理论上讲,当人们将房地产视为资产时,其投资往往隐含着通胀的预期、也就是说,当预期通胀将会来临时,投资者会通过投资房地产来规避通胀风险,于是房地产投资就会热起来,并由此拉动房价上涨。按照这个道理,从4月份以来,国内房价出现了一定的上涨,于是有人判断这就是通胀来临的信号。对此,我有不同意见。
首先,要根据某个市场得出可信信息,这个市场必须具备一个前提,就是充分有效。而“有效”的基础是“充分”,当一个市场连“充分”这个条件都不具备的时候,它自然也就无效率可言。当前中国的房地产市场就不具备这种充分性。乍一看。全国人民都想买房,各地开发商也不在少数,当买卖双方多到如此程度时,这个市场不是很充分吗?很遗憾,充分的含义不是参与者足够多就可以了,还有一个必需的条件,就是参与双方共同决定价格,这一点我们不具备。
造成这种现象的原因很多,但最根本的是市场制度和机制的不健全,就拿物业税来说,世界上任何完善的房地产市场几乎都要征收物业税,目的在于抑制不适度的炒作,但在我们国家,每次提出征收物业税时,总有一股强大的势力在反对,目的就是给炒作者创造空间,最终还是要把定价权握在少数人手里。这样的市场所反映出的信息能够作为决策依据吗?
其次,本轮楼市的回暖有一部分原因并不是建立在通胀预期上的。受金融危机影响,很多以外贸为主的沿海中小企业受到打击,一些所有者眼看大洋彼岸那边的经济形势还不见好,,企业继续维持下去前景难测,于是将资产置换成相对安全的房地产业是一种选择。这样的决策与其说是对通胀的预期,还不如说是对美国经济前景悲观的预期。
再次,市场预期依托的是一般均衡,而不是局部均衡。尽管房价已持续回升了一段时间了,但还不足以支撑未来相对较长时期的预期,而政策的制定不可能局限在眼前一个很短的时间段内。它必须放眼未来。把相对较长的时间作为政策的有效期,仅仅根据这几个月的房价就得出未来通胀预期的结论显然忽略了政策的持续性。
最后,我们再来说说政策的有效性问题,如果l未来可能的紧缩政策是对着想象中的通胀的话,我认为它不会有效。眼下宽松的货币政策某种意义上延缓了产业结构的调整,没能使产能过剩的问题得以释放,反倒维持了一定程度的过剩。我曾经说过,通胀通缩不是货币问题,而是生产力问题,当过剩的产能不能及时消化,这本身就意味着总需求不可能满足总供给,通缩就免不了出现。而眼下的情况恰恰是产能过剩引起通缩,怎么会一下子就来了通胀呢?而如果我们在这个时候以防通胀理由推出紧缩政策,无疑是向市场释放了错误的信号,有可能引发已经过剩的产业的向好预期,从而引起更大规模的过剩,如果要是那样的话,未来的问题不是通胀,而是更大规模的通缩。
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