2012年10月香港楼市平均尺价达到了8577港币,已经超过1997年楼市泡沬爆破前的最高位近24%。有些专业研究人士认为,对内地房地产的发展而言,香港在其中扮演了一个教师的角色。
内地房地产市场化说起来也就十五六年的历史,香港的确给我们输送了很多东西,且不说行业自身的如策划、规划、设计、营销以及按揭等房地产金融服务等常识性的东西,更重要的是影响和教育了内地关于房地产的观念。这可谓是一种“价值观输出”。对政府而言,找到了土地财政的路子,就有了扩大政府投资的财力,以投资拉动经济快速增长；对老百姓而言,知道并逐渐学会了什么是“炒房”和怎么“炒”,成为很多人发财致富的一条捷径。在十多年前,我们哪会想到房屋中介比粮店多？
当然学习香港的结果就是,内地的房价不断上涨,尤其是北、上、广、深这些所谓“一线城市”的房价更是快速攀升。比如北京,自2001年申奥成功开始,北京的房价就受中国年均10%以上的经济增长速度以及地铁、交通设施等软硬件的改善提升等各种利好因素刺激不断上涨,即使屡屡被严厉调控也无所畏惧一般地上涨。目前北京的一、二手房成交均价大约保持在每平方米2万元的水平。相比“亚洲大都会”的香港,立志要成为“世界城市”的北京房价,能否也能比个高下？
不妨通过以下几组基本经济面的数据比较一下。
2011年GDP总量北京1.6万亿元,香港18909亿港元,北京略超香港；人均GDP北京近12450美元,香港34180美元,香港是北京的2.75倍；人均可支配收入北京是3.29万元,香港约2.5万美元,香港是北京的5倍。目前香港的平均房价7.4万元是北京平均房价2万元的3.7倍。
如果以人均GDP倍数而言,北京房价比香港房价便宜,北京要达到目前香港平均房价还有30%的增长空间；如果以人均可支配收入而言,北京房价却比香港房价要贵30%。如果从居住成本、投资收益角度看,目前北京的住房租金水平在每平方米50元左右,香港住房租金每英尺22.2港元,租金收益年回报都在3%左右。但考虑到国内一年期存款利率超过3%,而香港利率基本为0%,因此在北京租房较香港合算,而在香港买房合算。单从这个角度而言,香港目前的房价其实相对比北京要低。单看数据还只是表面,距离真实还远。
香港居民近50%居住在政府提供的公屋里,私楼尤其是所谓的100平方米面积以上的豪宅价格要远高于平均房价,目前香港的豪宅均价大约在每平方米20万元人民币,是均价的2.7倍以上,这也是香港贫富差距之大在房地产市场的真实反映。北京还没有像香港一样建立完整、细分的各类房价指数,相对香港每平方米10万元以上的高端住宅,也只是近几年开始出现,但北京的贫富差距未必比香港低多少。如果说香港的豪宅价格上涨已经高潮迭起的话,那么几乎可以肯定将来北京会有更多的精彩让我们惊叹。
房价能够走多远,谁也不知道。不管是出于舆论压力还是对1997那一幕悲剧的警惕,香港特区政府高官屡屡出言对目前房价给予警示,而似乎内地官员对此倒很少评论。
如果说香港楼市是北京的教科书话,那么到目前为止,我们学习到的只是一个基本都在上升的美好章节。“负资产”的那章虽然我们希望永远都不要打开,但终有一天还是要面对和学习的。
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