【关键词】地产融资 房地产投资信托 案例分析
房地产投资信托登陆新加坡交易所主板市场,为国内开发商在中国新的制度框架下海外发行REITs提供了另一条新路径。虽然REITs在我国境内的发展受到种种限制,但作为一种已被全球众多国家普遍认可的融资方式,REITs仍将是我国房地产融资的未来发展方向之一。当前我国现有的条件下运用REITs融资有以下三种模式：
一、离岸式REITs操作流程及运作模式
由于政策法规等方面的因素,目前REITs在我国大陆仍无法公开上市,这就决定了欲通过REITs上市的物业,必须到我国香港地区及境外操作。
离岸REITs的上市操作流程如下图所示：
上市REITs结构主要由基金单位持有人、资产管理人、受托人、发起人、物业管理人和贷款人组成。其运作模式如下：
,这意味着工程将面临着开发资金断流的窘境。在这一关键时刻,北京顺华房地产开发有限公司联合重庆国际信托投资有限公司推出“世纪星城住宅项目股权投资信托计划”,通过股权信托的方式筹集2亿元资金对北京顺华进行增资,使其自有资金达到3.5亿元,并将此资金直接用于项目的开发,保证工程顺利获得开工证和建设工程规划许可证,从而在四证齐全的基础上获得项目原贷款行兴业银行的银行后续贷款支持,顺利实现了2005年项目竣工销售的预期目标。
世纪星城住宅项目股权投资信托计划是典型的房地产优先股权信托融资模式,即股权在退出时附固定比例的投资收益。世纪星城住宅项目股权投资信托计划凭借着自身的八大特色,一推出就受到投资者的追捧,顺利完成融资任务。世纪星城住宅项目股权投资信托计划充分满足了开发商、信托公司以及投资者三方的需求,成为我国股权型信托融资模式的一个范本。
目前我国的房地产信托正从贷款型向股权投资型发展,从一般的集合资金计划向美国的REITs模式靠拢。随着国内相关政策法规的出台,REITs将沿这一趋势继续发展。2005年3月,福建联华信托推出“联信?宝利中国优质房地产投资信托计划”,其最大特点在于没有确定项目下提前筹资,再进行有目的的投资,其投资方向涵盖房地产企业贷款、股权投资、商业楼宇或住宅的购买,充分体现了REITs逐步“从贷款型向股权投资型发展,从一般的集合资金计划向美国的REITs模式靠拢”的未来发展趋势。
参考文献：
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