苏晓婷,女,汉族,安徽人。现为四川大学经济学院2012级产业经济专业的硕士研究生,研究方向为：房地产经济。
摘 要：通过对2010年我国房地产限购政策出台后所引发种种问题的分析和研究,得出了虽然“限购令”在控制房价和抑制房地产投机投资等方面有巨大的作用,但其也存在着一些问题。经过分析认为“限购令”应该被其他措施取代,应该从根本上寻找彻底解决供求关系不平衡的方法,进而达到调控房地产市场目的。
关键词：限购政策；国十条；投机性需求
一、 限购政策的出台
2010年初,我国宏观经济形势逐渐向好发展,房价暴涨趋势十分明显。国务院在4月17日出台了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》 , 从此开启了2010年楼市调控的大幕。
4月的新“国十条”进行了以下规定：首先要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款；其次对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况,采取临时性措施,在一定时期内限定购房套数。在新“国十条”出台后不久, 4月30日北京就出台了楼市限购令,规定了一个家庭只能新购买一套商品住房。
二、 限购政策的经济理论基础——供给、需求理论
供给理论是说明商品本身价格与其供给量之间关系的理论。其基本内容是：在其他条件不变的情况下,一种商品的供给量与价格之间成同方向变动的关系,即供给量随着商品本身价格的上升而增加,随商品本身价格的下降而减少。
需求理论是说明商品本身价格与其需求量之间关系的理论。其基本内容是：在其他条件不变的情况下,一种商品的需求量与其本身价格之间成反方向的变动,即需求量随着商品本身价格的上升而减少,随商品本身价格的下降而增加。
供给与需求之间一般存在着以下三种状态：第一,供不应求。它是指一定时间内,市场上生产部门生产出的商品,也就是提供给人们消费的商品总额,小于人们在这段时间内满足物质资料生活所需要产品的总额；第二,供大于求。就是一定时间内,市场上生产部门生产出的商品,也就是提供给人们消费的商品总额,大于人们在这段时间内满足物质资料生活所需要产品的总额；第三,供求均衡。是指在一定时间内,商品的供给与人们的需求达到了理想的对等状态,即供给刚好满足需求。这种平衡只是种趋势,只能是相对的平衡,这需要在严格的假定条件下才能实现。
限购政策的实施是在房地产市场供给小于需求的背景下进行的,它从需求方面考虑,在不改变或者较小改变房地产供给的情况下,单方面压制需求。不管是投资投机需求还是刚性需求,在短期内确实被压制住使得需求减少。根据供求理论可以看到,在供给不变的情况下,需求减少,可以使得价格下降。因此,限购政策在短期内确实可以达到降低房价的作用。但是,市场价格是由供给与需求两方面共同决定的,单方面压制需求在长期来看是不可取的,因为被短期内压制的需求还是存在的,一旦被释放出现会出现反弹。
三、 限购政策的消极后果
第一,造成部分改善型住房需求和刚性需求被限制
限购政策的一个消极后果就是无形中剥夺了部分群体的改善型住房需求,比如在深圳、北京、上海出台的限购政策细则中就都规定非本市户籍居民家庭限购1套住房得情况。这不仅限制了已经拥有1套小户型住房的非本市户籍居民家庭的升级置业需求,也迫使刚性需求者放弃正常过渡时期的小户型,在购房时选择一步到位。
第二,间接推动了部分三、四线城市房价的上涨。由于限购令目前只在部分房价过高的城市实行,所以注定了其不可能将住房投资、投机力量完全清出住房市场,况且彻底清除投资力量对住房市场的发展也是不利的,一个成熟稳定的房地产市场需要有10% 左右的投资性需求支撑。
投资、投机力量撤离了“热点”城市以后部分流向三、四线城市的住房市场,部分转向了政策相对宽松的海外地产和其他投资品。流向三、四线城市住房市场的投资、投机力量不可避免在推高了部分三、四线城市的房价。
第三,限购政策并未解决房地产市场根本的问题。限购政策的出台在短期内来看确实抑制了投机需求,在一定时间内能够改变目前的供求关系,抑制房价过快上涨,但是这些被抑制的需求是长期存在的,加上我们国家积极推进的城市化进程,住房的供需矛盾仍将在较长一段时间内存在。限购令并没有从根本上改变目前的供需矛盾,也不应当是政府调控房地产市场的主要措施,因此政府必须制定相应的配套政策,从长期来对房地产市场的供给和需求进行调节。
四、 小结
诚然, 从短期看, “限购令”政策确实能起到了立竿见影的效果。在当时房价调控的关键时期实行限购政策是很有可以的。但是,限购只能是调控房价的辅助手段。在住房供需关系失衡的时期,由于短期内住房的供给缺乏弹性,只能通过实行限购来抑制不合理需求,从而实现短期内的供需平衡。
限购政策对于当期有降低房价的作用。如果限购政策在短期内取消,则取消限购时市场会出现房价的陡然升高,我们称之为“报复性反弹”。限购是特殊时期依靠行政指令的特殊调控手段,长期来看,在摸清房产资产数量的前提下,可逐步利用税收、交易频度规制、利率与信贷政策等予以替代。由于“报复性反弹”的存在,在限购政策取消时,要采取渐进的形式,同时应该辅助于其他有效的政策工具。①
但从根本上说, 仅靠政府干预扼制房价效果有限。若要使其发挥强效,或只有使其常态化、制度化,但这种强行压制,又是否切合实际,又是否对楼市发展有利。限购只是行政性的短期措施,其深层次的东西是根治不了的。所以,调控的关键在于供求的平衡,而非抑制需求的限购。因此,限购政策不是长远之策,更无法根治顽疾。
例如一些长期从事房地产研究的专业人士都发表出自己的观点,犀利的指出了其中存在的问题。例如深圳中原董事总经理李耀智认为,如果没有配套政策,限购反而会成为市场的巨大隐患。因为“限贷令”与“限购令”都是将目标集中在打压需求上,在供应方面并没有采取太多的措施。
参考文献：
孔红枚.“限购令”：特定时期调控房价的辅助手段.中国房地产.2011。
程鸿群,何汶金.限购令让房价“何去何从”.城市开发.2011。
杜龙,王龙龙.房地产限购政策作用与效果分析.政经视点.2012。
黎显扬.限购令政策评述.基建管理优化.2011。
章剑锋.楼市限购政策：关键时刻贵在坚持.观点速递.2010。
注解：
① 章剑锋.楼市限购政策：关键时刻贵在坚持.观点速递.2010。
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