关键词：停车经济；机械式立体停车库；解决方案
中图分类号：F572.88文献标识码：A文章编号：1672-330907-0058-03
随着汽车的普及,杭州市机动车数量激增与停车场泊位严重不足的矛盾日益明显。据悉,在杭州体育场路上打拼多年的杭城餐饮老店“三门湾海鲜”放弃了繁华的市中心,迁址到偏僻的莫干山路,其主要原因是原址的停车位数量严重不足。影响到企业营业收入,只好冒客源流失的风险。另行选址。此前,已有位于庆春路的“东方明珠”店停业,其原因和“三门湾海鲜”如出一辙。事实上,停车难目前已经成为困扰杭州市各大餐馆、商场、超市、宾馆、写字楼、小区等的老大难问题。随着杭州市私家车保有量的逐年上升,停车难问题将长期困扰城市有车一族。另一方面,在都市停车难问题的背后,也蕴藏着巨大商机。未来几年,在国内私家车保有率较高的大中型城市,将产生具有巨大市场和商机的“停车经济”。本文以杭州市为例,从三个方面简述了“停车经济”的现状、问题与发展趋势。
一、国外停车经济现状与国内停车经济的发展前景
在一些发达国家和地区,停车业已经成为年产值高达数十亿美元的大产业。在香港,黄金地段停车位的售价比一辆高级轿车还要贵：美国停车产业每年收益高达260亿美元,提供了100多万个就业机会；1998年泰国房地产业萧条时,投资者把过剩的公寓改建成停车楼,很快收回投资,萧条的房地产市场转化成火暴的停车市场。在日本。一些住宅的旁边建有两三个停车位,除自用外。还可以向邻居出租。一举两得。因此,从供求关系上看,今后中国的车位费会大幅度上涨。
在国内,投资建设规模较大的停车场是一项利润可观的投资项目。业内人士指出,随着家用轿车热的兴起,全社会对停车问题越来越关注,停车业将迎来一个发展的大好时机。笔者认为,建设停车场应该注意以下两个方面：首先,要因地制宜、合理选址。停车场的建设应该和周边建筑的使用类型相配套,充分考虑区域交通情况。尽可能的方便大众了解和使用。其次。对于大型城市。立体车库是解决其用地紧张、缓解停车难问题的有效手段。相对于传统地面停车场而言,立体车库具有占地面积小、停车量大、安全环保等优点。传统的大型地下停车库,动辄耗资数千万,而建设同等规模的立体停车场投资会大大降低。据测算。包括土建等投资在内,建设200个车位的停车场,采用机械式立体停车设备可以节省投资达千万元以上。发展机械式立体停车库将会大大推进“停车经济”的可持续发展。
二、机械式立体停车库的优缺点
目前,按照车辆停放和建造方式,可以将停车场分为两大类：
第一类,路内停车场。即占用城市道路两边指定的地段停放机动车,以作为公众临时性停放车辆的场地。它的优点是与道路结合紧密,设置方便灵活,设备简单；其弊端是占用大量道路,车流受阻,交通秩序混乱。交通安全受到威胁,管理难,市区居民生活不便。路内停车场是一种临时性的停车解决方案,由于占路设置,影响交通,应该在严格规划和管理下“控制性”发展,对有些地区或是对交通干扰较大的路段,应积极加以限制或取缔。
第二类,路外停车场。即不占用道路的独立置于室内或室外、供车辆停放的专用停车场地。具体可以划分为两种类型：一是自行式停车场。即广场型停车场。它是一种最简单、投资较少的停车场形式,也是停车场的基本形式。只要一块平整的土地,稍加整理、设置标识、专人管理即可成为停车场。它的优点是,在拥有闲置土地的情况下节省投资：其弊端是管理不便,土地空间不能充分利用,特别是在市区中用地紧张,停车需求大的地段综合经济效益低。因此,自行式平面停车场一般适用于用地相对宽松的地区。自行式立体停车场是指将“停车空间”多层重叠,可分为楼房式和钢结构装配式两类。它适用于建设大规模停车场。与机械式停车场相比,每个车位的建设费用、维护费用较低,土地与空间的利用率也相对较低。二是机械式停车场。即完全由机械停车设备构成,因其独特多样的停车方式,而有很强的适应性。它具有占地面积小、选型多样,可以根据场地特点、使用需要而灵活设置,既可以大面积使用,也可以因地制宜见缝插针,还能够与其他方式结合实施,自动化程度高,使用方便,易于管理,在某些条件下是惟一能够定量存车的方法。在目前我国城市条件下,特别是在中心区用地紧张、停车需求集中的地点,机械式停车方式是解决停车难问题的比较经济有效的措施之一。
机械式立体停车设备具备以下优点：一是机械式立体停车设备占地面积小。空间利用率高。一般情况下,其占地面积约为平面停车场的1／2—1／2.5,空间利用率比建筑自走式停车库提高75％。二是造价低。机械式停车设备每个车位投资约3—12万元,而建筑自走式停车库每个车位的造价约为15万元以上。三是存取快捷,一般一次存车时间不超过120秒。此外,在肪盗性和防护性,以及改善市容环境等方面都具有优越性。可以预见,在城市用地日益紧张。传统停车场建造成本不断上涨的情况下,占地更少、成本更低、管理更高效的机械式立体停车库将成为发展主流。
三、“停车经济”的发展瓶颈及其解决方案
人们都愿意投资“求大于供”的商品,因为短缺能够保证投资产生利润。目前类似车位这样短缺的商品并不很多,从现在的整体规划和市区实际情况看,长远投资和规模投资更加具有优势,“停车经济”大有可为。目前,国内投资者不敢涉足“停车经济”,其原因主要是有以下几点：
第一,在“停车经济”中,除了最基本的停车收费外,停车位还可以像商品一样在市场上销售。一个车位少则几万元,多则几十万元以上,但国内尚无一部法律法规明确规定停车位可以自由买卖。这使投资无法在短期内收回,长期投资由于资金时间价值的原因而导致利润率偏低,如果利润微薄,有可能无法收回投资。目前,国内许多城市的停车位买卖都处于“合理不合法”的尴尬境地,从城市规划角度看,车位属于配套公共设施,原则上不能进行买卖。不少城市流行的“车位买卖”实际上是一种变相买卖,主要有两种形式,即长租和赠送。
第二,市区土地资源的紧缺和天价单价是影响停车库发展的一个瓶颈。地处杭州闹市中心的环北地下停车场自1999年6月1日投入使用以来,虽然140个车位经常停得满满当当,但几乎年年亏本经营。据停车场负责人介绍,环北地下停车场的建设成本是2800万元,对外开放前几年,由于知道的人少,前来停车并不多,一年的营业额只有40万元左右。后来稍好转,一年收入达80万元左右。但是,建设投入的2800万元多为银行贷款,每年利息超过100万元,加上折旧、维护以及工作人员开支,停车场经营年年亏损。
从现实角度来看。房地产商和购房者对于买卖车位均有需求,而车位买卖不能“合法化”势必会影响到房地产商建造停车位的积极性,无助于解决小区停车难问题的解决。对于投资者来说,没有产权证明,就无法到银行办理抵押贷款手续,无法进行融资,这对于投资动辄千万的停车场项目来说,无疑是一道高门槛。
为此,政府应首先出台一些鼓励性政策,引导企业、团体和个人投资兴办停车场。一方面,政府可以拍卖一些停车场地的经营权。2003年,杭州市国土资源局出台相关通知,武林广场、西湖文化广场等8处地下空间办理了有偿使用手续后,依法进行土地登记。目前,杭州市国土资源局已经将起草的“地下空间管理使用相关政策文本”提交市政府审议。从目前情况看,杭州市给地下车库发放产权证只是时间问题。另一方面,一些闲置的空地、无法开工的工地、破产企业的厂地都可以改为临时收费停车场。以缓解市中心的停车压力。其次,政府要进一步加强科学研究,切实解决停车费问题。由于停车收费的性质属于经营性收费,政府不能想提高就提高。在此,有3个方案可供政府部门参考：一是对垄断经营性质的场所而言,政府应对其收费标准进行管制。比如火车站、机场等,其停车收费价格由政府进行管制：二是禁止交通管制部门开办或指定经营停车场,这是《反不正当竞争法》规定的内容：三是政府对收费价格进行市场调节,通过提高停车费来控制、调节市场流量的做法是可行的,但这种提高必须遵循市场规律。
由于城市发展迅速,由停车难问题而引发的“停车经济”有着巨大的市场潜力和良好的发展前景,未来机械式立体停车库将成为发展主流,但市场的良性发展仍需出台相关法律规范以及政策支持。
参考文献：
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