11月28日,土地资源已极度匮乏的深圳关内公开招标位于宝安尖岗山一幅土地面积为15.2万平方米的居住用地,引来房地产界“大佬”争抢。最终,中海以20亿元竞得该地块使用权以及“捆绑”的深圳当代艺术馆与城市规划展览馆项目建设运营管理权,这幅地块也成为深圳今年的总价“地王”。
一周后,12月7日,中海又斥资19.9亿元购回江苏苏州姑苏区一块占地总面积13.4万平方米的住宅用地的使用权。不过,截至目前,中海年计划中的250亿元购地款项仍剩余106.1亿元,年底继续拿地可能性大。
经营能力遭质疑
根据出让土地公告显示,此次深圳公开招标的地块位于宝安西乡街道尖岗山地区,土地面积为15.18万平方米,总建筑面积为18.21万平方米。
按中海20亿元中标价格计算,楼面价为10983元/平方米,与同为一线城市的北京、上海“地王”楼面价均超3万元相差较大。
但《投资者报》记者在2012中国住交会上与参会的多位深圳本地业内人士交谈时,他们均表示,该价格忽略了招标公告中提及的两馆建设和运营的支出,实际成本将高于20亿元的投标值。
根据招标公告显示,两馆用地面积为2.97万平方米,拟建总面积8.82万平方米。同时,招标公告规定,自中标之日起15个工作日内,中标人必须交纳3亿元两馆运营专用资金。此外,在20年运营期内,为满足两馆运营管理需求,中标人还应交纳每年不少于3500万元人民币或总额不少于7亿元的款项。
按照两馆建筑面积,有业内人士估算,两馆建设费用估计将超14亿元,如加上公告中所提及的其他款项,中海出资额将超44亿元,实际楼面价预计在2.5万元/平方米。
相比外界普遍认为中海缺乏相关项目运营经验,深圳世联地产顾问股份有限公司市场研究部研究总监吴志辉却颇为看好该项目,他认为,中海在香港和内地运营多年,各种业态也都有涉及,“相信政府在招标时从各方面都有考量。”
但另一位不愿具名的深圳业内评论员认为,中海与华侨城和招商地产相比,在内地的城市公共项目建设上的经验确实相对匮乏,“此前深圳湾体育馆绑给华润来做,目前看来效果不是很好,此次让更加缺乏经验的中海来做,如何运营好这两个场馆,是很大挑战。”
“但中海在深圳除保障房外,基本没什么项目了,它也需要在深圳扩充土地储备。”上述评论员称。
《投资者报》记者查阅2012年中海地产中期业绩推介资料发现,截至今年上半年,中海在深圳拥有的土地储备面积为55.1万平方米,仅占其拥有的全国储备建筑面积3400万平方米的1.6%,而整个珠三角的土地建筑面积也仅占19.9%。而在2006年,仅深圳土地储备面积就占中海全国土地储备面积的11.2%,珠三角地区占全国土地储备面积的38%。
“这跟深圳本身土地供给不足有关,也跟中海的战略在变化有关。但不管怎样,深圳还是其根据地,一有机会肯定会去巩固。”上述评论员称。
土地储备高达4497万平方米
中海发布的10月房地产销售情况简报,2012年1至10月,中海累计实现房地产销售额1006.8亿港元,同比增长28.9%,已提前完成全年千亿港元的销售目标。
除靠出售现有楼盘回笼资金外,中海作为央企在境内外多元融资的优势也开始显现。根据中海今年的半年报,中海通过组织银团,安排双边贷款或发行美元债券,在国内外共融资超过190亿港元。
而就在11月,中海地产成功发行了7亿美元10年期和3亿美元30年期双期结构债券。其中10年期息率为3.95%,为同行最低；30年期息率为5.35%,目前已获12倍的超额认购。
在此背景下,中海频频出手拿地。中海10月房地产销售情况简报显示,中海1至10月累计新增土地储备585万平方米,其中新增权益土地储备558万平方米。
中海外集团有限公司董事长兼总经理、中海外董事局主席孔庆平近日在接受媒体采访时透露,中海地产目前拥有土地储备已高达4497万平方米。
现在,土地储备还在不断膨胀,毕竟中海手中还存有百亿现金。
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