位于下关区黄家圩41—1号的“红山创意工厂”,原址是南京工程机械厂,前身为建于上个世纪60年代的南京战斗机械厂。1972年成现规模,是新中国成立以后南京大型的国营企业。2006年2月由南京创立置业投资有限公司承租并通过市场化运作机制对园区进行统一的规划,设计、改造、招商及运营管理。
在工业“退二进三”,产业亟需转型升级的背景下,南京市下关区有多家工业企业陆续搬迁,退出后的老旧厂房如何处理,一度成为令人头疼的问题。开发房地产看上去很美,周期短,回报高。但从可持续发展的角度来看,这似乎是一锤子买卖。一旦老旧厂房变成了居民小区便再也无法为区域发展创造新鲜动力。盘活老厂房,打造一批兼具古典韵味和现代气息的产业园区,广泛吸纳创意,文化,消费,时尚类的企业入驻,这是当时下关区的发展思路。正是在这样的背景下,红山创意工厂呈现在世人眼前。
南京创立置业策划开发有限公司的副总经理梁小华介绍,厂房是上个世纪60年代的建筑,历经沧桑,又是漏雨,又是没水,原有的电路也不能适应现在的办公需求。尽管不属于保护建筑,但产权方要求保留原有建筑的风貌,主体结构不能改变,也不能加层更不可在园区中加盖新建筑,要保持整个厂区原有的规模。
原先破旧衰败的厂房经过精心整饰后,面貌焕然一新。在老建筑立面上采用“修旧如旧”的手法,材质及景观上大量运用拼贴,融入现代感十足的槽钢,玻璃,大方块状几何体,布局自由舒畅,空间开阔,充分挖掘园区本身的地理环境优势,使得山体、森林和工厂和谐统一,营造出古朴自然的园林式绿色生态办公环境。
梁小华还介绍,虽然园区体量不大,占地面积3 4万平方米,建筑面积4 2万平方米,但到目前为止已经投入了近六千万元,园区的招商早已结束,现正进行三期汽车主题沙龙的内部装修,预计本月中旬即可开幕。
入驻率100％的省级示范科技园区
红山创意工厂地处中央门核心地带,紧邻93万平方米的国家级红山森林公园,区位优势明显,周边山峦起伏,风景如画,森林浩瀚,空气清新。距南京火车站、地铁一号线、玄武湖公园仅200米,距中央门汽车站约600米,周边还有30几条公交线路,交通便利,路网发达,轻松出入市内东南西北及周边城市。园区划分为四个功能区,即创意设计区,科技研发区、商贸办公区和配套服务区。目前入驻的企业类型有科技研发,生物工程,软件设计、电子信息工程,创意设计,建筑设计,广告传媒,咨询策划,动漫游戏、拍卖等。
2007年,红山创意工厂被列为南京市“十一·五”规划都市型产业园区十大重点推进项目之一,入驻企业可享受都市产业园的各项优惠,尤其是在税收和财政等方面有优惠。2008年被确认为“南京市中小企业创业基地”。同年6月被南京市委宣传部和南京市文化产业领导小组授牌为“南京市文化产业基地”。2009年2月被南京市促进就业委员会评为示范创业园,现确立为省级科技园区,省级中小企业培育基地,南京市干部培训教育基地等。
南京创立置业策划开发有限公司采取的是边建设边招商的方法自2007年3月开始招商,到2008年1 2月招商就基本完成了。目前园区的入驻率是100％,近100家企业带动1300人就业2008年纳税860万元,2009年纳税1 264万元,其中文化产业企业纳税达700多万元。今年园区的总纳税额有望达到2000万元。
有媒体评价称,红山创意工厂已基本实现了政府支持、自我运作,自我管理,自我发展的良性循环步入了孵化力度、孵化活力、孵化能力逐步提升的良性轨道,正处于对社会和经济贡献的上升期。
招商有主次,创意与产业并行
南京创立置业策划开发有限公司董事长魏则旭认为,产业园发展最需要关注的是业态匹配和商业导向。红山创意工厂也一直在不断调整,现在证明这些调整是正确的,所以才获得政府和企业的认可。
魏则旭多年来一直关注创意经济也曾走访过其他国家和国内其他城市成功的创意园区。用他的话来说看得多了自然就能理解这一新兴经济形势的内在要求。作为产业园区的投资开发商,提供的是服务和商业定位。因此在做红山创意产业园的时候,就注重在内容和细节上下功夫。
自北京798闻名全国后,全国兴起了“造园热”。有数据显示,南京市大大小小的产业园多达40几个,而在创意产业发展较早的英美,却没有产业园区聚集的现象。对此,魏则旭表示,创意产业园近年来风起云涌,但真正落实到创意和产业并行的园区并不多。这是很多人钻创意的空子,而忽略做内容,太急功近利,利用国家政策机会来做一些投机性的投资。同时,他还认为,南京完全做文化创意很难做,就必须整合其他一些产业经济来相互推进,相互提升,因此红山创意工厂的产业规划思路是“一业做强,多业并举”,在招商定位上设立了主次之分。在项目选择上,科技研发,创意设计,电子信息业类约占60％,其它现代服务业约占40％。所谓现代服务业,就是指那些不生产商品和货物的产业,主要有信息,物流,金融,会计,咨询、法律服务等行业。
目前入驻园区的科技研发型企业不仅有来自国内极具发展潜力的公司,还有来自国外的公司。例如成立于1996年的南京信泰电讯实业有限公司专门从事通信设备和网络设备的研发,生产和服务产品行销全国二十多个省市,主要用户包括中国电信,中国网通、中国移动等电信运营商,以及电力、公安,银行、政府部门等行业用户,在IT行业拥有良好的声誉和较高的市场知名度。再如入驻的南京云泰电气制造有限公司拥有一支由高校博士领衔的技术团队,研发的可调光节能灯和空气净化灯系列产品已通过了CE、IL,TUV,ROHS等国际认证,远销海内外市场。还有在行星齿轮箱定制领域处于领先地位的德国KPM传动公司拥有超过几十年先进的专业动力传动设备的设计和制造经验,广泛制作标准及特殊的行星齿轮的产品。KPM公司秉持其一贯的服务于客户,稳定的质量的理念将其先进技术和精湛的工艺带入中国市场,其中国分公司就选址在红山创意工厂中。
创意设计类的公司有南京联合设计装饰院。梵饰实业有限公司等：文化艺术机构有澄怀美术馆,魏建勋书法工作室,王烈书画工作室等,现代服务业有嘉信拍卖有限公司,南京洪武旅游公司,南京百人会企业咨询管理有限公司,上海益力多乳品有限公司,光明乳业南京分公司等等。此外还有一些贸易型企业。
坚持低价,要招商更要选商
原本规划了一幅美好的蓝图想要打造文化气息浓厚的创意产业园区,但在现实招商中却遇到了难题业态匹配的企业不来,反倒是餐饮娱乐纷至沓来。商是招来了,业态匹配的却没有多少。招商难,成为很多产业园区开发投资商们最头疼的问题。10096的入驻率7红山创意工厂是如何做到的?
在南京创立置业策划开发有限公司的副总经理梁小华看来,其实文化产业园区的招商没有什么奥秘,就是把环境做好,服务做好坚守下去就可以了。“一期还没有建设好,不少客户看到效果图后就确定了入驻意向。一期招商完毕后,二期招商就更快了”, 梁小华还透露,“红山创意工厂是南京唯一一家没有打广告的创意产业园区,我们只是在相关网站上面挂上了项目地址、功能定位和项目优势等一些资料而已。”
原来地面的路砖都换成了青石板,斑驳的建筑立面都重新贴上了红砖甚至连地基都重新加固了。在园区绿化上,坚持适地适树因地制宜,把环境建设与园区背靠红山的地貌结合起来,重现红山森林动物园山体及厂区内现有植物的保护与管理使得山地、森林,绿地,道路。建筑有机地融为一体。除了最基本的物业服务外,园区管委会还可为入驻机构提供工商,税务,金融,保险等管理与个性化服务,组织创意设计展示,竞技,文化交流及园区整体推广等公关活动,乃至代理项目科技申报,贷款注册,成立内部创业基金,提供项目孵化。
以红山创意工厂的经验来看,创意产业园的招商还真不能算老大难。梁小华提出的法宝“做好环境”和“做好服务”大多园区也都能够做到,那为何不少园区的招商情况还不尽如人意呢?
“问题在于有不少园区没有坚守下去”,梁小华对这样的现象提出了自己的见解。她认为,招商重要,选商更重要。“一开始守住了,我这一块儿是怎么规划的,就按这个类型去招。一定要守住,不能完全做成餐饮,旅游、住宿,对环境影响太大。企业业态与当时招商规划不匹配的,要坚持不招。对于一些业态匹配且具成长空间的公司,哪怕是免租一段时间,也要努力招进来。”红山创意工厂在园区沿街的厂区引入了兴业银行的自助银行,中国移动通信营业厅,锦江之星以及观池酒店梁小华介绍,“这样园区的配套服务就全了,后面也不会再引进同类型的企业了。”
但选商必须建立在意向客户足够多的基础上,除了借助产业园区本身的区位优势,如何进一步吸引企业入驻呢?对此红山创意工厂采取的方法是坚持低价。梁小华介绍一期的价格是1元至1.2元,二期的价格是1.3元,都低于当时周边的5字楼价格,三期是创立置业自己投资在做汽车主题沙龙。梁小华还介绍,企业入驻红山创意工厂后,租金是每3年递增一次,递增幅度为8％。而据记者了解,同样处于中央门核心地带的“创意中央”产业园区两个月前的定价已经达到2.2元,甚至已经超过了山西路商业圈的写字楼价格。但该产业园区的代理机构埙埔地产的招商人员表示,以园区的办公环境来看,2.2
下一站,塑造品牌园区
品牌是一个产品或一个企业发展到稳定阶段的必然。魏则旭认为,经过两年来的发展红山创意工厂已经结束了招商现在应以优选企业为主不能说客户想租就能租到,要设置必要的门槛和准入机制。在品牌塑造上,红山产业园结合政府的一些政策导向和指定的一些荣誉来做,比如刚获得的南京市对外文化交流基地接下来计划开展一些高端的文化活动,来整体提升园区的品牌影响力,这种推广和招商没有太大的关系而是品牌和形象。结合地处南京窗口位置的优势让整个创意产业园成为南京文化创意经济的代表和面孔,让本土创意经济真正融合到全球创意产业的大潮中去
实际上,去年年底魏则旭就开始谋划这件事了,他成立了一家公司名为“江苏越界汽车运动有限公司”, 今年5月11日,南京首支专业赛车队“越界OTR汽车拉力车队”在红山创意工厂内召开新闻发布会宣布成立随后,越界OTR汽车拉力车队代表南京,参加了2010年的全国汽车拉力锦标赛,夺得国家杯第三,S4组冠军的好成绩。
为配合车队的发展,红山创意工厂三期面积约为1000平方米的汽车主题文化沙龙正在紧锣密鼓地进行最后的室内装修。工作人员介绍预计本月中旬即可开幕同时梁小华也介绍虽然这个主题场馆是以汽车运动为主题但在空间分割规划上同样也可以用来举行各种文化艺术沙龙或酒会,在日后使用上将不仅仅局限于汽车运动本身,而是打造成一个文化艺术时尚运动交流的中心。
为了进一步向世界推介2010中国南京世界历史文化名城博览会,2014青年奥林匹克运动会,南京市政府新闻办,南京市外办南京市侨办,市对外文化交流中心等单位将共同举办“为名城喝彩,为青奥加油”车行欧亚大穿越活动。红山创意工厂产业园作为承办单位之一,魏则旭花了300万元以冠名的形式赞助了这个拟定于今年7月15日举行的汽车活动。届时,南京对外文化交流基地、对外文化交流使者代表、媒体记者、文化使者、各界人士代表将驾乘10辆汽车,组成特别车队开展欧亚大穿越活动,向世界各国人民带去南京的良好祝愿及盛情邀约,同时也为南京带回奥运会的记忆及各国人民的友谊。车队将选择几个重点的名城如莱比锡、埃因霍温,佛罗伦萨等南京的友好城市,举行南京日等文化交流活动红山创意工厂是南京市对外文化交流基地之一,魏则旭觉得车队走出去首先是代表着南京,其次才是园区,他觉得这个钱花得值。
整个活动初定从今年7月开始持续到9月初结束,单程为1500公里,车行35天,往返3000公里左右此次大穿越将从南京启程,目的地为奥林匹克的发祥地雅典,途径蒙古、俄罗斯、瑞典、丹麦、德国、荷兰、法国、瑞士、意大利等19个国家的15个城市,主要有乌兰巴托、莫斯科、圣彼得堡、赫尔辛基、斯德哥尔摩、哥本哈根、柏林、莱比锡、埃因霍温、巴黎、日内瓦、佛罗伦萨、罗马、雅典等多个世界名城,所经过的城市中有7个曾经举办过奥运会
此外,在途经的每个城市,车队队员将通过举办图片展览、发放宣传品、赠送纪念品以及民间艺术表演等形式,展示南京域及南京人的良好形象,同时,车队将向当地市民征集对南京以及名城会、青奥会的祝愿,并将采集、征集有纪念意义的物品尤其在每个举办过奥运会的城市采集、征集一些奥运主题的纪念品。
主办方热情欢迎具有高度的责任心和团队协作精神、热爱时外文化交流活动和户外汽车运动的各界人士报名参加,南京对外文化交流使者、南京各行业代表性人员、有一定艺术专长的人士优先考虑。
报名的具体条件及活动细则详见越界汽车网、南京市对外文化交流中心
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