上海房展会遭遇几年来罕见的冷场;北京二手房日均签约量比4月下降八成;深圳开发商开始搞促销;广州的商品住宅签约量比去年同期暴跌3/4;杭州新开的楼盘也比去年同期减少了一半……
在房地产市场调控政策此起彼伏的同时,存款准备金率的再次提高让楼市“雪上加霜”。
“钝刀子割肉”
在此次准备金率调整后,大型金融机构存款准备金率离历史的最高峰17.5%仅一步之遥,这似乎是在配合房地产调整政策出台的组合拳,意在平抑房价、稳定市场。对此,评论人士牛刀认为,五一楼市宣告房价大跌趋势明朗,中国房价的又一个拐点已经到来。
在牛刀看来,央行提高存款准备金率对开发商和炒房客来说就是“钝刀子割肉”。
来自588万亿元,有超过40%的购房资金来源于商业银行信贷。人民大学财政金融学院副院长赵锡军认为,此番上调存款准备金率或将冻结2500亿元商业银行贷款,这将直接影响到商业银行的放贷能力,贷款数量的下降将导致银行调整贷款投向,减少房地产领域的贷款投放。
专家分析,因为这一轮房地产市场繁荣及价格快速上涨完全是银行信贷推高的结果。如果上调存款准备金率对银行信贷规模收缩,特别是对那些中小商业银行信贷规模收缩,二季度银行对房地产信贷收缩会比许多人预期的要紧。从国十条出台后,国内不少中小商业银行总希望来分食几大国有银行退出的房地产市场份额,总希望从中打擦边球,但是上调存款准备金率已经限制住了它们信贷规模扩张的速度。
中信银行信贷部人士在接受《中国联合商报》采访时说:“银行体系流动性将有所收紧,但流动性依然充裕,预计对银行经营影响不大,但对地产行业来说,这明显意味着信贷闸门又一次拧紧。”
观望期结束加快
尽管房地产市场调控政策频出重拳,在本轮房地产新政的作用下,楼市的购房需求已经发生改变。中原地产三级市场研究部研究总监张大伟表示,近期北京新增需求和看房人数较去年同期锐减九成,以通州为代表的部分区域房价在5月份的下跌幅度可能会超过15%至20%。但仍有一部分地产开发商和部分投资投机者持观望态度。
中国社会科学院经济研究所研究员刘维新在接受《中国联合商报》采访时说:“一方面,4月17日国务院办公厅出台‘新国十条’,全面加大房地产调控力度,强化房地产调控,以打击投资投机购房,遏制房价上涨。但是由于央行一直没有加息,现在的利率水平实际上处于负利率状态,再加上去年大量信贷投放和销售增长,造成部分开发商手上暂时不会感觉资金链压力。”
“另一方面,一些人依然怀疑中央政府调控房地产的持久性和态度的坚决性,相信房价只涨不跌或只是暂时小跌不久后将报复性回涨,这也是他们在观望的原因。”刘维新分析。
“这次上调存款准备金率,将使得房企观望期加快结束。”中央财经大学郭田勇说。郭田勇表示,这是一个真正意义上的调整,将改变房地产市场的金融环境,强化房地产调控效果,促使房地产市场各方心态改变,尤其促使部分依然在观望的开发商和炒房者放弃观望,同时又加剧消费者观望乃至弃购心态,进而加速房价下降,促使市场加速回调。通过改变金融政策预期,对投资者尤其是房地产投资投机者的信心形成一定打击,预计信号作用将比实际作用更大。
“虽然这一政策并不是单单针对房地产行业提出,但对该行业的负面影响是显而易见的。”北京大学房地产研究所所长陈国强说。
陈国强分析:“在存款准备金率再次上调的背景下,银行信贷也将对地产企业做出较大调整。从目前国家对地产调控以及银行在资金收紧情况下的业务结构调整看,房地产领域的信贷资金将进一步收紧。具体来说,优质企业和项目预计仍可获得贷款,但部分低档次的信贷项目和中小地产企业信贷将受到较大影响。”
另一个不可忽视的问题是,长期以来地产与股市有着千丝万缕的联系,此次存款准备金率的上调是否会波及股市呢?
“这次存款准备金率上调对国内股市的影响不会太大。”国际金融公司副总经理赖金昌在接受《中国联合商报》采访时说。
赖金昌分析,国内房地产调控政策在4月份密集出台后,A股的上证综指和深证成指在地产股和银行股大跌的影响下,已分别下跌7.67%和11%。A股市场明显跑输国际市场,而且最近A股市场问题并非是流动性缺乏,也不是上市公司业绩不好及股市价格过高,而是从2009年6~7月份以来房地产泡沫把国内金融市场流动性吸走,加上2008年股市暴跌的严重套牢,大量市场的资金流向了房地产。房市与股市资金流向的跷跷板效应十分明显。可以说,4月份房地产宏观调控政策的出台,短期内对股市有负面影响,但是它已经为今年国内股市的上行早已提供了充足的势能。因此,这次上调存款准备金率对国内股市的影响是短期及微小的。
如此看来,无论此次存款准备金率对楼市股市影响几何,从长远来看,让房地产回归平稳健康的发展轨道,猛药固然重要,但是更需要形成成熟的房地产政策框架,让购房者形成稳定的预期。
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