香港路劲基建投资顺驰是件好事,一方有资金缺口,一方想进入内地房地产市场,对双方都有利。12.8亿元,拥有55%的控股权。有多位业内人士认为,孙宏斌是含泪低价甩卖顺驰,但事实上顺驰并不便宜。
判定一个物品的价格便宜与否,应当结合买卖双方的供需意愿和购买力,当古玩受追捧时,其高价亦随买者之愿；当金饰无人问津时,很有可能以钢铁的价格出售。对于此次交易,虽然单是顺驰现有的700多万平方米的土地,就不止这12.8亿元,但10多亿元资金注入后,深陷泥沼的公司也可以喘口气,相对更从容地面对现有的重重难关,对公司本身、合作方、银行、施工企业、客户和员工,都多少可谓“雪中送炭”。众所周知,顺驰最大的资产是土地。但如果没有新的资金注入,土地的价值就无从实现。顺驰的公司均为BVI注册,这显示其海外上市的想法之坚定,可惜计划中途夭折,因为海外的投资人对当时如日中天的顺驰拉得薄薄紧紧的资金链深为担忧,加之宏观调控政策不稳定,这是孙宏斌今年3月“复出”以来,一直努力寻求外部资金支持、却将近半年才有所结果的原因。
现金流的断裂
截止2003年底,顺驰预交地价在70亿元以上,进入2004年第一季度,预付资金规模已经超过100亿元。从资金流上看,除非有强大的财团或银行做后盾,否则顺驰按期交付地价款是不可能的。
顺驰高价拿地的时候就没有准备按时还钱,同政府公信力博弈。它一边不断高价拿地,一边在许多城市拖延交付地价款。维系顺驰资金链的信心在于,通过对土地出让金支付的无限延长来获得市场机会,再依靠后期销售回款来弥补之前所欠地价。而被推高了的地价,无疑让土地出让方、贷款银行都能获益。
一个地产项目资金周转最困难的阶段是开盘前夕,地价款、配套费、工程款等都需要支付,却没有相应的资金收入。这一时期大量的支付款项是考验房地产企业现金流的关键时刻。因此“时间节点”就成了顺驰一个重要的经营指标。也就是说,首先,顺驰必须对所有重要的时间节点都能够准确计算,尽力做到研发、工程、营销,等环节的“无缝衔接”,并采取一致行动；其次,为了减轻现金流上的压力,顺驰力图像戴尔那样,利用客户的钱来做生意。这种模式使得顺驰在资金成本方面能够形成一定的隐性优势。
成也萧何,败也萧何。顺驰的崛起大半得益于凭借高速最大限度地释放资本潜能：用销售回款支付首期以后的地价,并支持下一个项目的开发,使自有资金的杠杆达到极致；而其资本困境亦拜速度所赐—用来换空间的时间扯断了现金流。
例如,北京领海项目的总地价款是9.05亿元,按照付款计划,2004年6月18日前顺驰只需支付30%的地价,2004年底前需再支付30%,其余40%的地价款在2005年底付清。开盘前,顺驰投入了2.7亿元的地款,加上工程款一共3亿多元。如果项目在拿地两年之后才开盘,那么9.05亿元的地价款加上工程款等,基本上都将从顺驰自己的口袋里出,无疑会对其造成巨大的资金压力。
从顺驰中国提供的2005年库存项目和新开项目预计实现的销售回款额看,本来顺驰要实现销售回款目标似乎困难不大。只要市场不发生大的变故,依靠已经获得的土地,顺驰在2005年的预计回款约为150亿元。但这一切计划都建立在市场依顺驰的轨道发展的假设上,一旦发生变故,紧绷的现金流将瞬间断开。
直至路劲入主顺驰时,顺驰的现金流已迫切需要输血。顺驰A拥有可供发展成为建筑面积约210万平方米的土地,现时需要7亿元的地价费用,及欠银行约7亿元贷款；顺驰B拥有可供发展为建筑面积约250万平方米的土地,而在其他合营企业则摊占100万平方米建筑面积,尚要支付16亿元的地价费用,及欠银行16亿元的贷款。路劲共斥资9亿元增资拓股,将持股顺驰中国55%股权,按比例摊占合共308万平方米的楼面面积。
同时,由于在中国支付很多款项的时间节点从来都不是刚性的,这就是顺驰资金链一直像传言的那样很紧张,但一直坚持很久才断裂的重要原因。
软化的土地支点
另一方面,由于顺驰坚持以分期付款的方式获得土地,并通过快速开工、以开盘实现的销售回款来支持项目的滚动开发,甚至是支持集团获取新的土地,这就使得顺驰采用的方式从本质上来看,更像是用少量的资金获得相应土地的长期开发权,即以资金为杠杆,以土地为支点的扩张模式。
过去,由于中国房地产市场的集中程度还很低,房地产企业的资本实力有限,各地政府在推动土地交易市场化的过程当中,普遍采用的是循序渐进的方式。大幅土地的出让金支付大都采用的是分期付款方式。而由于很多地方在推进招、拍、挂时大都还处在摸索阶段,这就使得一些房地产开发商甚至在拿到土地之后,还有就付款方式重新讨价还价的空间。
但是,政府的政策从来都是一把双刃剑。土地出让金支付方式等逐渐严格的趋势,将在一定程度上降低房地产开发企业的资本杠杆率。例如房地产开发企业的自有资本金比率要求从20%提高到了35%,这就对房地产开发企业的资本实力提出了更高的要求。
政策上的变化将会对企业的商业模式产生很大的影响。过去的几年中,深谙形势严峻的顺驰应对之策就是在尽量依靠滚动开发来扩大自身资本实力的同时,尽快打开通向国际资本市场的通道。
任何一个房地产企业都不得不承认,在市场化趋势不断加强的情况下,房地产企业生存和发展的关键就在于它的资本实力。上市不但可以为顺驰的发展直接募集资金,更为重要的是将为其持续融资搭建一个更好的平台。虽然上市并不能解决资金的全部问题。对一家力争成为中国房地产市场NO.1的企业,十几、二十亿元的募集资金对资金需求总量贡献并不很大,但它能使企业的资本结构更合理。
顺驰中国四年前准备在香港上市,就是基于这种考虑。顺驰中国已经于2004年8月26日通过香港联交所的上市聆讯,然而准确的上市时间却一直悬而未决,最终拖乱了顺驰的节奏。
速度不再
顺驰拿地向来粗暴而不按照房产业潜规则出牌,常在每个出击城市都搞得天怒人怨。按照当时拿地的价格、成本测算,顺驰的叫价,是没有一个开发商敢承担的,顺驰的做法是拿未来房地产高速增长作为赌注,先期才敢投入。而一旦未来房地产的增速受到怀疑,顺驰的麻烦就来了。
2003年央行121号文的发布,标志着中国进入了漫长的第二次房地产调控周期,调控一直延至今日,而这一周期几乎与顺驰开始全国化征程完全重叠。押宝房地产持续高速惯性成长的顺驰,由此开始遭受挫折。
宏观调控要让房地产降降温,减减速,虽然市场化的间接手段效果并不十分明显,但这个棒子恰恰打在了顺驰的痛处。以竞标、贷款、拿地、开建、预售、回款再拿地为一个周期,顺驰成就神话的杀手锏就是几个不同周期的项目同时相互迭加,以战养战,现金周期不仅用天,甚至可以用小时计。这种操作很具有攻击性,但却是一搏命的险招,一环出错,必将全盘皆输。
顺驰整个资金缺口在30亿元以上,仅目前在应交地价款、应付银行贷款、施工款等方面紧迫性资金需求就达近10亿元。全国化项目的资金使用常常处于“十个瓶口、四五个盖子”的状态,其中主要欠款项目是北京的领海项目和苏州两个项目。这两颗棋子周转出错,打乱了全盘的现金周转,结果处处告急。如无大量资金注入,顺驰将面临将近年销售额半数的债务,而且公司的主要项目将面临停滞。就以顺驰在北京开发的蓝调国际公寓项目而言,截止今年5月,仅赔付业主的延迟交房违约金就超过4000万元,现在每月数字还在不断累积,更谈不上项目开发本身。
与联想收购IBM的PC部门不同,IBM的PC部门完全可以自主运转,只是每年有相当于销售额2%的亏损,联想只需要设法从一年的100多亿美元收入中再挤掉2%的成本即可。而虽然顺驰的收购价远低于顺驰的表象价值,但收购完成后,香港路劲基建面临着大量的资金缺口。此外,现在处在地产调控关键时期,根据海外经验,政策势必将越来越严,再加上顺驰难免“树大招风”,因此即使其得到输血,亦将可能无法重复其七个锅四个盖的“顺驰速度”了。
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