一、问题的提出
2006年、2007年房地产企业走到行业发展的鼎盛时期,各地不断涌现新的“地王”,这批“地王”2006到2007年高端入市,项目建成入市大都在2008年到2009年。2008年美国的金融危机引发了日渐深重的全球性经济危机,伴随着严重的经济萎缩、下岗、失业,“地王”精心打造的楼盘也在这个时候面世了,房价大幅地下滑仍然无力缓解资金的困境,而税负沉重又制约了房地产业的复苏和发展。
目前,房地产业的税负中存在两项严重不合理的税收:土地增值税和所得税预征。房地产所得税预征不符合目前房地产市场状况和企业经营情况,房地产业目前面临利润快速下滑、部分地区项目普遍亏损的市场环境,而按照15%到20%的预期利润率预征所得税也与企业普遍亏损的情况严重不符,并且占用了企业资金,对企业也不公平,不利于推动中小企业发展,不利于解决就业。因此,有专家建议取消土地增值税和所得税预征,减轻房地产企业不合理税负,但笔者在调查研究了大量相关实践材料的基础上认为,土地增值税预征应采取因“项目”而异的征收方式可能更符合我国目前的国情。现就土地增值税预征存在的问题和解决方法做以下简要的分析。
二、现行土地增值税预征的相关规定及分析
土地增值税早在1993年就已经出台。当年国家针对海南地产泡沫中的土地炒买炒卖现象,颁布了《土地增值税条例》。不过1993年之后,地产业陷入低潮,1996年甚至出现全行业亏损,这个条例就一直没有被贯彻,从2000年后,各地才开始象征性的征收。不过,这个为1993年房地产调整准备的政策,却用在07年房地产调控上。经过2005年和2006年的房地产调控,全国各地房价的涨幅并没有减缓,反而有愈演愈烈之势。
2006年12月国家税务局出台了187号文件《关于房地产企业土地增值税清算管理有关问题的通知》,业内人士表示,此次出台的文件与过去政策最大的区别在于:土地增值税清算条件发生了本质的变化。过去土地增值税结算一般以开发项目公司注销税务登记作为结算节点,“也就是说,只要项目公司不注销,公司就可以长期不进行土地增值税的结算。”而目前,随着187号文件的出台,只要单期项目就可以成为结算单位,显示政府要求执行增值税征收的态度非常明确。自2007年2月1日开始,国家将在全国范围内加强增值税清算管理工作,187号文件的出台在房地产业界引起了轩然大波,一时间土地增值税成为社会的焦点话题,甚至有人说“土地增值税清算就是要开发商的命”,对于协议出让方式取得土地的开发商来说土地增值税税率从30%到60%,国家通过土地增值税对开发商进行宏观调控确实起到了立竿见影的效果。2007年以前针对房地产企业的政策是为了挤压开发商利润,以达到抑制不断攀升的房价,挤压经济泡沫。2008年经济形势发生了变化,金融危机的日渐深重,房价大幅下滑,加上大众观望,房地产行业的鼎盛时期已成为过去,如果现在再拿当时消极的宏观政策应对现在继续刺激的经济,就显得不合时宜了。
税收是国家进行宏观调控的重要手段,应该随着宏观环境的变化而进行相应调整。
三、现行土地增值税预征规定的建议
随着全球经济危机的蔓延,国家也下大力度刺激经济,振兴各大产业,抑制房地产发展的税收工具已经不适应当前房地产业的形势,土地增值税实行预征,同时对以往项目实行土地增值税清算,对于资金链条十分脆弱的开发企业来说无疑是雪上加霜。我认为,土地增值税预征应该结合土地的取得成本分项目、分具体情况设定不同的预征率,这样既要实现税收征管,更要让企业渡过生存关。
土地增值税预征应“因项目而异”
税务机关结合目前的经济形势,制定详细可行的土地增值税预征的程序和方法,具体预征率可考虑市场售价、土地购入价、建筑定额三个因素制定项目预征率,对于明显的增值率偏低的楼盘可以适用零预征率或低预征率,真正结合企业实际,制定税收规章,实现税款均衡入库与清算后税款不会出现异常差异,这样有利于纳税人诚信纳税。房地产企业在项目预售阶段,工程的预算成本基本上已经可以确定,以预计可售建筑面积和该项目销售平均价格据以确定该项目的预计的转让收入,以房地产开发的预算成本核定扣除项目金额,未来的管理费用、销售费用不属于土地增值税清算范围,这样即可确定一个项目预计的应纳税额;再以预计的应纳税额除以转让收入求出预征率,这样应该是比较科学的方法,相信多数房地产开发企业是能够接受和认可的。
税务机关对于土地增值税的管理应该更趋于科学化、规范化
定期对房地产开发项目预征率重新进行复核和评估,这样可以充分了解所管辖企业开发项目销售类型、销售价格以及项目预算成本变更情况,有针对性的调整预征率,减少清算后出现的大额税款入库和退库现象,既减轻企业负担,同时又避免以后退税工作的繁杂。
从经济发展的大形势出发,通过税务杠杆支持行业发展
国家税务总局应该在《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》文的基础上,结合具体项目情况制定详细可行的土地增值税预征制度,在企业发展和保证税收之间找一个合理的切入点,通过税务的杠杆作用调控行业发展。
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