陈纪豪做的是商业地產中最难的商场开发与运营,如何将这块市场做成功,他的切入点是以餐饮為主的休閒娱乐商场。
「大陆是一个年轻的市场,充满了创业的机会。只要你发现市场的空缺点,做好充足準备,等时间点一到再进入,一般就会做得起来。」
看似年纪轻轻的陈纪豪,却在两岸房地產业有着超过15年的从业经歷。熟悉商业地產领域的他,将目光瞄準大陆一、二线城市日益提升的餐饮、娱乐消费能力,与合作伙伴致力於「為商业不动產创造最高的价值」,切入商业地產裡最难做的商场开发与运营。
「大部分开发商都会做住宅专案,但只有少部分人懂得做商业地產,这是整块『肉』裡比较硬的骨头。」
敢「啃」下这块「比较硬的骨头」,他自然有自己的一番见解。
深入接触市场成商业地產「达人」
2003年,几乎在台湾叁宝建设所有部门都任职过的陈纪豪踏上大陆时,对於老闆期望他开拓大陆商业地產,多少带点「我做这个干嘛」的茫然。
但从在上海买下第一块地,盖起「华山国际」写字楼、促成叁宝建设、Merrill Lynch及顶新集团共同收购南京西路1788专案开始,一直到后来加入马来西亚PAVILION INTERNATIONAL,参与收购澳门赌王何鸿燊旗下市值约80亿元人民币的地產资產包等项目后,「慢慢的理解到人生没有无用的经歷,区别只是这些经歷在什麼时候发酵,產生效应」,对大陆的商业地產逐渐有了新的看法,亦是在这些经歷中累积起的市场经验开始「发酵」,令他发现了一丝商机。
房地產基本可分為住宅、商业、工业叁部分,大陆的房地產开发商一般善於开发住宅,不管是别墅、公寓小是小高层楼盘,都做得有声有色;而在商业地產中除了酒店式公寓与办公楼外,在开发酒店与商场上,做得好的却乏善可陈。
「大陆开发商一般用住宅的方式卖商业地產,将商场切割成小单位租售出去,招商的时候『红红火火』的,租售完后商场也就跨了,因為没有做统一的经营规划,缺乏主题性,最后容易导致所有权与经营权的不统一,吸引不来人潮。」
在上海6年,看了不少商业地產失败的案例后,在復旦大学念MBA时陈纪豪根据自己的体会与市场研究,写出了一篇关於「商业不动產的规划和评估」的论文。
他分析说,做商业地產有不少困扰之处。一是总体规划与所有权问题没有得到妥善解决,二是住宅到结构体的叁分之二时就可以开始销售,但商业地產只能等盖完、装修好后才能招商;第叁则是资金问题,商场招商开始前叁年基本难以赚钱。大陆企业无法像港商、新加坡商那样外资有境外资金可以支撑,除非背景足够雄厚,否则资金盘活十分困难。
此外,他曾参与过在吉隆玻的PAVILION KL Shopping Mall 开发专案,原本想将模式复製到大陆,一线城市却已经很难找到能够支撑起一般商场需要4万平方米以上面积的要求,只能作罢。
「归结到最后,就是商业地產有先天门槛,挑地点,又不能散售,资金周转难,所以要想做的好,很难。」
经过一番研究,陈纪豪开始思考,如何去做好这块市场大「饼」。但既然做商业地產存在诸多困扰,為何他还要「明知山有虎,偏向虎山行」?
敢拼敢闯切入休閒娱乐商场开发
「其他部分别人已经做出规模效益了,但在商业地產方面成功经验不是很多,所以就从他们比较弱的地方切入。」
他很明白,选择最难做的商业地產中商场的开发与运营,当然存在不少风险,且至少4万平方米以上面积的要求亦凸现出商业地產的窘境:又不是到处都有这麼大的地方,怎麼办?
「但我敢进来,是相信切入这块的时间点到了,所以敢於去尝试。」他认真的思考过,目前正是大陆一、二线城市拥有较高消费力的时间,特别是在餐饮娱乐休閒方面,民以食為天,消费水平更是不断提高。
要想做好,解决的方法就是把商业地產做细,以餐饮為主的休閒娱乐為主题,切入别人不愿意做的小面积商场开发。「一般消费者都很有目的性,不太喜欢去不流行或规模太小的商场百货,所以產品规划得更精准,以饮食為主,更贴近消费者的需求。」
敏锐的捕捉到市场条件已经日趋成熟后,陈纪豪加入莲集团国际股份有限公司,与合作伙伴张广生、邓俊宽一起积极拓展市场。
张广生,在大陆曾开发过浦东美食城、食博匯等超过20个美食广场项目;邓俊宽,曾任职太平洋SOGO百货,有着丰富的百货商场之经营管理经验。
「合作伙伴在商业地產上都很有经验,大家也都比较懂得欣赏对方,每一个项目都是我们一起开会讨论好。」陈纪豪亦坦露,以往自己是职业经理人,只要完成老闆交代的目标就可以,现在自己创业则比较辛苦,需要到处寻找合适的人建立团队。
未来着眼深耕商场与酒店项目
他主要负责寻找资本,提供一些產品、建筑设计规划等意见,其他伙伴则负责具体的商场开发与运营等事务,大家分工协力,结合彼此的经验,期望能產生最大的效益。
除了发现市场机会外,莲集团的设计、施工、招商等团队亦基本来自台湾,在大陆扎根多年。「台湾在设计、服务、经营管理方面有很多不错的经验,我们也把这些比较成熟的经验适度引入大陆,当然还要当地语系化,这样比较会拥有自己的核心竞争力。」
有了这些核心优势后,陈纪豪他们对市场有更充足的信心。
「要有清晰的商业逻辑,把市场聚焦在以饮食為主的休閒娱乐上,我们可以去接那些不被看好的只有一、两万平方米的商场,有了核心竞争力,定位又对,在业态上进行目的性比较高的配置,就能够吸引到人潮来光顾。」
陈纪豪介绍说,莲集团此前已完成18个商场项目,正在进行中的有寧波FMALL食尚中心、南京地铁商城领行21台湾广场等四个项目。目前的市场策略是先锁定包括上海、寧波、温州等经济发达的长叁角地区,2009年开始积极开拓环渤海湾区域。
除了看好餐饮娱乐地產市场外,他亦透露,在未来将继续开展风格式酒店、新形态的IT数码商场、以及以女性為主题的百货商场等业务。
已有一家台资百货业者洽谈合作事宜,亦有两家在大陆排名前十的房地產开发商看好商场开发成功后,能為住宅带来的外部性效益,寻求合作机会。
「目前莲集团在商业地產上只做两件事,就是商场跟酒店,这是一般房地產开发商最不会做的,但我们有经验。」
在事业规模初具雏形后,陈纪豪更加忙碌。
除了要寻找一些风投基金合作外,亦经常在天上到处「飞」,考察新的地点,有一次甚至飞了五个地方,每天醒来都要想想自己现在哪一个城市。「希望能巩固莲集团的Know-how,在大陆一、二线城市多找到几个点,将商业地產继续做得更精緻化。」
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