关键词：保障性住房；住房金融；金融创新
中图分类号：F830 文献标识码：A 文章编号：1006-89375-0108-02
1 我国保障房建设金融支持的现状和困境
1.1 保障房建设是民生工程,任重而道远
保障性住房是国家为了保障居民的基本居住权,针对买不起商品房和无能力自行解决住房问题的贫困家庭或中低收入家庭的人群,采用政府买单的方式,为社会提供住房的一种制度安排。保障房建设不仅关系到中低收入群体的福利,更是我国经济持续健康发展和推进城市化进程的重要保障。
有关数据显示,自2006年推出保障性住房计划以来,上海、北京、杭州等城市保障性计划几乎无一完成。究其原因,我们发现最大的问题就是保障房建设的资金问题。
1.2 住房金融刚刚起步,急需发展壮大
根据相关文献,住房金融是指为了支持住房的建设、出售、转让,金融主体创造性地运用金融工具筹集资金,保障住房生产过程和再生产过程的顺利进行,并形成良性循环。我国国策基本规定了三种住房保障资金的来源：首先是提取土地出让金的十分之一,其次是住房公积金的增值部分,最后是各个地方政府的财政资金。我国各地保障房建设的金融支持呈现多样性,比较典型的做法有以下几种。
1.2.1 以财政为主导的金融住房支持
此政策的功能主要发挥在重庆。“姓公不姓私”成为重庆模式的标签。据统计,重庆中低收入中的一半由政府提供公共租赁房；不仅如此,政府每年将土地出让收益的5%投入公租房建设。
1.2.2 百花齐放、因地制宜的多种金融方式
上海和天津走在了住房金融创新的前沿。虽然REITs的推出也是借鉴了国外经验,但天津不仅仅满足于借鉴,与时俱进因地制宜,合理引进了住房公积金项目贷款和全国社保基金,以期这两个“巨头”为租赁房和经适房建设做出更大贡献。
1.3 我国住房金融支持的困境
①政府财政支持有限,且没有形成常态。②融资渠道和工具单一,没有形成一个有效的保障房金融支持市场。③保障性住房建设金融政策体系不完善。
2 国外部分优秀经验
2.1 政府财政支持
①美国：为了公平和公正地为各个收入阶层解决住房问题,二战后美国政府以实物与货币补贴相结合为办法,为居民的购房提供优惠,以期达到政府提出的“人人拥有居住机会”的政治目标。②新加坡：在20世纪60年代,该国为了解决公共住房的建设问题,专门成立“建屋发展局”,并把“居者有其房”定位国策。
2.2 提供多种融资渠道以应对保障房建设则加坡贴
2.2.1 来自政策性金融机构的专项贷款
日本：专门成立住房金融公库,专职于保障性住房建设的专项贷款,利率低于市场利率水平,从而支持了国家的保障性住房建设。
2.2.2 来自商业性银行机构的优惠贷款
美国：联邦政府要求各级政府成立政府预算,以奖励某些做了“好事”的商业银行——这些银行向从事保障性住房建设的企业或者非盈利机构提供了长期的低息贷款。
2.2.3 来自各级地方政府的债券融资
法国：法国六成以上的地方政府为支持中低收入者的住房建设,选择发行地方债券来筹资。
2.3 建立完善的市场竞争机制
2.3.1 完善市场建设,确保保障房金融市场的稳健运行
美国的保障房金融市场的稳健运行依赖于其“三驾马车”——贷款出售市场和住房贷款证券化市场以及场内交易市场。三个市场三位一体且互为补充,住房贷款发放机构可通过贷款出售市场获得流动性,能很快进行再投入,形成良性循环。
2.3.2 政府为防止寻租等行为,实施市场监督和腐败防范
优惠之处易生腐败：保障房的特别优惠常常成为不法分子以权谋私的工具,使其丧失真正保障的作用。为了防范信息不对称以及逆向选择等问题,国外有些政府建立了市场监督机制,采取了严密的防范措施。
3 完善我国保障性住房金融支持的建议
3.1 加快金融创新,为保障房建设拓宽融资渠道
首先,为提高公众对保障房投资的积极性, 政府可实行贴息计划： 一方面可对开发商补贴, 即供应方贴息；另一方面针对中等及其以下收入阶层的居民, 即需求方贴息；其次,鼓励政策性金融机构和商业银行向保障房项目融资,政府可适当对相关项目通过税收优惠等形式进行政策引导,提高金融机构放贷的积极性；再次,扩大房地产信托投资基金等金融创新方案的试点,加快推进进度,突破房地产信托投资基金的区域局限性。
3.2 建立健全支持保障性住房的金融市场
完整丰富的保障房金融市场,对保障房建设的顺利推进有着极其重要的意义。其一,我们借鉴他山之石,成立相关政策性金融机构,专司保障房建设,通过债券发行等方法将社会闲散资金聚拢,积极建设；其二,在做好监管的同时,拓展住房二级抵押市场,推进住房抵押贷款的证券化。
3.3 为保障房建设制定战略规划,完善相关法律法规
法律法规是基石,必须做到法律的铁面无情,才能有保障房建设的有序发展。保障房的金融业务有其特殊复杂的一面,因此不仅需要大的法律予以约束,也需要配套法规予以丰满。举例来说,经适房、廉租房和住房公积金无论在管理制度上还是在财政上都被分割了,导致实施过程中事倍功半,这都是由于缺乏统一的协调机制；再比如,信息不对称和逆向选择等也是保障房金融发展过程中必须要面对与解决的问题,必须予以重视。总之,我国的保障房建设才逐渐迈开步伐,在此过程中难免出现各种难题,产生预料不到的结果,这就需要我们从全局出发,制定长期发展的战略目标,并结合国情,未雨绸缪,预想一些可能出现的问题以及相关的应对方案,最终推进保障房建设健康、有序的向前发展,实现“居者有其房”的美好愿望和战略目标。
参考文献：
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