岁末的回暖是局部现象
2012,被称为楼市调控史上最严的一年,但时至年尾,无论是上市房企披露的业绩还是全国主要城市房地产成交再现“供销两旺”的场面,显示楼市已进入暖冬。2013年,楼价会涨吗？这是近期最受关注的新年猜想之一。元旦前夕,各地楼市相继出现了较为疯狂的“买入”景象：北京二手房加价70万元销售；广州、深圳多个新房开盘,买家“大排长队”蜂拥入市；上海“日光盘”频现,消费者只买房子不看价……市场上的种种迹象让人们越来越担心：2013年的楼市或许又要涨了。
综合来看,“日光盘”与“通宵排队”买房现象,主要是开发商营销手段所为,况且市场上购房需求力抑制一年多,一旦政府调控政策有变,购房者会毫不犹豫出手。但是不排除因调控力度的减弱,“限购”、“限价”的政策出现调整谣言,房价上涨心理预期导致市场出现恐慌性情绪购房。
这表明,当前房地产调控已经进入高度敏感期,市场买卖双方博弈的神经集中在政策与价格上。因此,一旦市场上的政策与价格有任何的风吹草动,市场上就会风声鹤唳,购房者便产生“恐慌性情绪”。
2013,涨还是跌
尽管房价上涨是普通购房者最不愿意见到的事情,但房地产业界从来不缺乏预测房价上涨的声音。
涨跌众说纷纭
“大炮”任志强多次在公开场合表示,2013年3月房价将会暴涨。他称这由土地的供求关系决定,从2011年至2012年土地供应几乎处于负增长的局面,没有土地去保证供给,房价必将出现上涨。清华大学教授曾宪斌认为,2013年房价的预测就是两个字——大涨！他认为2012年房地产的脉络是：房价缓慢而坚定地继续上涨,政策继续调控,但成效逐渐式微,史上最严厉调控濒临失败；人们对政策的理解、对房价的预期已经发生质的转变：越来越多的人已经开始产生房价上涨的预期,为2013年的房价上涨埋下伏笔。
财经评论人吴其伦认为,5月起房价全面下跌。吴其伦指出,2013年,在政策方面,政府会强化现有政策的执行,并于4月开启新一轮调控,限购扩容、房产税试点扩围。市场表现为高端商品房成交低迷,中小户型、中低价位商品房成交上升,中小户型商品房及保障房供应增加；房价的走势则是5月起全面下跌,一二线城市跌幅较大,其他城市次之。房地产评论家牛刀指出,中国房价泡沫顶多再撑半年,半年后,房价泡沫破裂,中国经济开始转型。这里的半年后,是指2013年3月后。中国社会科学院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海说,经济越放缓,房价就越会失去上涨的基础,即使年底房价还有上涨,但这是崩盘的前奏。
涨跌可能更接近现实
分析来看,大涨的可能性不大。首先是购买力受到抑制,其次是供应方面也不会出现供不应求的情况,还有就是购买力在2012年集中释放一段时间之后,还会出现一个休养生息时期。而大跌的可能也很小。原国家统计局局长、现任民生证券首席经济学家邱晓华在一公开场合也指出,房价高主要原因是由高昂的土地价格和繁杂的税费制度所导致,而房地产利润对房价的影响相对是次要的,目前政策只关注调控房地产利润率,而不削减相关税费,所以房价难以下跌。
相对暴涨暴跌言论,微涨论在当前占据了主导。上海易居房地产研究院发展研究院副院长杨红旭认为,房价在2013年将震荡式上行。它不可能像2009年一样一飞冲天,但是短周期的底部在2012年已出现。2013年即便政策有起伏有松紧,房价仍会沿着震荡上行的轨迹往上走。房地产评论人蔡为民指出,2013年房地产会保持合理的上涨水平,GDP增幅在7.5%左右,房价涨幅在4%～8%。
刚需无需等待,炒房宜慎重
十八大期间,住房和城乡建设部部长姜伟新的回答意味着“去投资化”的楼市调控政策应该还会继续执行。在本质上,限购、限贷不可能出现松动,楼市调控政策底线也不可能触动。中央经济工作会议也提出,2013年中国还将加强房地产市场调控。这表明,现有的政策不会改变,而且有理由相信新一届政府对楼市的政策可能会更加趋于谨慎和保守,不排除有新的调控或抑制政策。
业内人士认为,在这样的市场环境下,刚需已无必要再观望等待。按照以往的经验来看,调控时期其实是不错的入场时机。首先,刚需仍然受到政策保护,不会因为调控而增加购房成本；其次,房价平稳,刚需有机会挑选更为合适的物业,而不必在追涨过程中仓促出手。因此在2013年,刚需可根据自己的资金情况,找准目标,从容买房。
但对炒房客来说,累积的风险已经很高。全国工商联房地产商会理事李骁指出,对于房价,一定要弄清楚长期趋势和短期波动之间的关系。房价长远看当然是会涨的,这里面有通胀和货币贬值的因素。而同时,因为过去楼市黄金10年,房价突飞猛涨,再加上楼市调控的数次调控变空调,越调越涨,强化了消费者的心理预期,为数众多的人认为中国房价只会涨不会跌,这是很大的误区。长期看涨不代表一直会涨,受诸多因素的影响,楼市价格会有波动,不同的只是波动幅度大小而已。受金融市场影响,鄂尔多斯、温州和安阳等地的楼市更是大幅下挫,上海楼市从20世纪90年代算起已经有4次价格调整。全国范围内的调整什么时候来到？谁也说不好,但真正来到之时,将是落个血本无归的结局。
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