「不管你再怎麼追,赚钱的速度永远也追不上房价上涨的速度。」这句出自风靡大陆的电视剧《蜗居》中的经典台词,是人们对当下房价过快上涨的无奈调侃。最新的研究报告显示,目前上海、北京、深圳叁个主要城市的房价涨幅都超过了GDP的5倍以上,其中上海超过7倍,北京和深圳则是5倍。
传统的楼市淡季突然火了一把,只是这冬天裡的一把火,并非由人们自住或是改善性的居住需求所点燃。相反,在涨价预期和房源稀缺的影响下,加上大量投资客入市和开发商捂盘惜售的推波助澜,房价越来越偏离普通居民的购买力。在2009年12月13日举行的「金融制度的重新设计:聚集资產泡沫与金融监管」论坛上,美国耶鲁大学金融学教授罗伯特?希勒就表示,「中国楼市价格在一些大城市已经很过头了,这种急速增长确实存在泡沫。」
量价齐涨泡沫越吹越大
从2009年12月7日至12月13日的大陆主要城市住宅交易资料情报中显示,在所监测的32个城市中,楼市成交面积环比上升的城市有18个,逾总城市数量的一半,成交面积涨幅相对集中,涨幅在10%~50%之间的有11个城市。
而另外一份由房地產代理机构美联物业发佈的《关於北京、上海、深圳叁地楼市的泡沫程度》显示,11月份北京楼市平均租售比再创纪录,首次突破1:500,达到了1:546,部分区域甚至达到了1:700。「这一比例在2008年基本在1:400左右,一年涨了25%。」美联物业市场总监张大伟说。
房屋租售比意味着什麼?它是国际通行用来衡量一个地区楼市运行是否良好的资料比例,以单套月租和总价比值,换算出租金与房价的差距。一般而言,国际标準的「房產租售比」為1:100到1:200。而社科院的《经济蓝皮书》裡则显示,当前有85%的中国家庭买不起住房。这一切都提示现在的楼市已有泡沫。
但更令人担心的是居民对楼市房產的盲目投资心理。美联物业报告中显示,在上海的调查中,51%的登记购房者表示,如果手上有剩餘资金,房產将是首选投资目标。而这一资料在北京更是高达62%。与投资心态相对的,是现房楼盘空置比例的居高不下。即使楼盘交付,装修的比例也非常低,显然大部分都寄希望依靠房价的上涨带来收益,这就為市场增多了更多不确定性。可谓「盲目购房不息,房產泡沫不止」。
政策解读中央政府调控的力度有多大
房价过快的上涨速度显然加快了中央对房价调整的步伐。2009年12月14日,国务院召开常务会议专门研究房地產调控政策,这次房產调控政策来的似乎比以往时候都早一些,通常关於政策的出台一般都在叁月份两会之后。
在政策研究会上,国务院常务会议强调,重点是在保持政策连续性和稳定性的同时,加快保障性住房建设,加强市场监管,稳定市场预期,遏制部分城市房价过快上涨的势头。加上12 月9日决定的「将个人住房转让营业税征免时限由2年恢復到5年」,政府对房地產的调控思路逐渐明朗。业内人士指出,这意味着「盘整」将会是2010年楼市的主题。
在这些政策之中,「遏制房价」四个字显得力度更强、颇具玩味。在此之前的2005年「国八条」、2006年的「国六条」,用的都是「稳定房价」。这也释放出政府需要為楼市「高烧」降温的信号。
被人们称為「国四条」的四项具体措施包括:增加普通商品住房的有效供给、抑制投资投机性购房、加强市场监管、大规模推进保障性安居工程建设。专家指出,这套「组合拳」剑指当前房市存在的几个最突出矛盾,具有较强的现实针对性。
「国四条」的明确指向会起到什麼实际效果呢?目前对房价涨跌的两种声音可谓涇渭分明。部分学者的观点是,「遏制上涨」并不代表「房价下跌」。目前的高房价不是一天形成的,在高房价的背后是宽鬆的货币政策和地方政府的利益诉求。既然中央经济工作会议已明确宽鬆货币政策将延续,那麼土地和房屋价格自然难以大幅下跌。而另一派的观点则认為,「房价下跌」已成既定事实。经济学家马光远就表示,「我相信房价肯定会大跌,但并非基於对政策的信任,而是基於房地產发展的『魔咒』,凡是房地產泡沫,迟早都会破灭。政策很显然不希望大跌,但也不希望再涨,这样两全其美的政策只是一个乌托邦。但我认為,房价的大跌其实是必然,『国四条』只是提供了一个藉口,不管政策调控不调控,房价都会下跌,只是时间问题。」
应该说,「国四条」能否「药到病除」还有待再观察。由於楼市波动涉及到金融安全和宏观经济,关乎超过50个相关行业的荣衰,政府在调控时往往面临两难。专家评论,「目前出台的一系列政策,能在多大程度上遏制高房价,还需要进一步观察。」
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