一、2006年我国房地产业将逐步进入良性循环
房地产市场预期开始回暖
我国房地产业经过五年的快速发展和一年的宏观调控,进入2006年的房地产市场和房地产企业的整体主客观环境要好于市场原来的预期,加上资本市场的日益复苏,人民币进入升值周期和我国经济的持续、健康和快速的发展,房地产市场的预期开始回暖。从管理层对整体经济调控的思路以各省市具体执行态度判断,我国房地产市场的政策预期已经比较明朗,除了商品房房价高低和涨幅大小的行业调控目标以外,土地资源的合理利用和金融风险的防范也成为管理层考虑的重点。具体分析来看,供给方面仍应主要关注房地产投资方面的问题。国家对于外行企业的盲目投资应该关注。需求方面要注意调整消费者预期,平抑和引导消费者的消费需求。为使市场参与者对未来走势有较明确的预期,政府应把握政策的稳定性和相关信息的准确披露,使市场中的开发商和消费者都清楚政府的政策意图,对市场走势有个理性的判断,避免消费者心态的大起大落,出现不应有的持币待购或者疯狂抢购的局面。这样房地产供求的平稳发展也将促进我国国民经济周期性波动的趋于平缓,有利于我国社会和经济的全面和谐发展。
房地产商对市场的垄断同盟将被打破
此轮客观调控国家开始运用综合性的政策与措施对我国的房地产业进行调控,特别是动用了税收政策和利率政策对房地产市场进行调控,结果表明这样的调控市场效果明显。2006年,宏观调控还将持续,因为政策要保持连续性,而且房地产的周期性调整才刚开始。一旦开始,将持续一段时间,指望它立即复苏或景气度迅速提高是不现实的,因为这是一种内在的发展过程。对某些房地产开发商而言,他们的利润还会继续摊薄,但不会出现人们所说的“萧条”,因为中国经济增长不会出现西方纯商业周期性的萧条,调整只是增长率的放慢,一般不会出现负增长。由于出现竣工面积多于或快于销售面积增长,商品房积压不断增多,房地产商对市场的垄断同盟将越来越难起作用。空置率的上升使一些房地产商的日子不好过,这是调控过程中的正常反映,是一种符合市场规律的风险释放的过程。以往开发商控制住宅供给增长,人为地造成供不应求的局面,从而拉升房价,从中牟取暴利的现象已得到充分抑制。
我国城镇居民的购房意愿略有回落
我国央行于日前发布的调查结果显示：在当前物价和利率水平下,认为“更多储蓄”最合算的居民人数占调查比例的39.3%,较上季度提高1.6个百分点,与上年同期加息时的调查持平,达到近两年的次高水平。2006年一季度打算“购买住房”的居民人数占比率为19.2%,较上季度降低0.4个百分点,较上年周期降低2个百分点。受房地产宏观调控政策影响,近期房地产市场出现了一些新的变化,多数城市房价涨幅趋缓,上海出现小幅下跌,房地产市场观望气氛较为浓厚,居民购房意愿有所下降。从央行调查的七大城市看：未来一季度打算购买住房的居民人数所占比重一项中,武汉较上季度降低5.5个百分点,下降最多；北京一改前两个季度的上升趋势,较上季度降低2个百分点；上海较上季度回升3.7个百分点,但仍处一年多来的低水平,并且这种购房意愿低迷的情况短期内仍难以改观。
鼓励住宅消费成为建设部的政策导向
面对宏观调控后日趋疲软的房地产市场,建设部明确提出了2006年鼓励住宅消费的政策导向。建设部专家认为,我国在2006年要面对通货紧缩的可能和生产过剩所带来的影响,所以在“十一五”规划起始年的经济运行中,扩大消费需求已经变成经济运行中至关重要的决策点。鼓励住宅消费,特别是自住型住宅消费将可能是今后政策的方向。2005年和2006年作为国家“十五”规划和“十一五”规划的转折时期,国家希望继续保持适度的国民经济增长规模和总供给,而需求的扩张将是其中的关键。在扩大消费需求中最有意义,对上下游产业带动作用最大的仍然是住宅产品的消费。所以2006年的经济政策中,鼓励住宅消费将是扩大内需的核心内容之一,当然是以鼓励普通商品房消费为主,而不是鼓励购买豪宅,在普通商品房里,也是以鼓励自住型的住房消费为主。
房地产金融创新将有质的突破
我国房地产金融“十一五”期间面临的主要问题,不是房地产信贷政策的松紧问题,而是房地产融资渠道宽窄的问题。当前,由于房地产融资渠道的单一,无法在各种融资方式之间形成有效的风险组合及分担机制,致使绝大部分风险由银行部门一家承担,集聚了金融风险,这一问题是社会融资不合理的反映。在当前房地产开发和开发行证券融资受条件制约的情况下,采取私募方式融通资金是值得探索的道路之一。修订后的《证券法》和《公司法》已为房地产金融的创新预留了空间,私募信托基金可用于项目开发或房地产投资即物业收购,而私募发行股票可在一定程度上解决房地产开发商和股东筹集难题。房地产信托基金的实质是一种产业投资基金,用于房地产开发的信托基金投资标的流动性不强,定价不易,对信托人的风险承受力有较高的要求。与此同时,我国还应尝试通过多种渠道,充分发挥保险功能,防范房地产金融风险。在这方面,境外成功的“产品”有贷款抵押房屋保险,贷款建房保险,商品房抵押贷款,还款保证保险等,我们应该认真研究,为我所用,通过加大房地产金融创新力度,在做好房地产金融风险防范的同时促进房地产业的可持续发展。
国内外机构投资房产首选京沪
国务院发展研究中心的一项研究表明：大多数的跨国企业和金融机构仍然看好未来三年我国的经济发展前景以及房地产市场,而继北京、上海之后,一些二线城市正逐渐成为新的投资热点。在受访的跨国企业和知名企业中,近70%的金融机构都对我国未来三年的经济发展前景及房地产市场看好,其中60%认为楼市还会上涨。而从投资意向来看,首选的城市还是北京、上海,但同时一些经济快速增长的沿海城市或内陆城市,比如天津、深圳、南京、武汉等城市也得到了国际投资机构和企业相当的关注。从他们感兴趣的城市分布来看,在一线城市获得成功经验以后向二线城市转移将是未来投资发展的趋势。
二、2006年我国房地产业发展的政策导向
我国将加大中小户型商品房供地
我国今年将继续做好各地开发区清理整顿的相关工作,巩固土地市场治理整顿成果,把国家初步确定的农用地转用计划指标继续控制在2005年从紧的水平上。进一步贯彻“有保有压、区别对待”的土地供应原则,严格新增建设用地的审查报批。同时,落实国家产业政策,优先保障国家重点建设项目用地需求,支持有利于结构调整的项目建设用地。适时出台新的禁止供地和限制供地的项目录。国家将加强土地市场运行动态监测,加大对中小户型、中低价商品房、经济适用房和廉租房的土地供应,严格控制大户型、低密度高档住宅土地供应,继续停止别墅类用地的土地供应。对新出现的“以租代征”擅自将农业用地转为建设用地的行为,国土资源部已明令坚决予以制止。
我国将规范土地出让合同和程序
国土资源部将在2006年继续完善国有土地使用权出让的细化规定,考虑将土地后期开发的时间进度等写入合同,以防止开发商囤积土地；而在上海,随着商业用地完全实行公开招标以后,有关政府部门已基本明确了工业用地也须进行公开的招投标。银行业放宽房贷业务的同时加大房贷罚息
2006年银行业为了发展和经营的需要将加大对诚信度高和项目符合市场需求房地产商的贷款规模,对诚信度和还款能力强的商品房购买者也将加大房贷的投资比率和提高消费者购买时的贷款比例。而与此同时,2006年银行业将上调房贷罚息的利率,逾期不还将实行“利滚利”的计息。提高罚息的主要目地是起到警示作用,同时罚息记录还将进入个人的金融诚信系统。
我国将实施《投资性房地产会计准则》
为了规范房地产金融的发展,财政部日前颁发了《投资性房地产会计准则》的征求意见稿,该征求意见稿中明确了企业除了拥有自身长期使用的房产和短期内出售的房产外,还存在用于出租和长期持有获取增值收益的投资性房地产,并允许用公允价值模式核算投资性房地产,从而改变了过去统一按成本法核算投资性房地产的方式。采用公允价值模式核算投资性房地产的两大特点：其一是投资性房地产不计提折旧和摊销；其二是投资性房地产每年公允价值的变动将计入经营损益。由此可见,采用公允价值模式核算投资性房地产,则企业持有的投资性房地产增值部分将显性化,不必靠出售该房产才能体现其增值。与此同时,由于投资性房地产不计提折旧,不会影响企业短期收益指标,从而会引导房地产企业改变以往单一投资住宅项目的模式,转而投资住宅商业综合性项目,从根本上改变房地产业的格局,使我国的房地产商从建造商转为开发商,从注重住宅销售转为关注所开发项目的整体增值和长远增值。
我国将推出《住宅性能评定标准》
建设部将从2006年3月1日开始实施国家标准的《住宅性能评定标准》。该国家标准适用于我国城镇新建和改建住宅的各项相关的性能评定,而不是单纯的评优标准,反映的是住宅的综合性能水平,体现了新时期我国的节能、节地、节水和节材等的产业技术政策等,倡导一次装修,引导住宅开发和住房理性消费,鼓励我国的房地产开发商提高住宅性能等。这次全国范围实施的《住宅性能评定标准》中,住宅性能分为适用性能、环境性能、经济性能、安全性能、耐久性能等五个方面。根据综合性能高低,将住宅分为A、B两个级别,A级住宅是执行了现行国家标准且性能好的住宅,B级住宅是执行了现行国家强制性标准,但性能达不到A级的住宅。
三、2006年我国部分省市房地产业发展的相关政策措施
通过对2005年我国房地产调控和出台的各项政策和措施的分析,2006年建设部将从四个方面对我国的房地产政策进行调整和完善：一是把政策职能和市场职能进一步明确分开；二是把长期问题和短期问题适当分开；三是把局部问题和全局问题进一步分清楚；四是把调控总量的政策与调控产业的政策分开,不要眉毛胡子一把抓。
新的一年里我国各省市又有一批针对房地产业的市场和金融方面的新政策和新措施推出,这些根据宏观调控发展和经济结构变化所推出的各项政策和措施,仍将会对我国房地产市场的走势产生影响。
北京实行房地产开发商清出制
北京市根据宏观调控的大环境制定出了新的房地产开发流程,今后一年内没有新的开发业绩以及出现房屋面积缩水、入住时间延后等问题的开发商,将被清除出北京的房地产市场。北京市已根据市场需要制定出“狠招”以加强对房地产开发商的监管,即将出台的新的房地产开发流程将对开发商实行更加严格的准入清出制度。为保护购房者的权益,对那些没有开发实力,在房地产开发经营过程中没有业绩、违反程序、以次充好、面积缩水、欺骗欺诈等行为的开发商将取消企业资质证书。与此同时,北京市将对开发企业实行动态管理,建立科学合理的资质升降级制度,通过动态管理,优胜劣汰,提高房地产开发企业的素质和经营管理的水平。在明确良好经营行为和不良经营行为标准的同时,进一步完善“房地产开发企业信用档案系统”,通过信用档案公示,开发企业的良好经营行为和不良经营行为均记入企业信用档案。
上海推出公积金管理新条例
在上海已实行达10年之久的《上海市住房公积金条例》将被2006年1月1日开始实施的《上海市住房公积金管理若干规定》所替代。新出台的规定中涉及到的变化,也是一直受到人们普遍关注的提取条件放宽、自由职业者缴存公积金等问题,上海市公积金管理中心同时制订了《上海市城镇个体工商户及其雇用人员、自由职业者缴存、提取和使用住房公积金实施办法》、《上海市个人建造、翻建、大修自住住房公积金贷款实施细则》和《上海市家庭生活困难职工提取住房公积金实施办法》三项实施细则和办法以确保此规定的贯彻。新规定大大放宽了公积金的提取条件,除偿还购房贷款本息,职工有下列情况之一的,也可向市公积金管理中心申请提取本人住房公积金账户内的存储余额：一是购买、建造、翻建、大修自住的住房；二是离休、退休的；三是大部分或者完全丧失劳动能力、并与单位终止劳动关系的；四是出境定居的；五是房租超出家庭工资收入规定比例的。对家庭生活困难职工提取公积金也做出具体的规定。另外,上海城镇个体工商户及雇用人员,自由职业者也可开始缴存、提取和使用住房公积金。
江苏实施经济适用房管理新规则
日前结束的江苏省经济适用住房建设工作会议上公布了该省即将推出的《经济适用房管理实施细则》。该实施细则明确规定：经济适用房的建设用地应实行行政划拨,也可以在预先合理确定售价的前提下,采用“招标、拍卖和挂牌”的方式供应,具有当地城镇常住户口的无房或住房不达标的中低收入家庭可以购买经济适用房。经济适用房在取得所有权证、土地使用权证5年后可上市出售,出售时按届时同地段普通商品房与经济适用房差价的50%向政府交纳土地出让金等收益,其交纳收益纳入城市保障发展资金管理,专项用于城市住房保障。资料表明：2005年江苏省已开工建设的经济适用房为500万平方米,竣工面积为150万平方米,2006年起每年新建经济适用房的建设规模要达到当年商品房住宅建设总面积的10%左右,约300万平方米。
广州市转让房产开始征收个人所得税
广州市地税局对个人转让房产征收个人所得税出台了补充文件,并于2006年1月1日起实施。根据该文件规定,个人转让自有房产缴纳个人所得税的征收方法分为据实征收和核定征收两种。如果纳税人能够提供合法、有效的售房、购房合同和房产原值凭证等证明材料的,可根据税法的规定按“财产转让所得”项目据实征收个人所得税。实行据实征收方法的,个人转让除已购公有住房以外的其他自有住房,以一次转让房产收入额减除房产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额,按20%税率计算应纳税额。与此同时,个人转让已购公有住房的“应纳税所得额”为个人出售已购公有住房的销售价,减除住房面积标准的经济适用住房价款,原支付超过住房面积标准的房价款,向财政或原产权单位缴纳的所得收益以及税法规定的合理费用后的余额,适用税率同样为20%。广州地税表示：个人在转让自有房产过程中通过低报、瞒报成交价格等虚假申报方式进行偷税的,或者房地产中介机构、其他单位和个人教唆、协助他人偷税的,主管地方税务机关将根据有关法律规定进行处罚,罚款最高可达5倍。
深圳再推四项措施控制楼市
在全国房地产市场回归理性的同时,以深圳、珠海为代表的珠三角地区的楼市近期突然出现飙升行情,引发了全国业内人士和消费者的高度关注。为打击炒作风气,深圳国土局日前出台了四项措施调控楼市,并于2006年1月1日起实施。四项措施具体为：房屋认购书必须从国土网站下载统一文本,商品房项目必须全部即时上网公开销售,新开楼盘不得“提前登记、集中开盘,分期销售”,房地产经纪机构不得代理销售尚未办理房地产证的二手房。深圳楼市此次“飙升行情”,很大原因是房地产开发商的销售行为引起的。深圳一些开发商采取“提前登记、集中开盘、分期销售”的售房模式,客观上制造了紧张气氛,加剧了买房者的弱势地位,从而引起局部地区供不应求的现象。此次新规定第三条要求,商品房项目取得预售许可证后,必须全部即时上网公开销售。该市国土局公示系统中待售的房源,开发商不得无故拒绝销售,“提前登记、集中开盘、分期销售”的售房模式被彻底“封杀”。
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