目前,我国房价高企已成为重要的经济和社会问题。作为房价的组成部分,房地产税收毫无疑问是政府调控房价的重要手段之一。
中央财经大学税务学院副院长刘桓表示,无论是去年的“国八条”,还是今年的“国六条”,以及相关的各种房地产税收政策,都是为打击恶性炒楼行为而制定的。这些税收政策只单纯针对房屋销售和流通环节,结果只能提高房价,并不会减少那些购房人的购买欲望,很难真正遏制炒房。
目前,正在进行中的不动产税试点改革,目的就是为减少购房投机行为,其核心是对居民占有第二套住宅实行累进税。
据刘桓透露,不动产税的主要内容是对购房者非自住的第二套、第三套住房征收高税,对居民基本自住房则采取低税,甚至免税,让房地产投机客买得起房但养不起。社科院金融研究中心主任易宪容也支持这个观点,“唯一的手段就是提高对第二套、第三套住房的税收,这样才能真正打击房地产市场上的投机者。现在房价没有降下来是因为政府调控力度还是太小。”
大部分消费者对征收不动产税都表示欢迎,并期待房价能够因此有所降低。刘桓表示,增加投资房屋拥有期间的税收,对普通民众确实是利好,但是真正实施并不容易。
“征收不动产税是很复杂的事情,涉及很多配套措施的实行情况。”刘桓说,“最重要的是,房地产信息与财税方面沟通机制的建立。”他认为,这里涉及四方面要素：
第一,掌握购房者信息。如何界定第一套、第二套住房,自住房还是投资房,需要严格把握买房者的信息。比如,在外地有住宅,后在北京发展又买房,算第一套还是第二套房？谁来判断是自住还是投资？目前,由于税务部门并不掌握房地产市场各种必要的信息,因此,房产信息在税务部门基本还是空白。
掌握购房者信息是一件很烦琐复杂的工作,需要要税务部门和房产登记部门以及银行信贷部门进行合作来完成。同时,发动社区街道管理者,以社区街道为单位,对房屋的居住情况进行实时监控。国家税务总局有关人士表示,对房屋拥有期间征税对打击投机能起到很大作用,但实施难度不小,进一步实施细则仍在研究论证中。
第二,明晰住房产权。国有单位的房产占用情况以及遗产中房产产权如何确定,需要政府作进一步详细规定。
第三,房产价值评估。目前,我国的评估机构良莠不齐,存在虚假注册、低收费、高回扣、恶性竞争、高估低评等问题,市场比较混乱。这就需要逐步制订和推行一些措施,加强房地产评估市场的监管,提高行业执业水平。另外,按买房价格征税还是按房屋现价征税,也需要进一步明确。
第四,确定合理税率。对房屋拥有期间征税实行累进税率,大概每年征收1%～2%的拥有税。全国不能“一刀切”,要考虑各地房地产市场的不同情况,实行有区别的税率政策。对第二套、第三套住房课以重税,使囤积房投资成为一种与其他投资相比最不经济的投资方式。比如,投资股市的收益如果高于投资住房。这样,投资住房的资本就会流入资金流通市场,从而优化了整个市场的资本结构。
刘桓表示,不仅居民住宅需要加强税收调控,对商务楼盘也需加强调控。目前,不仅住宅价格一路高涨,写字楼的涨势也十分凶猛。“如果继续蔓延下去的话,增加了很多办公成本,楼市将会推高整个经济成本,经济将会在高风险层面运行,这是非常可怕的。而这很大程度上与房地产市场中的投机行为有关”。
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