温家宝总理在2010年《政府工作报告》中提出,中央财政拟安排保障性住房专项补助资金632亿元,建设保障性住房300万套。
有关保障房资金来源,曾在2008年有过讨论。按照政策,廉租住房资金的主要来源包括中央财政补助、地方土地净收益的10%以及住房公积金增值收益。
两年多时间里,土地市场的起伏跌宕已然证实,土地出让金不是一个稳定的收入来源,而中国住房公积金的增值收益少且不稳定,在提取风险准备金、支付管理费用后,剩余资金有限,同时又未达到灵活使用的程度。
保障房重在“保障钱”
“经济适用房和限价房不缺钱,而是缺地,真正缺钱的是公租房和廉租房。当前保障房的资金困境,主要指后两者。”住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林对《财经国家周刊》说。
按照通常的分类,保障房涵盖经济适用房、限价房、公共租赁房和廉租房四类。四类保障性住房已经面临不同的窘境。前两者缺地、缺政策,后两者缺钱。
从开发商的角度看,经济适用房和限价房因有利可图还值得追捧,决定因素是市况。
2009年,北京大兴区的康庄限价房地块便曾引发激烈争夺,最终胜出者是首开集团旗下的首开仁信置业有限公司。“当时的市况下,觉得做限价房虽然利润低,但更安全。”首开仁信副总经理李捷对《财经国家周刊》说。另一方面,政府对限价房的优惠政策直接体现在土地价格上。“政府会拿出相对低廉的土地,在土地收益上做一些让步。”
公共租赁房与廉租房的境遇则截然不同。
根据住房和城乡建设部的测算,要实现廉租房对象“全覆盖”,廉租房建设资金每年需要500亿元。王珏林透露,目前廉租房的资金来源中,财政拨款与土地出让金平分秋色,同为最主要的资金来源。
悖论就此出现
中央财经大学商学院教授郭建鸾曾公开表示,廉租房的供给每增加5%,就会迫使商品房房价下降3%?4%,而房价下跌,土地出让金也会跟着降低,这将直接减少地方政府在廉租房上面的投入。
郭建鸾表示,廉租房建设耗资大、周期长,尤其具有福利性特点,如果缺乏严格的监督,可能难以调动地方政府的积极性。对于财政实力较弱的一些地方政府而言,执行廉租房政策存在一定的困难。
易居中国地产研究院综合研究部部长杨红旭也对《财经国家周刊》表示,在目前的保障房体系中,“廉租房建设是最弱一环。中西部城市财政不宽裕,有钱的地方政府又不愿投资太多,廉租房面临着资金困境。”
“按照当初的设想,廉租房所保障的人群收入最低,而公共租赁房则可覆盖广大夹心层,这也意味着决策层必须把这两块抓起来。”王珏林说。
住建部住房保障司司长侯淅珉曾在2008年底公开表示,未来3年,计划通过廉租房解决747万户低收入家庭的住房困难,其中287万户通过实物配租解决,460万户通过租赁补贴解决。这方面的总投入约为2150亿元。
无论实物补贴还是货币补贴,都需要地方政府拿出大量的真金白银。
“从目前来看,我认为货币补贴更为灵活,也可以减少地方政府的负担。”王珏林说。在过去两年间,他曾在多地调研,江苏常州给他的印象尤为深刻。
办法总是有的
2009年8月1日,常州市在全国率先出台公共租赁房管理办法。按照常州市的保障规划,要实现廉租房和经济适用房的“应保尽保”,并筹集6000套左右公共租赁房源的目标,这意味着两年内共需投入30亿资金。而常州每年用于经济适用房和廉租房建设的财政拨付资金只有1亿元左右。
常州成立了注册资本为10亿元的常州公共住房建设投资公司,作为保障房建设的投融资平台,政府向房投公司注入3000亩土地资源,落实了30多亿元融资额度,一举解决了今后几年的保障资金。
一位接近住建部的人士表示,房投公司资产质量较高,还款渠道多元而稳定,金融机构纷纷给予融资支持。房投公司已经具备了可持续的投资能力,能够在较长时期内对住房保障稳定投入。
北京市的做法是,准备先从商品房开始试点,面向社会公众发行住房债券,吸引社会资金建设公租房等政策性住房。
而杨红旭说上海的做法是“增加廉租房实物配租的比重”。实物配租需要建房或收购房源,对政府来说短期投入很大,如何解决资金来源仍需观察。
重庆市委副书记、市长黄奇帆曾表示,要用10年时间建4000万平方米公租房,解决200多万人的居住问题。其中公共租赁房前三年的投入就将超过200亿。黄奇帆表示,重庆的八大国资集团“发挥了第三财政的作用”。在此过程中,国资集团的最大作用是“发挥融资能力”,并依靠租金来达到收支平衡。重庆市将房产的保障性和市场性发挥到了极致。
“只要地方政府愿意去做,办法总是有的。”王珏林评价说,“政策稍微倾斜一下,资金并不是大问题。”
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