现在,一些最知名的投资者已经开始从房地产市场撤资,至少目前如此。
去年9月份以来,被视为亚洲首富的香港大亨李嘉诚卖出了位于上海和广州的写字楼和商场项目。他的次子李泽楷则在今年4月初以9.28亿美元价格出售了位于北京三里屯的一处综合物业。今年2月份,SOHO中国以人民币52.3亿元的价格出售了上海的两个写字楼项目。
房地产私募股权投资公司MGI Pacific董事总经理博加尔称,目前看来,抛售房地产项目确实是明智之举。
在中国经济整体走弱的背景下,房地产似乎也不能独善其身。随着经济学家警告房地产市场供应过剩,开发商已开始下调小城市的住宅销售价格。在供应过剩加剧之际,许多房企还面临信贷紧张、回报率下降、需求减少和竞争激烈的困局。
据地产咨询公司第一太平戴维斯中国介绍,今年3月份,上海甲级写字楼每平方米售价达到人民币6万元,较上年同期上涨1.4%,较2010年3月上涨65%。
但租金的上涨速度却没那么快。地产咨询机构高纬环球的数据显示,北京和上海两地写字楼的毛收益率已较上年下降。
高纬环球驻上海的资本市场主管Kent Fong说,如此之低的租金回报已经促使部分投资者重新考虑在这一领域和地理区域上的投资选择。
据地产咨询公司仲量联行称,今年一季度,中国商业地产市场的总投资规模为30亿美元,较上年同期下降18%。这是2012年四季度以来的最大降幅,当时商业地产的投资规模下降了57%。
政府公布的数据显示,中国一季度的住宅销售额同比下降7.7%,至1.11万亿元。
当然,有卖就有买,买方通常是将当前价格下探视为逢低买进机会的投资者。私募股权投资公司基汇资本执行合伙人彭庆邦表示,他们认为现在是买入良机。
基汇资本4月从李泽楷手中购买了位于北京三里屯的零售、办公、酒店式公寓项目盈科中心。
房地产卖家过去也遇到过好时机。2004年,李嘉诚旗下的和记黄埔开发了40层的上海世纪商贸广场,并于2008年6月以49亿元的价格将其出售给香港私营投资公司亚太置地。SOHO中国2011年收购前述两个项目时共出资40.7亿元,这两个尚未完工的项目今年2月份的售价为52.3亿元。
SOHO中国CEO张欣说,有更多的房地产开发商正在到国外寻求更高利润率。在4月举行的一个论坛上,她强调了中国目前很高的融资成本。她说,北京和上海房地产项目的租金收益率仅为5%,而银行贷款利率为7%。
她补充说,在曼哈顿,租金收益率为5%,但融资成本仅为2%。去年,张欣和来自巴西的合作伙伴收购了曼哈顿通用汽车大厦的股份。
张欣此前表示,SOHO中国共计有220亿元现金,正在等待市场出现调整。她说,去年夏天看到了第一轮信贷紧张行情。该公司已经感觉情况会变得更糟,流动性将会枯竭。
2013年10月,李嘉诚通过旗下和记黄埔和长江实业以11.6亿美元的价格将上海陆家嘴31层楼的东方汇经中心卖给了交通银行和光大集团。此前一个月,和记黄埔和长江实业表示将以30亿港元出售广州购物中心西城都荟。
并非所有人都认为房地产价值已经见顶。基汇资本的彭庆邦说,盈科中心9.28亿美元的价格相当于每平方米不到人民币3.4万元。他说,在相同地理位置上找不到另一块地有同样的价格。他补充说,他的公司善于提取价值。
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