状况十分突出,多数物业管理公司达不到正常的经营规模。据统计,有70%以上的物业管理企业处于亏损或亏损边缘。科学技术在物业管理过程中的推广应用率极低,劳动密集型依然是物业管理的主导模式。部分物业管理企业的行为不规范,存在部分招标,存在暗箱操作;行业本身具有初始营业所需要的资金投入少等问题。另外,目前物业管理的市场化程度仍然很低,同行业之间缺乏公平的市场竞争机制,绝大多数楼盘的物业管理仍遵循 “谁开发,谁管理”,商品房小区多由开发商自己组建物业公司进行管理,政府的安居工程或拆迁安置小区则由政府指定或委托国有物业公司进行管理,有的虽然公开招投标,但也是暗箱操作。
1.2 新兴产业使得企业的经营管理理念滞后 物业管理行业发展到今天,仍存在着物业管理是“管理”而不是“服务”的观点,或者能够认识到物业管理是“服务”,但却放不下“管理”的架子,导致“服务”的质量被大大地打了“折扣”。这些陈旧的观点和不合时宜的做法,成为制约行业发展的“瓶颈”。究其原因,主要是物业行业的经营和管理理念的滞后性所致。物业服务企业要想在新的社会环境下生存,必须适应新的时代发展要求,转变旧有的观念,从理念上进行革新。
1.3 产业收益率低 一些地区税收政策不规范,不仅没有扶持这个新兴产业,而且税收负担偏重;由于产业行业门槛低,导致低价恶性竞争,结果严重影响产业的收益。
我国物业管理企业规模普遍较小,规模效益差。以成都为例,据统计,成都物业管理行业能保持持平和盈利的企业其管理服务面积均超过了10万平方米,亏损企业其管理服务面积一般都在10 万平米或者以下。另外,截至2005 年底,成都市物业管理企业共有820 家,其中管理面积在100 万平米以上的企业只有不到50 家,大部分企业的管理面积都在10万平米以下。可见企业平均管理规模之小,多数物业管理企业仅管理着一两个物业项目。因此,在这样的条件下,物业管理公司要保质保量提供完善的服务几乎是不可能实现的。企业为了降低成本,减少保安等服务人员数量,降低小区公共绿化的投入,甚至日常基本的物业管理服务也无法得到保证。
2 我国物业管理行业健康发展的战略对策
2.1 政府有关政策应该积极促进行业的健康发展 政府应提高准入标准,特别是要根据服务对象的特点确定不同资职要求,形成不同档次的企业。同时制定有助于扶持新兴产业发展的相关金融、税收等政策;按建立市场经济体制的要求,以产权关系为纽带,以商品化、多元化的物业为基础,明确各个权力主体的权利义务关系,确立一系列立法原则。明确物业管理与城市建设、城市管理的关系,确立物业管理的社会地位;明确主管部门、物业管理企业、业主在物业管理中的法律地位及权利义务,创立业主管理委员会制度,形成一个物业管理法规政策体系,使物业管理工作有章可循,有法可依。
首先应加强对物业管理企业的资格管理,根据现阶段我国物业管理企业规模小和专业化、集约化程度普遍较低的实际情况,在具备必要注册资本等基本注册条件的基础上,要特别强调物业管理企业必须拥有一般从业人员和所需不同专业人员的数量,并定期组织物业管理人员进行专业知识和专业技能培训,帮助物业管理企业树立现代物业管理服务理念。其次在行为管理方面,要明确物业管理企业的通常管理范围,规定非经物业行政主管部门登记备案认可,不能在物业管理合同中加以任意排除,防止物业管理企业不适当地免除管理义务;加强物业管理企业的财务和审计工作,对物业管理费收支使用情况进行必要监督。再次在责任落实方面,应严格查处各种违反物业管理法律法规的行为,对查出的问题应严格依法处理,绝不通融,对未经注册不具备条件的企业应坚决给予取缔。最后,做好物业管理的必要宣传工作。房地产商品与一般商品不同,业主普遍对建筑物区分所有权性质不了解,不知道如何行使权利,对物业管理关系和业主委员会的性质也认识不清。房地产行政部门应当采取必要措施保护业主的合法权益。针对业主普遍存在的困境,首先要做好必要的宣传工作。除房地产行政部门自身直接参与外,还必须规范建设单位的告知义务范围,并把有关宣传工作纳入社区工作范畴。
物业消费属于集体购买,不像其他消费品,个体消费者没有随时选择的权利,招标是决定买卖的一个重要环节。因此,物业管理市场要建立一个公平竞争的市场机制,就必须建立起物业管理的招投标机制,采取面向社会公开招标的方式,选聘物业管理公司。政府部门除了加强宣传和引导,提高物业管理公司的市场竞争意识外,还应责成物业主管部门切实承担起建立、健全招投标机制的责任,制定切实可行的、有利于市场发展的实施办法。政府在这个角色中既要营造竞争的环境,更要维护竞争的秩序。
2.2 物业管理公司应该树立明确的经营理念和战略定位 以国家《物权法》为法律依据,国务院《关于修改〈物业管理条例〉的决定》将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”。从“物业管理企业”到“物业服务企业”的变化清晰地表明了物业公司的新定位,进而要求物业管理行业根据新的理念调整管理与服务的模式,适应新的时代对物业管理行业提出的新要求。
从战略的高度,准确的经营定位。在管理上要有专业化水准,要有专门的针对对象和具体的细分市场。由于整体实力有限,中小型物业管理企业要做到有所为,有所不为,才能在细分市场的竞争中保持优势。物业企业战略定位包括两个方面:一是针对公司的实力,确立战略目标,决定企业服务的主流市场,并根据服务的主流市场的特点,确立竞争战略是差异化战略还是低价格战略。实施差异化战略的公司就应该有品牌意识,实施名牌战略,树立企业的形象,提高服务的标准,开发服务项目,增加服务价值。实施低价格战略的物业管理企业,应该满足基本的消费或基本的服务标准,努力降低成本、费用。二是针对项目特点,确立项目战略目标,针对项目确立具体的服务档次、类型,体现公司的战略要求,提出有效、针对性强的具体措施。
同时有实力的物业管理企业,应采取“一业为主,多种经营”战略,必须积极拓宽赢利渠道,改变亏损状况,才能保证服务的提供。物业管理公司在从事物业管理和服务的同时,也可利用自身的优势将经营范围扩大到与物业有关的业务,如中介、代理房屋买卖、估价等,也可根据自身特点和该小区的情况向其它方向发展。这样物业管理公司不但可以通过副业经营取得经济效益,缓解经费不足状况,而且业务范围的拓展也可减少物业管理公司的风险,为保质保量提供物业管理服务奠定了基础。
2.3 提高市场占有率,增加规模效益 首先,针对目前大多数物业管理企业规模小,专业人员少导致难以发挥群体功能和综合实力,以及发展后劲不足的局面,改善物业管理这种现状,使物业管理行业得到持续、健康、快速发展的关键是走集团化发展之路,组建一批实力雄厚、人才集中、专业技术力量强,一业为主,多种经营,具有市场竞争力的物业企业集团。在物业企业集团组建过程中应注意用发展的观点在规模适度的基础上进行。因为在组建物业企业集团时,要充分考虑到企业集团的长远发展,针对集团发展目标、发展规模、经营战略等都要具有一定的超前性。并要从我国物业管理的实际出发,分别确定企业集团的个体模式、发展规模、经营项目、效益指标时,要符合物业企业集团的实际,切不可超过企业集团的实际能力。其次,依靠品牌形象和在市场中美誉度的提高,扩大企业项目规模,在人才、市场和设施等方面获得协同效应,增加营业额,提高规模效益。最后,要选择合适的价值链增值环节。物业管理行业的基本增值环节可以分为三个:基本服务项目专业化操作;服务项目管理集成;增值服务。作为中小型物业管理企业,切忌走小而全的道路。要做服务集成,要向知识型管理型过渡,从根本上提升企业的生存和竞争能力。
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本文获得内蒙古教育厅课题《内蒙古中小企业动态能力实证研究》资助。
齐永兴,武汉理工大学产业经济学在读博士生,内蒙古财经学院工商管理学院副教授,主要研究领域:企业管理和产业经济学。
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