房产税正在“温水煮青蛙”
首先,是从今年起,上海与重庆两大试点城市之房产税将适用税率新标准。上海以房屋单价27,740元/平方米为切分,超过者按0.6%征收,低于或等于的按0.4%,相较于2012年的26,896元/平方米,略高出844元。重庆的应税价格起点从2012年的12,152元/平方米,提高至12,779元/平方米,增加了627元。
从表象看,价位调整幅度与影响有限,实则不然。毕竟在正常情况下,均价调高的速度,远低于个别楼盘乃至板块的房价增幅,因此对上海购房人而言,未来适用较高的0.6%税率之应税房屋将会快速成长。对重庆买房者来讲,会有愈来愈高的房源进入应税范围内,而不再是真正意义的“高档住宅才需交房产税”。换言之,两地房产税正以“温水煮青蛙”的方式,强化其征收效果与能量。
今年不可能全面铺开
当然,消费者更加关心的,是房产税何时会全面实施？
在我看来,“全面实施”这一说法本身就存在疑义,按房产税的本质观之,有房就必须缴税,如果以此为标准,连上海与重庆均为“选择性实施”——上海仅针对增量房,重庆则锁定别墅、高档住宅,更遑论全国大面积铺开。
退一步说,即使以沪、渝为标准的全国全面推出房产税,我研判2013年都不大可能,因为还有许多问题待厘清与解决。首先是法理争议犹待理顺——政府是土地的真正拥有者,且土地出让使用权时,房屋与地租已缴交完毕,房产税有重复征收之嫌。其次,全国房地产并非“一盘棋”,甚至堪称“天差地别”,在“有的城市要压价,有的地区要救市”差距如此悬殊的情况下,全国推广房产税显然是窒礙难行的,况且统一的税基与税率是否适用于全国？恐怕也是“仁者见仁,智者见智”。
迟不出台,事出有因
必须要知道的是,基于历史原因不少家庭是在1998年房改启动时,以极低的价格取得房屋产权的,而时值于今,这样的人群通常为改善型需求,惟其家庭资产价值与资金支付能力有强烈落差,一旦换房便必须交房产税,对这类型家庭而言,现行的税费将是“难以承受之重”。
至于一旦全面征收是否必然会对楼市带来强烈冲击？我看并不一定或根本不可能产生如此效果,因为那并非中央所希望看到的局面,其实这也正是房产税迟迟难以出台的主要原因。毕竟收税的目的是充实政府财政收入,而非对某种行业的“赶尽杀绝”！
房产税实施方案已就绪
对房地产来说更是如此,终究“土地是愈卖愈少的,房屋是愈盖愈多的”,政府必然也必须把手伸进房产里,以避免对土地出让金的过度依赖,导致产业发展持续失衡,及陷入未来无地可卖的困境。惟其副作用也是明显的,由此所增加的房地产成本,势必需透过上下家共同承担与消化,一旦税费过高形成买卖双方沉重负担,将使交易市场瞬间冷却,进而使政府财政收入更形窘迫,这岂是政府所乐见？
执是之故,我始终判断房产税之功能并不在压制房价或逼出存量,纯粹只是基于税收需要的“分一杯羹”而已。关键是“雁过拔毛”的尺度拿捏不易,令主其事左右为难。如果这样的推测是对的,那么,一份完整的房产税实施方案,或许早就躺在总理办公桌的抽屉里,只是2013年还拿不出手罢了。
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