目前,高房价已经成为众矢之的,也成为两会期间代表委员们议论最多的热点话题。温家宝总理在政府工作报告中指出,今年控制部分城市房价过快上涨将采取多种措施,包括增加住房供给、增加保障性住房、抑制投机性和投资性住房等多种手段来解决房价过快增长问题。温总理特别强调。本届政府有决心使房价保持在合理价位。考虑到本届政府大概还有3年完成任期,要在这么短的时间之内切实实现温总理提出的“使房价保持在合理价位”的目标,还有许多问题和困难需要解决,这不仅仅是出台一些临时性的打压房价的政策措施,还需要彻底剖析房价居高不下的根源,从产业政策、财政政策和体制等基础性制度和机制问题入手,从根本上加以解决。
内地大富豪多为房地产商说明了什么
谈高房价不能不先谈谈房地产富豪们的财富排行榜。最近几年,境内外一些有关中国内地富豪的排行榜年年亮相,虽然这些排行榜上的富豪排名顺序有所不同,但相同的是,上榜最多的富豪依然集中在房地产业。以胡润百富榜为例。连续数年来,上胡润百富榜的富豪中都以房地产富豪人数最多。年年如此,房地产依然是中国超级富豪的温暖大摇篮。富豪榜房地产商多至少说明以下几个问题：
第一,这一排名正是对当前我国房地产业现状火爆的反映。统计一下富豪榜前五十名富豪,居然有一半的人都在搞房地产。这反映出当前中国经济中房地产的主导和支柱地位,折射出房地产市场的曾经火爆行情,也揭示了造成了目前房地产市场低迷的困境根本原因：一方面,房地产价格飞涨,老百姓买不起房,无论如何提高居民收入增长速度也跟不上房价上涨的速度；另一方面,房地产价格的飞涨,造成了该行业畸高利润和每年中国内地富豪排行榜上的地产业富豪排名集中,而习惯了畸高利润的地产业富商们不愿降低房价,反而一再呼吁政府维持高房价。地方政府也因担心房价过低影响地方财政收入而在房地产价格的理性回归中表现出较多消极性。曾经有写地方政府官员高喊“买房爱国”号召百姓买房。更有些地方政府官员出面帮助房地产企业促销,则把这种地方政府、房地产开发商、银行和老百姓之间的利益矛盾关系赤裸裸地展现在公众面前。
第二,如此多的地产超级富豪上榜百富榜,说明目前的房地产业属于暴利行业,也说明了国内房地产价格持续上涨的利润去了那里。据国内知名媒体报道,外国房地产行业的利润一般在10％左右,我国则普遍达到30％,有的城市、区域的楼市,甚至达到50％或更高。这么高的利润,是其他许多行业所难以想象的,也从另一方面说明了我们国家政府管理、财政税收等政策值得改进的方面还很多。值得关注的是,现在“从事房地产就能捞大钱”的观念,正在冲击、膨胀着不少人的致富幻想。
第三,如此多的地产超级富豪上榜百富榜,说明我国经济结构和国民收入分配不尽合理,说明我国的国民收入分配政策和产业政策等方面需要改革改进的地方还很多。房地产行业相对IT、生物制药等行业,技术含量低,对国力的综合推动有限。近日发布的2007年福布斯美国富豪榜上,比尔·盖茨仍旧维持第一,前10名当中则有6人来自IT和互联网行业。在世界其他国家,500强企业中没有房地产公司,因为土地是不可持续的资源,房地产经营很难取得持续性的发展,因此不可能有持续性的富豪出在这个行业,国家的竞争力也不可能靠房地产业暴利来体现。
第四,如此多的地产超级富豪上榜百富榜,说明政府改革现有房地产开发制度和调控房地产市场的任务还非常艰巨。对房地产富豪进行道德判断没有太多价值,我们应该反思的是畸形的财富形成机制。地产业的暴富是由于制度设计,目前中国地产用的是“香港模式”,即地产商从政府手头批发到70年使用权的地皮,然后,开发成楼盘,再把地皮70年的使用权与地上建筑一并零售给购房人。而地皮取得的不规范和由于市政建设、城市发展和土地资源的稀缺性等原因造成的地皮不断升值,再加上最近几年爆发的住房需求,以及房产投资需求的进一步放大。这些因素加在一起,使得地产商成为本轮财富大爆炸中晟大的受益集团。
央企屡屡成为地王推高房价
正是由于地产超级富豪榜的榜样和刺激作用,使得众多国企特别是央企纷纷把目光投向了房地产业,不务正业地把大笔轻易得来的资金砸向了房地产投资,砸向了中心城市的一次又一次的土地拍卖,造成了各地一个一个央企“地王”,令昔日的地产超级富豪们自叹不如,这一现象有越演越烈之势。
两会刚闭幕一天,3月15日,北京成交6块土地,其中3块被公认为新的“地王”,竟得者都有央企背景。土地市场的再疯狂必然会传导到楼市,房价肯定会有非常明显的上涨,望京已经从2008年的每平米1万元到2009年的2万元,目前该区域内房主惜售的涨价预期已达到每平米3万元,因为此次“地王”央企远洋地产以40.8亿勇夺望京地块的中标楼面价已超2.7万。央企“地王”的例子在去年上海等地也屡见不鲜,其直接结果是助推了当地房价的节节攀升。
从2009年楼市回暖以来,央企地王就成为市场最受关注的焦点,一时间“国进民退”的说法也遍布全国。北京一天仨“地王”,都是央企拿,引发了业界对“4万亿投资没有一分钱流入楼市”的质疑。应该好好问一问、查一查,央企的大量资金来自何处?一个又一个央企“地王”现象,已经远远超出了简单的土地供求关系范畴,势必将带来不良的社会后果。央企地王的背后,是房地产结构、金融信贷投放、土地财政等一系列的不合理机制问题。这不是简单的经济问题,也是有关社会稳定、政权巩固的政治问题,不能不引起大家的足够重视。
需要警惕的是,当前这种居民消费明显下降和天价地王频出的反差景象,暴露出了去年至今的宏观政策实施,存在着相当程度的错位问题。
政策相互矛盾是房价居高不下根源
综上所述,目前的房价高企不仅仅是与应对金融危机采取的一揽子经济刺激计划相关,更与长期以来我国的土地政策、产业政策、财政政策和房地产管理体制存在的缺陷有直接的关系。房地产业作为经济增长的支柱产业之一和中国经济的一大消费热点,对中国经济的平稳快速发展有着十分重要的作用。遗憾的是,由于目前土地政策、房地产方面的公共政策和产业政策、房地产开发模式以及居民保障住房政策等相互矛盾且不配套,一方面,土地的垄断性决定了房地产业并非是充分竞争产业,房子也并非是完全市场化商品,而是具有改善民生的公益和保障性质；另一方面,房地产开发模式却完全市场化、企业化,土地转让收入成为了当前地方财政收入的主要来源。通过各种办法拿到地的开发商则完全按照市场化操作,为追求超额利润,将房价炒到畸高,造成了目前房地产市场民怨四起的困境。
毋庸置疑的是,转变经济增长方式,刺激消费、改善民生的唯一办法是降低房地产价格,但是如果房价下降过快、过低将造成两个后果：一是极大地压缩开发商的利润空间,使得开发商投资开发的积极性降低,从而导致地方政府“土地财政”收入的减少和地方GDP增速的减缓；二是可能导致大量房地产企业的破产,进而累及银行业。因此,上述后果所涉及的利益主体——地方政府、房地产企业和金融企业,对降房价都不积极,而恰恰是这些利益主体对于房地产市场的发展拥有更多的发言权和主导权。正是由于政策错位导致了地方政府、房地产开发商、银行和老百姓利益之间的矛盾关系,导致了房价高企成为普遍现象。
另一方面,长期以来对于房价等资产价格过高问题,我们一是没有像针对CPI过高,类似央行的专门调控部门进行管理和调控；二是没有针对性较强的专门调控手段。主管房地产开发建设的部门,往往把重点放在房地产业的“开发、发展”上,站在开发商一边思考问题的多,而危及百姓“居者有其屋”的房价管理问题思考的少。这也许是导致几年来房价一直下不来,并且越调控越高的原因。没有真心想让房价下降的管理部门,没有抑制房价的有效手段。房价如何能够下来,又如何不一涨再涨呢?唯有彻底改革才能突破高房价困境
去年底以来,国务院陆续出台了一些抑制高房价的措施,取得了一定效果,但从长远看,这些措施只是临时性的,治标难治本。未来破解我国房地产困境的根本之道还在于进行彻底改革,具体来说有以下几点：
其一,应该把改善民生与调整房地产供应结构紧密结合起来,加大保障性住房的供给。香港地区、新加坡的保障性住房比例分别达到了50％和84％。未来要学习借鉴香港地区和新加坡的经验,积极推进社会保障性住房体系的大规模建设,大幅度增加保障性住房比例。同时要加快完善全国统一的保障性住房配售条件、流转、管理等方面的制度规范,杜绝保障性住房的完全市场化开发和商业化投资炒作。最近,一些地方已开始大面积推出廉租房、公租房,产权不再私有,让寻租者失去下嘴的动力。比如人口压力极大的重庆、上海两个直辖市,都加大了廉租房的建设规模,重庆市将在10年内造2000万平方米公租房,上海市将保障性住房占全社会总量的比例提高到60％。但是,从长远看,如果政府提供公共住房的供给力度逐级扩大,占比举足轻重,能够缓解、平衡供给和需求的剧烈冲突；如果把地方政府在地产上丰厚的土地出让收入与投入保障性住房进行政策性挂钩,对遏制房价的非理性暴涨还是会有一定意义的。
第二,应该把促进房地产繁荣与改革中央与地方财税体制紧密结合起来。要采取切实措施调整中央和地方的财政收入分配关系,增加地方税收留成,改变地方政府过度依赖土地出让金收入维持财政运转的现状；政府土地出让金收入作为衡量土地市场活跃度的重要指标,在目前的整个财政体制之下,房地产的发展依然还会扮演地方财政的要角。中国指数研究院监测数据显示,2009年全国60个城市土地出让金收入同比增加超过100％。其中,上海、杭州、北京土地出让金收入位居前三位。未来,不论是中央版的“国十一条”还是北京版的“国十一条”,能否切实收到预想的有效成果,关键看政府部门尤其是地方政府在经济结构调整上到底有多少实际动作,财政体制实行的综合改革,在多大程度上减轻了地方政府对房地产的依赖。
第三,要着手改革现有的房地产开发模式,实行多轨制开发与建设。在房产开发上,应打破只允许开发商开发房产的垄断局面,走房产商开发、政府开发、单位集资建房等多种房产开发途径。房改前住房主要以各单位自建为主,房改后房产开发的权利被开发商独家垄断。有人一听说要政府和单位参与建房,就称其为“老路”,这是没有实事求是地对我国人口众多、土地紧张的住房现实问题进行严肃思考。政府开发和单位自建房会加大房产供应途径,打破开发商垄断房地产市场的局面,这三种主体同时参与开发房产的混合体制比任何单一主体独家开发都要更为有效,更有利于解决绝大多数百姓的住房问题,有利于房产市场的稳定可持续发展。过去单位作为唯一主体建房导致住房市场僵化,房改10年来开发商作为唯一主体建房导致住房价格非理性疯涨,都说明任何单一主体主宰住房市场都存在巨大弊端。
比如,国家可以拿60％的开发用地制定好小区建设方案后实行招标,在保证质量和控制住房面积的前提下让建筑商竞标建设,政府再以利润不超过土地和建设成本总价10％的价格卖给工薪收入阶层,并限制这类房屋的买卖,买卖产生的利润绝大多数必须上缴国库专门用于房产开发。20％的地以市场价卖给有实力的企业与单位用于集资建房,仅用于供应本单位职工。另外20％的地卖给开发商去建高档房,卖给有经济实力的高收入阶层。这会加大房屋供应的多元化,抑制房价乱涨,政府和开发商也能从中获得相当利润来维持房产市场可持续发展。
比如可以采取“政府出地,开发商建房”,政府提供成熟土地,并按“代建制”即建设主体招投标的模式实施各类房屋的建设,地产商只能买卖地上建筑部分的房屋,地皮部分则以税收或租金方式由政府根据地价增值情况逐年累进或分年限向房屋购买者征收。另外,在现行的模式下,最近国内一些地方采取“限定地价和限定房价”的房地产招标开发模式也值得推广。
第四,对于那些在地王赌博中乐不思蜀的央企,显然目前还难以全面禁止其进入房地产投资,但是对于依靠贷款便利的国有大企业,国资委则有义务审查其地产投资资金来源,是否挪用了巨额的其他非地产类贷款和债券融资。如果是央企集团经营利润积累获得的巨大资金导致其进入土地开发市场竞争,则有必要重新审视央企的国有资本经营预算和利润分配制度。
第五,加快经济结构的调整步伐,逐步取消将房地产也作为支柱产业来发展。房地产行业相对性物制药等行业,技术含量低,对国力的综合推动有限。这一行业的兴盛是以资源损耗作为基础的,因为土地是不可持续的资源,因此房地产经营很难取得持续性的发展,国家的竞争力也不可能靠房地产业暴利来体现。因此,未来应该通过加快经济增长方式的转变和经济结构的调整,逐步降低房地产业在国民经济增长中的比重,进而使房地产业逐步退出支柱产业序列。
最后,近期应急的措施首先还是要增加供给,全方位的增加普通商品住房、经济适用房、限价房及廉租房的供应。第二还是要抑制不合理的需求。从中国目前情况看,是要抑制一下投机性的需求。第三是要加强管理。这其中包括土地管理,严厉打击开发商囤地炒地行为,还包括建成了住宅之后的捂盘惜售的问题。
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