如果拿三个月以前的房价来衡量,可以在国际市场买20多桶石油；如果拿今天全国的平均房价来看,大概在国际市场只能买8桶石油,下降了3倍。所以,如果以石油购买为参照。我们房价不是涨而是跌了,还跌得很凶。
在4月份全球生活物价指数调查中可以发现,北京、上海这两座城市分别从原先全球排名的第104位和第111位上升到现在的第26位和28位。在亚洲排前10位的城市里,北京和上海仅排在日本、新加坡之后,都排在香港前面。并且,在亚洲前10名中,除了日本、香港和新加坡,剩下的都是中国内地的城市,甚至排在前30名的城市中,中国内地城市已经占到90％。当别的国家物价在下跌,我们的物价也同时下跌的时候,我们的生活指数却是在上升。既然我们生活指数在不断上涨,用消费指数的上涨幅度来衡量房价的上涨幅度,发现房价还是在下跌。
很多人在强调有关通胀的问题,我也一直在观察中国的贵金属价格的变化。今年1－4月份,我国白银销售量增长40％,远远超过工业生产所需的白银用量,这是因为许多人开始把白银当做现货存在家里以抵抗通胀。
有专家认为,中国黄金储备发生重大变化是因为外汇储备高而做了结构调整的原因,但是事实上,2002年12月份以前,中国外汇储备大概有1900多盎司,约合600多吨黄金,但近两年的黄金储备量在急剧增长,尤其是在2007年之后,已经增加到3389万盎司,也就是增长到了1460吨的黄金。如今,我国的黄金储备已经达到了千吨级以上,进入到世界第五位。我们从零储备到600吨大概用了55年的时间,而从600吨上升到1460吨用了不到四年的时间。这得出的结论是,不但我们老百姓预计可能出现巨大的通胀,我们的政府早就这么想了。从黄金和白银两项储备变化可以看到,所有人都在预期可能出现的巨大通胀,所以有人说,“钞票不能发太多”。
而在这个可能的通货膨胀过程中,房地产市场还没有表现出巨大的价格变化。有人说,房地产市场最近销售增长是因为大家预期可能会出现巨大的通胀,所以很多人在用买房子来抵抗通胀。我不知道这个通胀可能在什么时候发生,从目前来看,也许要等8个月或者更长一段时间。目前,我们已经看到土地的销售在增长,但是很多经济学家也在问,4万亿元用来拉动内需的国家投资用完了以后怎么办?是不是还会有下一波的下降?
在美国,几乎每次房价上涨都来自于政策因素,当出现了对房屋租赁市场的管制时,这个地区房价就开始迅速上涨,中国也不会例外。
自我国从2003年开始对土地和信贷进行严格管制之后,市场出现了房价的剧烈变化,飞速上涨。而此前每年房价增长比例大概只有2％左右,这个增长比例和当时大家工资收入9.5％的平均增长率来比是极低的。所以,当政府的短期政策对市场产生巨大影响的时候,房屋的价格也跟着产生了巨大的变化。
如今,国家要稳定外贸出口,实施涉及多行业的产品出口退税政策。的确,中国可以用出口退税来稳定外贸出口和生产,但是不可能永远稳定国外的消费需求,美国人的消费需求并不因为中国的减税而增加。从前几次的情况来看,在大幅度减税的情形下,几个相关行业并没有明显增加外贸出口。
但是,如果将外贸出口减免税的政策放在住房市场中个人所得税上,我相信中国住房市场一定会比现在增长要高得多,而且一定会有长期效应。我大概估算一下,如果有8000亿元购房个人所得税退税的话,可以带动9万亿消费,远远超过目前国家的4万亿元投资拉动的效益。但遗憾的是,中国政府并不愿意对住房市场给予这样的特殊优惠。目前房地产开发商的降价表面上是老百姓得到更便宜的房子,实际土受到更多损失的是政府土地收益和税收,而且拥有大量住房资产的人会贬值。
我们没有长期的预期,没有稳定的政策,而只有稳定的政策才能决定未来的经济走向。仅仅靠现在已经出台的短期政策对房地产市场的刺激作用也许会出现更大的不稳定。很想问政府一句话：在2009年12月31号以后,是不是还要考虑出台相关的一些政策呢?
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