关键词：物业；维修基金；实务
中图分类号：F275.1 文献标识码：A
引言
在现行的物业管理法规中对于住宅小区的物业维修基金是有明确规定的,即要求住宅小区按照相关规定设立专门用于小区内部公共设施维护、维修的基金,这笔资金属于小区内全体业主所共有。
一般来说物业维修基金的设立主要是考虑业主的全体利益,在业主购买了住房之后,要想在住宅的保修期过后对物业范围内房屋的公共部分、公共设施等更新、维修、改造就需要有一笔专项的资金。正是基于此种要求,在协商各方利益的基础上才成立物业维修基金。
一、延迟缴纳物业维修基金问题
在实际运行过程中,对于物业维修基金的监管缺乏力度,这在一定程度上造成了开发商与物业管理单位对物业维修基金的延迟缴纳和管理不善等问题,开发商可能会由于自身资金的紧张而减少或延迟缴纳物业维修基金,而物业管理单位在管理基金过程中容易出现挪用的情况。
原因分析——前期.物业维修基金的管理认识模糊
在物业管理的前期阶段,也就是在新的业主委员会成立之前,开发商通过选聘选中符合要求的物业管理公司,然后业主按照物业管理机构的要求办理住宅入住手续。在业主委员会运行之后,需要开发商将之前自己管理的物业维修基金转移到业主委员会管理。
有效应对措施：
按照有关规定,发展商与购房者在签订房屋买卖合同时要缴纳物业维修基金。设立专门账户,任何人不得动用。确实需要使用的,需要按照严格的规定进行申请与办理,具体程序：由业主服务企业提供使用方案后,由业主委员会依法讨论并通过此方案后,物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支专项住宅维修资金,专项资金的使用一定要明确其使用范围,严格按照相关流程进行报备和批复,业主委员会依据方案审核并同意,报直辖市、市、县人民政府建设主管部门备案。
二、挪用物业维修基金问题
开发商、物业管理公司有时会故意误导业主,甚至有的物业管理机构还经常挪用物业维修基金。
原因分析——业主不懂房地产开发成本相关规定,对房屋本体维修基金的使用了解不够
业主对于物业维修基金的使用范围以及使用渠道存在认识上的不全面,他们对物业维修基金的相关法律也只知道一点,甚至完全不知道,结果在使用维修基金的时候常常受到物业服务公司的误导,导致房屋维修基金没有应用到法律规定的范围,或者被物业服务公司变相挪为他用。比如房屋本体维修基金的使用程序原则上30%用于房屋公共部位的日常维修中,但是具体的情况是30%的资金没有被应用到房屋的维修中。
有效应对措施
1.普及物业管理中常见的公用设施企业维修基金的使用与管理知识
造成房屋维修资金被挪用的原因除了物业服务公司自身的主观意识之外,最大的原因就是公众对房屋维修资金的使用与管理知识的不了解,造成对房屋维修资金的监督不力。因此最根本的措施就是普及公众对公用设施企业维修基金使用与管理的知识。具体如下：
物业维修基金的使用程序
①管理公司根据实际情况的需要使用公用设施维修基金时,应向小区业主管理委员会提供相关材料。
②小区业主管理委员会在接到公用设施维修基金的使用申请后14日内召集业主大会审议,决定是否同意的决策。
③业主大会对公用设施维修基金使用有不同意见时,若管理公司认为有充足的理由,这种情况下,可以向区住宅上级主管部门申请复议,上级主管部门同意的,业主管理委员会必须执行。
④业主委员会有权对应用维修基金进行的施工项目进行监督,并且有权对建筑材料的质量进行监控,并按工程建筑要求进行验收。
⑤业主委员会以及管理公司应该对公共设施维修基金账目进行定期公开,一般是3个月公开一次。
2.物业维修基金的管理程序
①物业维修基金由住宅管理部门设立的专门账户进行管理,对于确实需要使用的要进行严格的审批与审查,但是住宅管理部门不得干涉维修资金的正常使用；
②专项资金的衍生收益可以作为维修资金的日常开支；
③对于公共设施维修基金的管理应该按照相关会计制度进行单独的会计处理。
④任何小区物业业主以及相关单位、人员都可以对维修基金的账务进行监督,对发现有问题的可以向业主委员会、物业公司等管理部门提出质询。
⑤管理公司在接到质疑后,一般要在7日给予答复。
3.熟悉特殊业务的相关规定
物业维修基金余额退还
根据有关规定,因房屋拆迁或其他原因造成房屋灭失的,经审核后,应由银行将物业维修基金余额退还给小业主本人。因房屋拆迁或其他原因造成房屋灭失的,业主持区房管局的证明资料到北秀支行,经北秀支行审核后将维修基金帐面余额退还给业主。
二手交易也要转让物业维修基金
按有关规定,当房屋发生业主变更时,新业主同样要办理维修基金的转让手续,对于物业维修基金尚未缴交完毕的,由新业主继续缴交。在二手楼交易、特别是新建商品房转手中,新业主别忘了向原业主追讨物业维修基金。
物业维修基金资料的保管
财务部会计应当妥善保管好物业维修基金的相关资料,定期分类汇总,按照相关会计准则进行账务的管理。
三、结束语
物业维修基金是保证住宅小区公共基础设施合理建设、及时维护的基础资金,涉及到业主、开发商和物业管理单位三方面的利益诉求,本文通过分析物业维修基金在实际运作过程中出现的相关问题,并对此提出了一些改善建议,通过加大对物业维修基金的监管力度,优化其管理程序等措施来提高物业维修基金的实际运作效率。
参考文献：
雷华.物业维修基金的建立和监管策略.现代物业,2003.
陈建国,张利鹏.维修基金的现实与未来.现代物业,2004.
孙丽娜.物业维修基金管理与运作的法律问题研究.科技与企业,2014.
罗飞.我国物业维修基金管理模式法律问题.中国商界,2010.
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