【关键词】房地产融资;投资信托;融资方式;道德风险
中图分类号:F830.8 文献标识码:A 文章编号:1009-828309-0043-01
我国房地产业始于80年代初,经过20多年的发展,房地产业规模和市场不断扩大,成为推动我国国民经济发展的支柱产业。房地产业作为资金密集型产业,其发展离不开金融业的支持。我国现阶段房地产融资的主要途径是通过银行贷款,房地产资金的70%以上来自于银行。虽然我国从90年代初就出现了投资基金,且发展很快。到1994年,全国共发行了70多只基金。但这些投资基金都是综合的,既投资房地产,也投资实业和证券,基本处于无序状态。
1 房地产投资信托的产生
在这种情况下,央行又收紧房地产信贷政策,限制银行业向房地产过度倾斜,使得房地产融资开始向信托转移,为房地产信托融资提供了难得的机遇。同时,信托自己的优势也对房地产信托融资的兴起发挥了推波助澜的作用。信托方式相对银行贷款而言,可以降低房地产业整体的融资成本,节约财务费用,有利于房地产资金的持续应用和公司的发展。在供给方式上更加灵活,可以针对房地产企业本身运营需求和具体项目,设计个性化的资金信托产品,以多种方式提升房地产业绩,从而增加了市场供需双方的选择空间。在此背景下,房地产投资信托产生了,而它的出现恰好可以满足双方的需求。
2 房地产投资信托的发展意义
由近几年来我国房地产业的迅速发展可以看出,引入房地产投资信托基金有着非常重要的意义。首先,引入房地产投资信托基金有利于完善中国房地产金融架构。房地产信托投资基金直接把市场资金融通到房地产行业,是对以银行为手段的间接金融的极大补充。其次,引入房地产投资信托基金有助于分散与降低系统性风险,提高金融安全。从房地产金融的角度来看,引进具有市场信用特征的房地产信托基金,将使得房地产金融当期的化解系统风险的能力得到一定程度提高,并且能提高金融体系的安全性。最后,房地产信托融资方式有自身突出的制度优势和创新特质。
3 房地产信托存在的融资方式
房地产产权信托投资 它是指直接投资并拥有房地产,以所持有的房地产的经营收入为主要收益来源,作为信托标的物———土地和房屋,不论是保管目的、管理目的或处理目的,委托人均应把它们的产权在设立信托期间转移给信托投资机构所有。这种融资方式收益稳定、持续,风险较低,可以通过多地区、多类型物业的投资组合来降低市场的系统风险,比较能为中小投资者所接受。
房地产抵押信托投资 是指将信托资金以金融中介的角色发放抵押贷款或者购买抵押贷款债权,收益来源主要是发放抵押贷款所收取的手续费和抵押贷款利息。随着我国抵押贷款证券化的发展,购买抵押贷款债权的投资模式还可以通过购买抵押贷款证券的方式实现。
混合型房地产信托投资 混合型房地产信托投资是由以上几种投资模式的组合,是一种相当灵活的投资模式,它可以根据市场的实际情况搭配不同的收益率和风险,调整各种资金投向的比例。
4 我国房地产信托投资存在的问题及政策建议
虽然房地产投资信托在我国发展迅速并且具有良好的前景,但是仍然存在本身的缺陷与不足。目前我国信托业所暴露出来的问题集中在两个方面:一是决策管理出现战略目标不明确、治理机制不健全、决策流程不科学等的问题;二是业务经营中出现挪用信托财产、对信托客户承诺或变相承诺保底受益、不规范的关联交易和信息披露、异地经营集合资金信托业务以及风险管理不到位等种种弊端。
面对这样的现状,政府提出了多种政策建议,希望以此来完善房地产投资信托。
4.1 为我国房地产投资信托的实施运作创造必要的法律环境
加快我国相关政策和法律法规制定的进度,为房地产投资信托的发展建立完善的法制环境和有利的税收政策。我们首先应进一步完善《公司法》或制定专门针对投资基金发展的《投资公司法》、《投资顾问法》等法规。其次,制定出房地产投资信托基金的专项管理措施,如投资资格的审定、投资方面的限制、投资比例的确认等,以促进基金的规范发展。除此之外,还应逐步完善证券场外交易市场和产权交易市场,使基金的资金收入与回收机制更为完善。
4.2 建立发达的房地产投资信托的二级市场
建立和发展房地产信托产品的二级市场非常重要。《信托法》规定信托产品不能通过公共媒体进行营销宣传,致使该产品的公认程度比银行储蓄、国债、证券投资、基金都要差,如果转让,成本会非常高。可以通过调整对房地产信托产品的监管制度与模式,增加房地产信托产品的流动性,解决投资者转手的问题,同时可以通过直接上市等方式,建立高效、透明、完善的房地产信托产品的二级市场。
4.3 完善人才培养和信息公开化制度
加强房地产投资信托基金的人才培养,需要尽快建立起一支既精通基金业务、又了解房地产市场、熟悉业务运作的专门管理人才队伍。从国外基金市场发展看,信息越公开,基金市场越发达。因此,信托投资公司应真实、准确、及时、完整地披露信息,包括经审计的年报和重大事件临时报告等,在年报中披露各类风险和风险管理情况及公司治理信息,并在会计附注中披露关联交易的总量及重大关联交易的情况等。并且要尽可能使各类包括房地产信息、国家政策信息、金融证券信息及时、准确地传递给信息需求者,促使大家在信息公开情况下,从事房地产投资信托基金的运作,促进我国房地产投资信托基金的顺利发展。
我国房地产企业如果想要有进一步的发展,决不是在简单地重复堆积,而必须借鉴国际经验,实现房地产金融投资和创新房地产金融工具的组合,结合资本市场资源,通过专业的投资手段,实现房地产信托、基金、保险等创新工具的整合,从而实现房地产投资大众化和融资社会化。
参考文献:
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