关键词：房地产开发 成本控制 工程质量
一、设计阶段的成本控制
在建筑工程中,优秀的设计方案可以有效的节约建筑成本,提高建筑利润空间,房地产开发项目作为建筑工程中最重要的建筑形式,其投资成本较多,工程规模较大,所以,科学、合理的房地产开发项目方案设计可以使工程的造价成本有效降低,同时可以使工程进度有效的缩短,提升工程的整体效益。房地产开发项目方案设计所花费的费用是极少的一部分,但其对工程的影响是极大的,设计科学有效的设计方案,使工程的人力、财力、物力得到优化配置及利用,从而使工程的人、财、物投资大大减少,减少了工程中对这些要素的浪费,从而节约工程成本。
适用限额设计
房地产开发项目的方案设计中,必须对设计方案中工程花费的成本进行限额设计,使工程的成本在设计阶段就得到有效的控制。相关设计人员在工程方案设计前,应该对工程中各项投资的预算及定额熟悉掌握,在选用建筑材料及设备时,应该在符合工程质量条件下选用质优价低的建筑材料及设备,这就需要设计人员亲力亲为,进行市场调查,通过对不同供货商的比较分析,选择既有价格优势,又有质量优势的材料及设备。在选用工程建设的设计人员及施工人员时,要充分考虑工程预算的造价,选用的工程设计人员的知识技能水平能够胜任工程的设计要求且价格较低,施工人员也应选择吃苦耐劳、施工技术专业的施工人员,有效的降低工程成本。所以,方案设计人员应该在保证工程各项指标及技术的要求下,科学、合理的对投资预算进行分配,使施工设计能够与施工预算成为一个整体。在方案设计的时候,要对设计变更进行严格的控制,在方案设计时就使工程方案设计中所需要的费用吻合工程预算费用。在方案设计中,要建立考核及奖励机制,对设计符合要求指标的人员,要进行奖励,对设计超出指标数额的,要严格分析其原因,坚决杜绝只顾画图,不会预算的设计倾向。
设计招标及合同签订
房地产开发项目在建筑方案设计时,可以采用招投标的方式选择合适的设计方案,在招标方法采用时,要注重工程建设方案与经济方案并重的原则。在组织竞标时,采用多家竞投的方式并组织相关专家对竞标单位进行综合评比,从而选择出有效的、符合要求的设计单位。在选定设计单位后,要与其签订设计合同,在合同条款中应该增加设计变更的限制条款,设计变更后其修改费用限制在一定的额度内,如果其设计的方案所需要的费用超出预算费用的限额内,则应对其设计费用进行扣罚,扣罚费用在一定的设计费用比例内,这些条款在合同内都应该明确体现。这样可以有效的避免设计人员不负责任,对工程设计随心所欲的现象。
二、房地产开发项目招投标阶段的成本控制
招投标过程中的成本控制
在房地产开发项目招投标中,应该对工程材料、设备的采购进行招投标和施工进行招投标。在材料设备的招投标及施工单位招投标过程中,要本着公平、公正、公开以及诚实信用原则,在具体的招投标过程中,首先应对参与竞标单位的单位性质进行细致的考察,确定其具有相关的资质要求,并避免竞标单位违法分包、转包现象；相关工作人员要对招标文件做好其编制工作,造价管理人员对各种有价值的资料数据要进行及时的积累、分析并进行总结,对影响房地产开发项目工程造价的因素进行预测、鉴别、分析及综合评价,通过对这些数据及因素的分析确认编制招标文件,并对文件中涉及到工程项目费用的条款进行仔细的分析,系统的推敲,做到知己知彼,为今后工程的造价控制打好基础；在对竞标者进行选择时,业主方不能把价低作为竞标选择者的唯一考虑因素,这种思维方式是不正确的,在考虑中标单位时不仅要考虑其工程价款,但更为重要的是考虑材料、设备的提供单位其质量要求是否满足工程的需求,施工单位的工程施工水平能否有效的保证工程质量。
做好合同的签订工作
在双方签订合同的过程中,应该对合同的条款进行明确的规定,把双方协议内容都体现在合同中,特别是对工程费用的规定、工程的工期、违约责任及处理方式等进行明确细致的规定。在合同的签订过程中,如果对招标文件中设计方案中不明确的内容,双方要进行及时的谈判,业主方要积极争取有利于工程造价降低的合同条款。同时,在合同的签订过程中,签订人员要注意在工程施工过程中有时会造成一些索赔问题,此时,在合同条款规定中,要积极主动的预测一些可能发生的索赔问题,并规定的合同条款中。最后,业主方要积极争取工程保险及工程风险的控制措施等,使工程在施工过程中发生的一些风险问题能够有效转移及合理的规避,从而有效的控制工程的成本的造价。
三、施工阶段的成本控制
在房地产开发项目中,施工阶段是资金投资最大的阶段,所以,做好这一阶段的成本控制至关重要,是施工阶段也是工程招投标工作的后续组成部分,是合同具体化的表现形式。中标单位对房地产工程进行施工,业主方必须加强对其监管控制,也就是对其履约行为进行严格的控制。房地产企业想要获得利润,必须对项目的投资实现投资前的预期目标。在施工阶段,中标的承建单位依照合同约定对工程进行施工,业主方对工程的成本控制,主要是集中在对工程的变更进行控制,我国目前采取的是工程量清单报价,所以施工单位为获取利润往往是“低价中标、索赔盈利”的态度及承建房地产开发工程项目,因此,业主方的造价管理相关负责人员要积极主动的对工程的每一个环节严格把关,并实行有效的监控措施。对承建方的工程变革要进行严格的审查,对变更工程对工程费用的影响进行详细的核算,并从美观、实用性等角度考量是否有必要进行工程的变更,尽量避免不必要费用的支出,有效的进行控制,避免投资失控。最后,如果工程中约定的材料供应商或者施工单位没有依约履行义务,这时业主方要积极的提出违约赔偿,从而使工程的成本造价得到有效控制,在预算的成本计划范围内。
业主方对工程的管理过程中,应该建立制度完善的管理模式,可以建立监理制度,对不同人员进行不同的分工并规则其责任及处罚措施,建立科学、合理的房地产项目投资控制体系。实行月度的工程审核制度,对已经监理合格的工程量按照合同的规定支付相应的工程价款,这样阶段性的工程检查、验收,可以有效的避免投资失控。在工程的建设过程中,技术的应用是必不可少的,在现代随着建筑行业的不断发展,新材料、新技能、新工艺等不断应用,所以,必须在技术的适用上对项目成本进行有效控制。另外,新材料、新技能、新工艺的适用,可以有效的缩短工程的工期,提高工程的劳动生产率,间接的控制工程的成本。最后,在工程投资成本控制中,还必须对施工现场经费、总部管理费等进行严格的控制,使工程的静态成本得到有效的控制。
四、结束语
房地产开发项目的成本控制,必须在有效保证工程质量的前提下,从工程的方案设计、工程的招投标、工程的施工这几个环节进行全方位的控制,这样才能使房地产投资项目获得投资利润,才能使房地产企业在激烈的房地产市场竞争中获得竞争优势地位。
参考文献：
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