房地產交易遭遇新年寒流,给市场带来了困惑,从2009年下半年开始发力的房价,究竟是继续上涨,还是会掉头向下?
2009年1月19日,国家统计局公佈了2009年大陆房地產市场资料。近9.4亿平方米的成交量以及估算约4695元/平方米的房屋均价水平,都创下了歷史新高。大陆全年房价涨幅达24%,平均每平方米上涨813元,也达到了前所未有的水平。资料显示,2009年,大陆房地產市场走出金融危机的低迷,再度空前火爆。投资投机者盛行,房价、地价等诸多指标都持续上升,泡沫变得严重起来。
2010年,大陆楼市还会延续疯狂吗?楼市泡沫会不会破灭?是否能通过楼市撬动经济?
拐与不拐这是一个问题
根据深圳市规划国土委资料,2010年1月8日~14日,该市新房总成交面积為9.31万平方米,环比前一周上涨17.1%。但是相较於2009年,这一成交量还处於低位运行。而且该周成交均价為19721元/平方米,环比下降了15.4%,正式跌破两万元大关。
在大陆所有一线城市中,深圳的房价最具有风向标作用。从歷史经验上看,2008年房价调整时,北京上海还在微调,深圳已经走出「退房」「断供」的热潮;而2009年伊始,在房价飆升大潮兴起之前,深圳房价已经率先回升,并且全年上涨80%,全年交易量突破2000万平方米,量价均创深圳30年来最高。
管中窥豹,略见一斑。深圳在2010年年初走出的「领跌」之势,為2010年大陆楼市走向发出了先行信号。「2010年房地產的价格,尤其是大城市的房地產价格难免会出现一些比较明显的调整。」1月17日举行的中央电视台财经频道首届中国经济年会上,来自大陆人大财经委、国研中心、清华大学等机构的官员和经济学家均表示,2010年的中国房地產市场或有明显调整。国务院发展研究中心金融研究所所长夏斌就表示,「我相信2010年房价的涨势绝对不会像2009年那样,这是我们的基本判断。政府正在出台一系列的政策,2010年房市必定比2009年会走得更稳更健康。」
最新的房地產政策「国四条」中,把「遏制房价」提上了章程,这也為房地產业者和专家暗示了房地產发展方向。而近日,国务院总理温家宝在国务院第四次全体会议上再次强调房產政策的执行力,提出要促进房地產市场平稳健康发展,这更是為2010年大陆楼市「开拐」打下一剂强心针。政府政策的大力推动让大多数相关人士认為,2010年楼市不拐也难。
政府系列调控 投机者将遭遇「围剿」
近期房地產政策以前所未有的力度频繁推出,政府调控的决心和行动都有目共睹。只是楼市上涨的表现背后其实纠结着许多矛盾因素,比如土地供应、财政收入、保障性住房建设等。楼市调控的重拳出击,对房地產的作用需要经过多久「潜伏期」才能真正发挥效用,还有待市场的检验。
政府显然也把调控楼市的压力下放到土地、税收等各个领域,打出一系列组合拳。
土地方面,纵观2009年大陆市场「地王」频出,北京广渠门15号地就曾在2009年6月底刷大陆新地王记录,以总价40.6 亿元成交。针对此,2009年11月12日,国土资源部出台了土地新政,对商品住宅用地的宗地出让面积给出了明确上限。接着,继12月14日「国四条」出台后仅3天,政府又针对炒地行為明确规定,以后开发商拿地时,「分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年,首次缴款比例不得低於全部土地出让款的50%」。2009年12月23日,国土资源部掛牌督办了18宗房地產开发閒置土地,重申閒置满两年的土地坚决无偿收回的政策,以严厉打击囤地、炒地行為。
税收方面,政府可能将使用最能打击投资投机炒房的物业税来有效调控房价。2009年12月9日,国务院决定恢復房地產交易营业税政策,未来税收调控还将深化。有报导称,2010年税务部门将在大陆范围内开展房地產模拟评税,物业税「空转」将推广至全大陆。
同时,各地地方政府明显加大了政策的落地执行力度。2009年12月底,上海出台了「沪四条」,从税收信贷政策调整、加大普通商品住房供应、加快推进住房保障、加强市场监管等四方面採取措施。广州也出台《广州市閒置土地处理办法》,首次明确对閒置土地,按地价20%一次性徵收土地閒置费。
总的来说,年终岁末密集出台的政策,已经让购房者渐渐走出恐慌情绪,持观望态度。元旦之后,大陆主要城市的楼市都呈现冷静态势,北京、上海、广州、南京、长沙等地的成交量、供应量均双双下降。除了传统的淡季因素之外,这一系列组合拳也初现成效。
不难看出,大陆已经「横刀立马」开始调控和遏制楼市的疯狂局面,房地產市场预期也开始异变。在大陆楼市莫衷一是的讨论声中,可以预期的是,2010年楼市会比2009年来得平稳有序,疯狂难以再续,而投机者和炒房团恐怕也将难有用武之地了。
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