“泛珠三角”；房地产；发展现状与态势
莫凡,广东农工商职业技术学院教师,经济学硕士,研究方向：市场营销,市场研究,广东 广州,510507
F293.3
A
1007-772308-0055-0004
近年来,我国房地产业快速发展,市场化程度日益提高,带动了国民经济中许多部门和行业提供物质资料与之配合发展,对促进经济社会发展、推动城市化进程作出了巨大的贡献,在保障和改善人民生活、提高人民福利等方面也发挥了重大作用。并且改变了传统的统建统分制度,过渡到如今的以市场为导向、以企业为主体、以社会资金为依托、以配套建设为中心的全面、系统、科学的开发阶段,房地产行业的发展成为我国国民经济的重要推动力。
对于泛珠区域合作,优化区域资源,谋求共同发展,是其必然选择。国家宏观政策的不断完善及CEPA的签署等,为泛珠经济的进一步融合,更紧密的区域经济合作体系的建立,提供了很好的发展平台与发展环境。同时,也对泛珠房地产市场的发展产生了深远的影响,使各地交往颇深的房地产业之问的合作出现新的突破,并有效地促进泛珠各成员房地产业的融合与发展。
一、“泛珠三角”房地产市场发展面临的机遇和挑战
2003年7月首次提出“泛珠三角”这个概念,并逐渐得到了各省区的积极响应,从而实现从小珠三角到大珠三角的飞跃。“泛珠三角”区域的范围包括：福建、江西、湖南、广东、广西、海南、四川、贵州、云南9个省区和香港、澳门两个特别行政区,简称“9+2”。其中合作共赢、经济一体化是泛珠区域经济合作的基础,各项产业合作都在积极进行中。特别是2005年7月举行的泛珠三角房地产业合作峰会,将房地产业的跨地区合作推进到实质性运作阶段。从当前的情况分析,泛珠房地产合作充满了机遇和挑战,如何实现合作共赢局面,将是各省区关注的焦点。
房地产市场发展面临的机遇
经济的平稳发展,为房地产业市场的开发奠定了基础。通过区域合作,泛珠区域整体实力显著提高。2007年泛珠内地九省GDP达79510亿元,占全国1／3,2005—2007年年均增长13.4％,超过全国平均水平2.4个百分点,到2008年已有3个省份进入“万亿元GDP俱乐部”,如表1所示。
合作的深入,更有利于资源的优化配置。“9+2”的模式使得11个成员都能发挥自身的资源优势,互相补充,在相互竞争中更能提高资源利用效率,对实现泛珠区域的产业合作具有示范性作用。因而,各成员经贸往来及频繁的交流沟通,对房地产发展的促进作用有一个过程,即萌芽一发展一旺盛,由低级到高级的发展阶段,中间甚至还可能会有曲折。同时,各成员应该从大局出发,高瞻远瞩,以提升泛珠房地产业整体水平为目标。
技术的沟通,有利于泛珠房地产整体水平的提高。近几年来,内陆各成员房地产业发展水平在广州、香港等专业服务影响下日益提高,甚至成为了全国房地产业发展的典型。据有关专家调查分析,内地每天都有大量的房地产开发商、物业管理公司到广州、深圳等发达地区学习,包括房地产规划设计、房地产投资、房地产营销策划、房地产销售代理等。产业合作将促进各成员之间的技术、信
资料来源：国家统计局2007年统计公报息、知识的流通与增值,特别是广东、香港、澳门与内陆其他省区的交流,进一步提升泛珠房地产的整体水平。
产业的合作,促进资金的融通。泛珠经济发展基本上分为2个梯度,即香港、澳门与广东,广东与内陆8省区。经济发达地区存在的最为严重问题是土地不足,大量闲置资金找不到合适的投资项目。而相对的欠发达地区,有丰富的土地资源,但城市化水平低,房地产开发资金短缺,绝大部分的中小房地产企业无法满足基本要求。合作的加强,使不同梯度的资金融通更加顺畅,发达地区获取高的回报率,而落后省区得到城市建设资金,实现了双赢。
房地产市场发展面临的挑战
在市场一体化的加快进程中,依然存在着多方面的问题和障碍,制约着经济协调发展,具体如下：
1.政治法律制度的差异。泛珠虽然是国内不同的省区区域合作,但内部存在社会主义和资本主义两大政治制度形态,资本主义的政治体制同内地的社会主义制度有着本质的区别,各地政府会因为政治制度的差异而产生观念的不同,进而导致利益的不协调,影响进一步合作的积极性。
2.经济体制制约。泛珠市场化发展程度存在很大的差异,即广东与港澳的差异和内陆八省与广东的差异,这种差异将会影响泛珠市场一体化的进程,如市场化发育程度的不同或不同类型的市场经济,将会严重影响生产要素的自由流动。因此,泛珠房地产业合作的当务之急就是要建立房地产市场的规范化运作机制,实现房地产开发事务流程公开化、市场化,从而消除体制上不同形式的障碍。
3.经济实力的梯度性。经济的梯度性产生了合作的需求,但开放程度、产业趋势、发展战略等的差异,也无疑会对泛珠一体化产生不利影响,如权利和义务的不对等、资金流向不对等、合作空间与热心程度的不对等。如广东等东部沿海地区市场化程度较高,房地产企业习惯于按市场经济规律运作,政府也很少干预,而其他省份的市场化程度较低,存在政府管得太多、管得太细的弊端。
4.协调机构的缺失。泛珠区域合作中,在制度创新、管理体制改革、利益权利转移中必然产生许多矛盾,而最为关键的是怎样去协调各方。对于房地产业而言,区域的购房需求都是有限的,知名房地产商一旦进入落后地区,由于产品的质素优势以及规模效应带来的成本优势,势必挤占本地开发商的市场份额,甚至将大量本地开发商赶出市场。当前,虽然提出了建立利益协调机制,但尚未落实。
二、“泛珠三角”房地产合作的现实基础和存在问题
泛珠合作的深化,推动房地产事业的发展,在一定程度上造成房地产、股票等市场的繁荣。在金融危机的冲击下,房地产商依然能够取得较快的发展。泛珠区域房地产合作有着深厚的现实基础,但同时也存在不少问题,期待我们的进一步探索。
泛珠区域房地产合作的现实基础
改革开放的深入,我国经济的高速增长带动了房地产业的高速增长,住宅楼宇、工厂厂房、商业大厦、公共设施等纷纷拔地而起,同时也带来了大量外资的进入。房地产作为新兴产业,属于资金密集型产业,已经成为我国第三产业的重要组成部分,成为我国经济的重要增长点。当前,我国房地产业正处在一个结构性转变的关键时期,具体表现为：政府宏观调控政策开始放松,特别是金融危机背景下,各省区都针对具体情况制定了相应的土地、税收等优惠政策,一定程度促进了我国房地产业的持续升温；房地产开发企业正向规模化和集团化方向发展,行业集中度明显加快,有些地区甚至形成了房地产产业集群；大型房地产公司的实力正在急剧增强,市场竞争的核心能力正在加速形成,对市场有较大影响力的龙头企业正脱颖而出；同时实力小和缺乏核心竞争能力的房地产企业面临淘汰的风险。
泛珠在借鉴长三角及发达国家和地区区域合作的基础上,开创了国内区域合作的新模式,为房地产业带来更畅通的融资渠道、更优惠的投资政策,为房地产开发、中介服务、上下游产业的发展以及骨干企业的做大做强提供了更广阔的市场空间。与长三角经济区、环渤海经济区的区域合作相比,有学者通过实证分析指出,泛珠三角的合作与发展构想规模更庞大、气势更恢宏,其重要地位相当突出。其主要优势有：泛珠存在更多的差异性和不平衡性,优势互补的条件更为充分,合作潜力大,可以实现互惠互利、互动共赢,特别的推进为这种合作提供了良好机遇；城市的迅猛发展,促进了人们住宅需求的不断增加和需求条件的不断提高。如近年广西经济增长速度保持在10％以上,居民收入水平大幅度提高,根据国际上住宅发展规律,今后10～20年是“泛珠三角”住宅建设的高峰期；泛珠各成员城市化进程加快,导致城镇人口的急剧增加,这将有力地推动住宅建设的发展。同时密切的区域合作,投资开发或合作引进、推广住宅建设先进技术与管理活动频繁,住宅建设发展优势互补；泛珠各省区都有着各自不同的优势资源和生产条件,如广西具有丰富的石头资源、水泥资源等,通过合理的规划、分工,将有利于充分利用各自的丰富资源,形成规模化,加快住宅产业的发展。
泛珠区域房地产业发展存在的问题
房地产业已成为泛珠的支柱产业,但同时也是问题最多、风险最大的产业。
1.土地市场问题相当严重。违规出让、转让土地所造成的国有资产流失,最保守的估计每年达百亿元以上。拆迁引发的纠纷在泛珠三角地区也屡有发生,而且近年来情况日益恶化。土地市场的混乱,直接导致房地产市场的无序竞争。
2.房地产行业风险不断加大。房地产开发利润过高,属于暴利行业,吸引各种资金滚滚流入,进一步增加了其市场风险。特别是近几年,外来资本涌入前所未有,一批业外巨头也纷纷抢滩房地产业,更有不少上市公司干脆将整体业务转向房地产甚至还有大量外资介入炒作。同时个人住房贷款的按揭比例过高,也会加大银行的信贷风险。
3房地产业现代化进程缓慢,科技含量低。据专家统计,泛珠基本属于粗放型发展模式,住宅科技对住宅产业的贡献只有30％,而国际通行集约型产业标准应超50％。当前,泛珠特别是内陆8省区工业化程度还比较低,建筑材料、设备还没有形成技术先进、规模生产社会化生产和供应体系,科技水平低,资源浪费严重。
4.行政壁垒依然存在。地域分割阻碍了生产要素的自由流动,导致房地产业企业生产规模不能扩大,生产成本不能降低。市场一体化是当今世界经济发展的潮流,也是“泛珠三角”区域经济发展的内在需求。一体化的进程,必将推动该区域房地产业更加快速、稳定和协调发展,有利于“9+2”优化资源配置,增强区域房地产业整体实力和竞争力。
5.房地产市场结构不合理。一个成熟的房地产市场构成包括一级市场、二级市场、租赁市场、中介市场等,且二级市场的交易规模通常远大于一级市场,目前发达国家中每年住房交易总量中八成以上是二级市场成交,租赁市场也相应发达。泛珠房地产市场发展时间短,过度倚重一级市场,而二级市场、租赁市场、中介市场等发展滞后很多,使众多的闲置房无法通过充分的市场直接与需求有效对接。
6.房屋品种结构不合理,过于偏重高价房。市场均衡的理论显示,在一个有效的市场中,如果供给数量过多,而有效需求不足,则会造成供过于求,反之则会造成供不应求。泛珠房地产市场中,供给总量在持续增长,价格也一升再升。同时,房地产商为了追求超额利润,高档商品房比例过大,经济适用房开发量不足,造成了一定程度上的高档商品房相对过剩而经济适用房却有效需求不足。
7商品房“炒作”背离价值规律,产生大量泡沫现象。由于房地产商与商业机构勾结,投资和投机性购房拉动,国家对房地产市场较为宽松的宏观政策,房地产商“炒作”等引起消费者非理性心理预期,使众人盲目跟风。在泛珠的不少城区,没有投资渠道的一般市民受到非理性诱惑,不顾一切地寄望于地段升值和物业价格的不断上涨,导致商品房需求大热,价格被炒迅速上升。
三、“泛珠三角”区域房地产业发展的对策思考
泛珠各省区合作的深化及经济蓬勃发展趋势,必将更加激发主动性住房需求、旧城改造产生的被动性住房需求、城镇化加速农民进城带来的自动性住房需求、住房市场化率提高和存量房交易活跃增加的需求。发展是房地产市场的主题,未来泛珠房地产业和房地产市场如何持续健康发展?笔者提出如下对策建议。
加强政府对房地产发展的宏观调控
政府加强对房地产发展的宏观指导,建立互补性的房地产市场体系,引导房地产开发商从事房地产业的开发和建设；定期整理并公布区域内房地产业行业的开发规模、产品结构、重大开发项目以及市场销售情况等主要指标,建立区域内房地产市场调查分析系统；在合作机制上要建立信息交流机制,联合成立常设联络机构,搭建畅通的信息交流平台；加强城市总体规划、土地利用规划对房地产开发的指导作用,以市场需求为导向,严格控制土地的投放量。
建立经济联系较为紧密的松散型经济合作模式
泛珠范围广阔,区域内存在不同发展水平的区域利益主体,房地产业的发展也存在着地区的不平衡性。这种差异在一定程度上源于房地产自身的地域性和不可移动性,加之我国经济发展、开放程度和城市化进程的区域差异又加剧了这种房地产业的区域不平衡性。相比长三角、环渤海,由于区位关系和其他制约因素,泛珠经济和社会生活交织较为松散,而且短时间内无法改变这种局面。鉴于此,我们应该大力发展松散型经济合作模式。
促使区域内房地产业布局的合理调整
广东、香港、澳门等地市场化程度较高,房地产市场已初具规模。因此,应以市场为导向,加大房地产市场的开发力度,提高房地产业在国民经济中的比重,加强房地产企业的地位和作用。同时,利用房地产业对整个经济的带动作用,成为泛珠新兴的增长极。而对于广西、云南等内陆省区,房地产业发展相对落后,应加大政府政策扶持力度,加快基础设施建设,扩大房地产市场的有效需求和供给,逐步建立并完善房地产市场体系。因此,应注意结合本地房地产业的发展现状,来适时整合本地的产业结构,实现泛珠的共同发展。
强化合作机制,建立房地产合作协调机构
政府可以在“泛珠三角”区域合作协调领导机构下设立具有权威性的房地产市场一体化推动协作领导机构,建立高层协调和协作机制。可以设立政府、政协、行业、企业界、学术界等五个层面的合作与协调组织。政府层面的协调机构,主要研究政策、市场规制、重大基础设施项目决策的一致性。房地产企业间协调主要是开展工艺技术协作、协商制定生产标准、交流信息、避免恶性竞争等,但不应成为一种协商定价、管制市场的垄断组织。同时,建立非官方的对话机制,发挥政协和非官方机构如学会、协会、研究会的作用,如定期召开11省区合作与发展论坛,研讨区域房地产业重大理论与实践问题等。
尽快消除区域内的行政性市场壁垒
房地产市场一体化必须弱化行政区域概念,打破行政区划带来的阻隔。泛珠各地方政府应在合作机构及总体纲要的指导下,破除地区封锁和地方保护主义,消除区域间行政性壁垒,及时清理或统一各地政策法规,加强区域间及与区外交流,促进资金、人才、技术、信息等的自由流动。当然,市场一体化是一个逐步扩展与深化的过程,我们应该遵循循序渐进原则,由易到难逐步推进。从现有情况来看,泛珠合作下的欠发达地区产业转移,应该从基础设施、交通工具的改善等方面人手。
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