日前住建部长姜伟新就2013年房地产调控的政策方针,提出严厉说明——商品住房限购政策要继续实施。凡是放松调控致使房价过快上涨的城市,我们将继续采取措施,并会同监察部对其进行约谈直至问责。2013年要继续坚定不移地搞好房地产市场调控,首先要继续贯彻落实好既有调控政策···云云。显然中央意图以“肃杀”之气,回应房企的乐观情绪。
不可讳言,当前市场确实充满“欢乐”气氛。统计局公布2012年11月70个大中城市房价变动情况显示,11月新房价格环比上涨城市,由10月份的35个增加至53个,且涨幅进一步扩大。2012年12月前30天,上海商品住宅成交量已达110万平方米,刷新6月102万平方米的年内纪录,创下23个月来的新高！
政策呈现多与空
有人把姜伟新的讲话解读为“示警”,我倒不这么看。因为姜部长在“坚决抑制投机、投资性住房需求”的同时,也提出“支持合理自住和改善型需求”,我认为,中央其实只是把调控的“红线”画得更清楚、明晰些罢了,左边是首购+改善,右边是投机+投资,两者之间泾渭分明,不可逾越雷池一步。
因此对市场而言,坏消息是“限购继续”,使部分需求不能有效转化为购买力,但好消息是“支持改善型需求”进场。事实上,该类型需求在2010年本轮调控之始,便沦为政策“误伤”对象及“代罪羔羊”角色,此番重提意味着一旦首购客群枯竭,改善型需求将在政策的帮助下进场购买,以使市场不致再度陷入雷同于2012年第一季度时之销售困境。
限购无取消必要
好有一比,当水库行将见底时,闸门便启动放水机制,使水库得以正常运作。而“限购继续”,只是说明放水量是受到控制的,以“价位稳定”为前提,以“维持平衡”为结果,一切都在中央的掌控之中。或者可以这么说,2013年调控的基调,是保持楼市稳定状态之“中央空调”式的,溢压亏补、热缩冷涨。
我甚至判断“限购”在今后很长一段时间都不会取消,因为许多地方政府透过户籍管理制度松绑的举措,已使其杀伤力锐减。换言之,多数家庭能以“享受市民待遇”的方式,具备购买第二套房资格。亦即,除非“户购两套”仍无法满足市场供应、买气依然萎靡不振,否则限购不会也没必要取消。
市场不像“切糕”一刀到底都一样
在我看来,“限购”是以压制买气为过程,最终目的是让需求有序进场,以免坠入日本式大起大落“消失20年”的恶性循环之中。如同机场进行流量管制一般,之所以暂时不让飞机起降,是让其有效、有序起降,以防范万一秩序错乱,轻则机场瘫痪,重则发生安全事故,道理如出一辙。
至于许多人关心的2013年楼市“运势”,我的看法是,楼市已“今非昔比”,不再像一刀到底都一样的“切糕”,而是在调控“有保有压、总体平衡”的大政方针下,被切分为三大状态：部分地位突出的一线城市,房价会出现10%～15%之较大涨幅；多数二、三线被限购城市,房价会被控制在消费者可容忍的5%～8%之间；而相当比例的三、四线未限购城市,则极有可能出现需要出台救市措施,以解决供大于求局面的窘迫情景。
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