关键词:社会分层公共住房住房政策
公共住房是为了解决中低收入阶层居民的居住问题,由政府直接投资建造或由政府以一定方式对建房机构提供补助、由建房机构建设,并以较低价格或租金向低收入家庭进行出售或出租的住房。公共住房的出现是由于存在着住房问题,即住房缺乏或不足,也就是现代社会中没有住房或住房困难的现象。这主要表现在中低收入阶层的居民中间。
1. 公共住房政策存在的问题
1.1 “夹心层”群体存在
公共住房政策体系下的“夹心层”主要分布在两个层次上,一个层次是介于廉租房保障和经济适用房保障之间,一个层次是介于经济适用房和限价商品房之间。其中,夹心层存在主要有两个原因:一是由于公共住房资源有限,不足以解决所有供应对象的住房问题,没有得到某种公共住房保障的人群按照供应标准又无法接受下一层次的住房保障从而没有得到公共住房保障;二是由于公共住房保障标准的确定存在着一定的保障缺口,即部分人群虽然符合某种公共住房的供应标准而不符合其下一层次的公共住房的供应标准,但是实际上却没有能力获得这种公共住房保障。
1.2 户籍限制
现有的公共住房政策还带有我国一贯严格的户籍政策的影响,在户籍方面有着明显的不平等现象。随着经济的发展,越来越多的农民投身到了城市建设和发展的前线上,也有着越来越多的劳动者向大城市等经济发达地区聚集,他们中也有着相当一部分群体在收入水平和资产占有量上是符合公共住房的供应标准而且确实存在着一定的住房问题,但是公共住房政策的供应对象却一直坚守着一个基本的标准——本地非农业户籍。这是我国现阶段社会分层结构的一大特点城乡分野的表现。在我国,城乡差别一直存在且随着经济的发展在不断地扩大。而长期以来的户籍政策也固化了这一社会分层,在政策上阻碍了社会流动,不利于城乡一体化。
1.3 退出机制
社会分层是长期存在的,但分层并不是一成不变的,而是在社会流动中不断变化的。公共住房的供应对象虽然是中低收入阶层,但是中低收入阶层的人群是可能会向中高收入阶层流动的,这就关系着公共住房的退出机制的设置的问题。现在我国的公共住房退出机制尚不健全。退出机制的障碍,一方面使公共住房政策的福利成效降低,增大了公共住房供小于求的情况,增加了政府的保障成本;另一方面也是对于未获得公共住房保障的群体也是一种不公平。
1.4 寻租问题
公共住房政策为寻租提供了新的空间。由于公共住房供不应求的情况长期存在,且公共住房政府补贴带来的较大的经济利益使得公共住房的供给过程中存在着大量的寻租活动。这里的寻租活动主要表现为限价房和经济适用房的房号倒卖行为。摇号配售是经济适用房和限价房的主要销售方式,在这一过程中由于程序细节不明确使得执行过程中寻租活动大量存在。
2. 公共住房政策政策建议
2.1 确立合理的供应标准体系
我国现阶段的公共住房供不应求,而公共住房政策的基本目标应该是“居者有其房”,这也就是我国的公共住房政策由“以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”向“以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系”转变的主要原因。我国公共住房政策应以效率为中心,重点保障城镇最低收入者的住房问题,提供廉租房的保障,在此基础上发展经济适用房与限价商品房,丰富公共住房保障体系。在进行供应标准体系的建立时应进一步明确完善标准并严格执行。在确定公共住房政策供应对象的划分标准时,应在准确确定家庭收入和住房消费的同时给标准留有一定的浮动空间,使保障水平略高于实际水平,从而缩小“夹心层”群体的存在量。
2.2 制定合理的供给规划
经济实用是保障性住房的基本标准。作为解决中低收入阶层住房问题的公共住房,应以满足基本住房需求为原则。我国公共住房的土地资源相对紧张、供应量相对不足,在保障公共住房用地的基础上,更应严格控制保障性住房的建筑面积,以解决更多中低收入阶层的住房问题,重点发展中小户型的公共住房,提高土地高利用率。在此前提下,要根据不同层次的公共住房供应对象,进一步制定并细化各类保障性住房的建设数量和建设标准,制定相关实施细则。
2.3 加强立法
我国的公共住房政策还主要是由政府的法规和政策性文件组成,还没有形成法律和法律体系。由于法规和政策性文件的强制性和稳定性较弱,难以保证公共住房政策落到实处,必须通过法律的途径来确保公共住房政策的实施,通过立法,对公共住房的建设、消费、分配等环节进行规范,明确政府的责任和义务及公民享有公共住房保障的权利。如美国则颁布了《合众国住房法》、《国民住宅法》等多部有关住房的立法,对公共住房政策的制定实施提供了法律保证。
2.4 完善财产审核和监管制度
建立以经济状况核对和信用制度为核心的财产审核和监管制度,进而完善公共住房保障的准入和退出机制。如“上海市居民经济状况核对中心”的成立,通过将在民政、人保、税务、公积金、房管、人行、证监、银监等14个部门间建立“电子比对专线”的以家庭为单位的居民经济状况核对系统,核对机构人员通过检查申请者的家庭存款账户,股市账户、纳税、房产拥有、公积金缴纳等,了解申请者家庭的实际经济状况。此类经济状况权威核对机制的建立将为公共住房保障的准入和退出机制提供更准确、科学、及时的依据,能够从根本上改变准入和退出机制难以切实执行的现状,缩小寻租空间,促进公共住房政策的效率和效能的提高。
参考文献
姚玲珍.《中国公共住房政策模式研究》.上海财经大学出版社,2003年.
李强.《社会分层十讲》.社会科学文献出版社,2008年.
刘海燕,中国公共住房保障制度改革探析,中国农业银行武汉培训学院学报,2009年第2期.
杨浚,部分国家及香港地区经验对北京保障性住房建设的启示,北京规划建设,2007年第4期.
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