关键词：房地产企业 融资 渠道 不足 对策
目前人们对房地产业的融资渠道的研究,主要侧重在房地产企业前期如何获取资金以达到买地或者建设开发的目的这方面的研究,然而,这样的研究就过于片面了,它忽视了另外一方面,即在房产开发完成后个人将融通资金购买房产,这种个人的融资也应该是融资渠道的一部分。因此,这里我们就将房地产业融资渠道分为两个方面：一是房地产企业融资,即对于前期开发和建设所获得的资金渠道；二是个人融资,也就是在房地产开发建成以后,如何快速出售房产,使得资金快速回笼,从而缩短资金周转期。
一、房地产企业融资渠道
银行贷款
目前我国房地产企业的开发和经营,仍然高度依赖于商业银行贷款。但是受到国家一些调控政策的影响,与以前相较,商业银行贷款所占房地产业融资渠道的比例已经有所下跌。尤其是近年来政府加强了对房地产业的金融调控,银行信贷被逐步收紧,房地产企业想通过银行贷款来获取投资也就越来越困难了。
纵观近几年趋势,银行存款准备金率逐渐上升,银行贷款利率也逐年上涨,这使得房地产企业贷款利息加重,增加了贷款成本。而银行银根的抽紧,融资成本的增加,也加大了房地产企业利用银行贷款进行融资的难度。
房地产债券
目前,进行债券融资这种方式的房地产企业还是占少数的,这一融资方式对于企业本身的要求比较高。一般来说,只有国企、上市公司、有限责任公司等经济业务较多、规模较大的公司才有发行资格。例如,09年房地产上市公司发行公司债券总额最多的是金融街,其三年期债券发行总额是22.4亿元,五年期债券发行总额是33.6亿元。除此之外,也就只有14家企业发行了公司债券。在当前银行银根收紧,大部分公司又达不到上市的条件的情况下,有相当多的房地产公司选择发行房地产债券的方式进行融资。
上市融资
房地产企业进行上市融资可以说是其进行融资的一个较好渠道。上市融资不仅可以化解金融风险,又可以降低融资成本,可谓是一举两得,一箭双雕。但是我们也要看到,上市融资对于房地产企业的要求是非常高的,其审查十分严格,只有那些具备较强综合实力的企业才有可能成为上市公司。对于那些中小房地产企业而言,简直是可望而不可及的。同时,由于房地产业占整个国民经济的比重较大,一旦发生波动,将会影响到整个国民经济的发展,因此国家对此一直保持审慎的态度。
房地产信托
房地产信托投资是基于商业信托组织形式,由很多不同的投资者资金组成,收购并持有房地产或者为房地产进行融资的一种投资方式。信托资金对房地产企业来说,应该是满足其融资需求的一个很好的补充。尤其是近年来,在银行贷款愈发困难的情况下,利用房地产信托无疑成为房地产企业解决资金问题的一个很好的选择。去年,国家又发布了新规定,加强了房地产信托业务的监管。这些要求,又把房地产企业获取资金的门槛提高了。
利用外资
我国房地产企业还有一项融资渠道,那就是利用外资,但是目前这一融资渠道的规模还是比较小的,与其他几项融资方式相比,这一方式还没有得到大规模的利用。然而近几年,人民币不断升值,使得大量的外资涌入,这也促使了利用外资这一融资渠道在整个房地产业融资渠道的比重上升。利用外资,能够有效的解决我国房地产企业的资金瓶颈问题。外来资金的涌入,对我国房地产的发展也有重要作用：可以缓解国内房地产企业过度以来银行信贷的现状,有利于房地产行业的可持续发展；多元化的融资方式,也可以起到分散金融系统风险的作用。
二、个人融资渠道
银行信贷
目前,国家出台了一系列政策,对于个人购房的贷款要求提高。这使得个人购房贷款所要承担的利息成本增加,也就直接导致了房地产销量的下降。由此可以看出,银行信贷政策对商品房销售影响很大,一方面反映了大部分的个人购房资金主要来源于银行信贷资金,银行信贷资金已经成为个人融资的重要渠道；另一方面,这也间接反映出了银行信贷政策直接影响到房地产企业的资金回笼。
购房者融资
随着我国的经济不断的大跨步发展,人们的生活水平也不断提高。现在有些人们购买房产,已经不单单是为了满足居住的需要,更重要的还有投资投机需要,这样一来,也推动了房地产业的发展,使房地产企业加快了资金周转期,可以快速回笼资金,从而降低资金成本。居民拥有的资金越多,购买力就越强,那么对房屋的需求就会更强,这样就会有更多的个人资金流入房产行业,有利于房地产企业资金的回笼。
三、我国房地产业现行融资渠道的不足
现行的主要融资渠道较为单一
前面已经提到,债券融资、上市融资、利用外资等融资方式都受到现行金融政策极大约束,只有银行贷款相对来说门槛较低。就目前而言,银行贷款融资渠道占所有融资渠道的百分之二十左右,这也就是说,银行信贷处于融资渠道的主导地位。由此不难看出,我国的房地产企业融资过度以来于银行信贷,这样会带来严重危害,不仅会导致融资风险高度集中,而且如果一旦发生风险甚至会危及到整个国民经济的健康发展。
融资渠道缺乏灵活性
房地产企业融资渠道,主要包括银行贷款、上市融资、债券融资、房地产信托和利用外资以及个人购房融资等。但是在国家宏观调控政策的控制下,这些融资渠道并不是那么畅通。近年来,政府为了抑制房价的快速增长,出台了一系列限购限贷政策。这些政策的出台,直接影响房地产市场的交易量,严重影响了房地产企业资金的快速回笼。这也就说明,我国房地产企业的融资渠道受国家宏观调控政策的很大影响,缺乏灵活性。
四、完善房地产业融资渠道的措施
多种融资方式相结合
针对目前我国房地产企业融资方式的单一化,我们应该利用多种融资方式相结合的办法。尤其是近几年国家缩紧了银根,银行贷款提高门槛要求,致使许多开发商倍感资金压力,因此开发商更应该积极发展多元化的融资方式,将多种融资方式结合起来。例如,可以将直接融资方式和间接融资方式相结合,也可以将信托计划及股权融资与银行信贷融资相结合等等。多种融资方式相结合有两大优点：第一,可以使房地产企业减少对银行贷款的依赖；第二,可以降低资金成本,减少企业融资风险。
房地产企业需要积极开拓融资渠道,在满足企业日常生产建设的同时降低筹资成本和筹资风险；购房者也需要通过贷款或其他融资渠道筹集资金,购买房产,以此来促进房地产企业资金的快速回笼。
国家适当放宽政策
由于我国房地产企业融资渠道主要集中于银行信贷,国家为了调节房价,一方面,提高银行存款准备金率,控制贷款规模；另一方面,提高了个人购房要求资格,一定程度上限制了房地产市场的交易量,缩短了房地产企业资金资金周转期。由此可以看出,国家的宏观调控政策,主要是为了加窄房地产业融资渠道,限制资金进入。事实上,政府想要达到这种目的还可以通过其他办法来完成,；例如增加廉租房、经济适用房的开发力度,以满足中低收入家庭对住房的需要。而对于商品房而言,其价格应该更多的通过市场机制来调节,而不是由政府来过多的干预和控制就能达到目的的。
参考文献：
白建平.房地产企业融资渠道研究.财经界.2010
王珊.当前形势下积极拓宽房地产融资渠道的必要性分析.北方经济.2009
杜广如.赵君彦.赵兰霞.中小房地产企业融资渠道研究.开发研究.2010
李杰.中国房地产企业的融资渠道浅析.周口师范学院学报.2009
相关：
房价崩盘，中国经济一跃而起！作者：点子牛出来混,总是要还的。市场经济和天气一样,平衡了,风和日丽、微风习习,是美好的享受；反之,那就是强对流的电闪雷鸣、暴风骤雨。市场畸形发展长盛不衰,会付出代价的的,危机过后就是再平衡。人也如此,喝酒..
美国政府接管“房地美”的财务效果研究【摘要】2008年美国政府救助了陷入财务危机的“房地美”和“房利美”,引起很大争议。5年后,“两房”的财务状况如何,可以在一定程度上检验政府接管的效果。文章将以微观层面上的主要财务指标,分析美国第二大房贷机..