2月21日,正月初八,春节假期后第二个工作日。一份针对房地产的调控文件毫无预兆地在北京落地。
这份文件名为《关于贯彻国办发4号文件精神促进本市房地产市场平稳健康发展的实施意见》,由北京市11个部门联合发布。与其名称相吻合的是,它在内容上与“国11条”并无太多出入,因而被称作“京11条”。
在“京11条”出炉前,北京市政府已有先期的调控动作,比如对土地市场的种种严厉规定。而在“京11条”中又有三项举措被认为将影响市场:对保障房及保障房用地比例作出了具体规定;重提千亿土地储备计划,力保土地供应;对信贷政策加以落实,结束观望态势。
仅从内容上看,该文件并无新意,引发外界关注的是文件出台的时间背景——这是自1月10号“国11条”出台后首个与之呼应的地方政策。
但多家开发商在接受《财经国家周刊》记者采访时均表示,这一动作更多是“表一下姿态,对市场的影响有限”。住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林也告诉《财经国家周刊》记者,北京之所以抢在全国“两会”前出台调控措施,“是为了平息舆论对北京高房价的议论”。
缓解舆论高压
一位接近北京市政府的人士透露,1月30日,北京市“两会”结束后,该文件便已经在各部门达成共识。“从2009年下半年以来,北京的房价涨得太快,政府的压力也很大。”
这种压力不仅仅来自高涨的房价,还与土地市场上频频出现的焦点事件有关。
典型事件之一则是大龙地产所拿的顺义地王在各方质疑声中被收回。北京市国土局人士对《财经国家周刊》记者透露,北京市主要领导因大龙地产的高调拿地而“震怒”。
“北京市政府在各种大会小会上已经多次强调过,不让本地国企拿地王。”该人士说。
按照当初的设想,大龙地产在拿地成功后,可以得到顺义区政府的支持,“比如由区政府出面和国土局商量,缓缴土地出让金。”但舆论高压下,“已经没有任何运作的空间”。
大龙退地事件只是其一,之后盘古大观、北辰又被爆出更改建筑规划,北京某知名地产国企还传出与一位被捕官员有所牵连的消息。
双管齐下
在首开仁信副总经理李捷看来,强调保障房建设力度、加大土地供应是“京11条”中最核心的内容。
“京11条”明确提及,2010年各类政策性住房用地占全市住房供地的50%以上,新开工建设和收购各类政策性住房占全市住房新开工套数的50%以上。
2009年,北京市提出的保障房计划为850万平方米,这一任务已被宣布完成。但据《财经国家周刊》记者调查,事实有所出入。
一位知情人士透露,批而未开的项目不在少数。“比如位于大兴区的某处限价房,到相关部门盖了个章就报开工计划了,只是象征性的。”
而已完成的项目也并不乐观。华远集团总裁任志强曾在2009年底的一次论坛上对《财经国家周刊》记者表示,850万平方米的保障房中,相当一部分为“三定、三限房”。
《财经国家周刊》记者独家获得的一份文件显示,北京市国土局对此类“三定、三限房”做了如下解释:定性、定向、定量;限户型、限价、限交易。任志强表示,这部分房源从未出现在公开市场上,却被计入了保障房完成计划中,受益者多为公务员和央企员工。
2009年的保障房计划尚未完成之际,“京11条”中有关保障房的条款又将落实到何种程度?目前还是个未知数。
此外,在“京11条”中,北京已是连续第二年推出千亿土地储备计划。
王珏林认为,这是有望改变当前高房价的核心措施。“北京最大的问题在于土地的供应量不足,这不仅导致了土地价格高涨,也导致房源的稀缺,最终形成房价畸高。政策到位了,但供应没有到位,这样政策被架空,根本起不了作用。”
“都是些有效的政策,关键看执行力度。”他认为,操作过程中措施可以更严厉。“比如,为了挤出房源,可以考虑征收资源闲置费。”
影响若何
“京11条”出台后,我爱我家、中原地产、21世纪不动产等多家中介均在随后发布了各自的抽样调查结果,超七成购房人认为本次政策整体相对温和,对市场的影响不大。
链家地产市场研究部人士对《财经国家周刊》记者表示,除了打击囤地、提高开发商拿地门槛等直接影响外,“京11条”中的保障房条款将对低端市场产生不小的冲击。
中铁集团市场发展部部长楼英瑞对这一说法表示认可,“从数字上看,保障房人群的扩展速度远不及保障房的建设速度,这会造成普通商品房的‘蛋糕’越来越小,甚至令房价更高。”
虽然争议不断,但政策的效应似乎已开始显现。
3月2日,中国不动产研究中心发布一组数据称:2010年2月,北京市商品房签约总面积为117.97万平方米,环比大幅下降33.89%;与此同时,成交均价也有回落,下降至16362元/平米,环比1月的19378元,下跌了15.56%。
首开仁信副总经理李捷对此有自己的解释,“每年春节期间,都是成交量的最低点,这只是一次正常波动。”
李捷的乐观来源于往年经验。他说:“热了就降降温,冷了就加把火。这几年来一直是这个状态,开发商也都习惯了,没觉得太敏感。”
金隅嘉业副总经理何弢也对《财经国家周刊》记者预测,短期内市场不会出现太大波动,仍然可以维持平稳。
仍是“僧多粥少”
3月1日,北京可售商品房住宅存量为88479套。这是自2006年5月北京房地产交易管理网开始统计商品房存量房源以来,可售商品房住宅存量首次不足9万套。
3月4日,位于南三环外的某楼盘正在做开盘前最后的认购,售楼处内看房人络绎不绝。
该楼盘所在地块于2008年5月被某国企竞得,该公司副总对《财经国家周刊》透露,拿地前公司高层经过了激烈的争论,“当时是咬牙拿了这块地,准备做成精装修,卖到1.8万元/平方米,大家认为风险很大。”
“现在是多少?2.8万元/平方米,还是毛坯!”
楼盘只有300套房,但目前已经有超过1000人在排号。他们中的绝大多数人都不会注意这样一个数字:3700元/平方米——这块地当时的楼面地价。
“僧多粥少”造就了北京的窘境,从表面上看,这种尴尬还在延续。
而在2月24日节后北京第一次土地拍卖的现场上,同样的故事还在上演。
第一块被拍卖的土地出自密云,拍卖在下午3点钟开始。从2点钟开始,来自密云的一家本土开发商便开始了漫长的游说工作,游说对象是怀柔一家开发商。
“一共10家来竞争,我们都劝退8家了,咱们再商量商量。”密云开发商甚至开出了100万元的“补偿费”,但后者依然在长达1个小时的拉锯战中不为所动。
在场的华业地产副总经理陈云峰感叹,“现在拿地已经没面子可讲了。”
从楼市到土地市场,调控的威力似乎并未充分显现。
“政策从出台到生效,需要一个过程。”王珏林如此分析。他表示,目前各项具体操作性政策并未完全到位,市场仍处于观望期。“观望还可能持续两个月,下半年才是决定市场走向的关键期。”
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