土地制度 出让权 土地管理法 使用权
产权清晰是市场交易的基础。市场交易表面上是物品与物品的交易,实质上是附在物品上产权的交易,那么产权可以被认为足人对物品的权利,这些权利包括收益、处置、转让等,并且这些权利是得到他人认可的,只有这些权利被明确了。才能进入市场进行交易。同时产权明确了,与物品相关的受益和成本便统一到一个主体之下,避免了产权不清下的外部性。我国现在的土地制度实行的是公有制,即土地的所有权归国家、集体所有。可是在我国法律上对农民土地产权的界定是有残缺的,这种产权的残缺及征地制度给农民造成了极大的利益损失,使农民的土地收益得不到保障,也正是由于这种残缺性,使许多人在同政府打交道,由政府出面征用农民的土地,然后进行土地转让,使土地价格成倍上升,这也正是我国房价不断上涨,房地产业热的重要原因之一。本文从经济学这一视角来观察我国房地产业,指出政府要保护好广大农民的利益,防范我国房地产业投资过热而产生的泡沫。
一、农民土地产权界定残缺性一农民之痛
我国宪法第十条规定：“城市的土地属于国家所有；农村和城市郊区的土地,除法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有：宅基地和自留地、自留山也属于集体所有。”由宪法规定可以看出,我国现在的土地制度有两种形式,一种是国家所有制,一种是农民集体所有制。可是我国对农民集体所有这一产权的界定是有残缺性的。因为宪法还规定：“国家可以根据公其利益的需要对土地按照法律规定进行征用”。现行“土地管理法”也规定；“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租、用于非农建设”。因此说,集体所有的土地必须依法被征为国有土地后才能出让、出租等。农民没有权力出让,出租或者转让其对上地的使用权,更没有权力转让土地。
既然宪法规定农民的土地属于集体所有,那么这种所有权就应该包括土地的使用,交易、处置和收益的全部权利,因此农民就应该有参与行使这种权利。而现在的问题是这种所有权只部分的体现在对土地的使用权上,即便是这种使用权,农民也没有权利将其出让、转让或者出租,农民是不能和开发商直接谈判的,在这种情况下可以说是这种使用权是有残缺的。农民的土地要想出让,转让或者出租,只能由政府征用,由政府实施这种行为,农民所得到的是不超过该被征土地每年产值30倍的补偿,通常是3000—10000元／亩,很难说这个价格就能够合理地反映土地使用权的市场价值。有些人拿到土地使用权后不是立即用来开发使用,而是囤积转让土地使用权,从中赚取暴利。以至于农民最后得到的并不是土地使用权的市场价值的增值部分。从政府转让土地使用权以后的价值增值来看,农民没有获得土地使用权价值增值的部分,从而就不能真是地反映土地使用权的市场价值。
法律上对农民土地所有权界定的残缺性给农民造成了极大的利益损害。近年来由于商品房需求的增加,特别是房地产的需求带有明显的区域性特征,需求一般都集中在城市或者城市周围。而相对于需求而言,土地的供给则是有限的,土地使用权供给的一级市场被政府所垄断,这样房地产开发商通过政府,由政府向农民征用土地,然后将使用权转让给他们。他们再进行开发或者再一次转让土地。土地在一次次转让过程中价格不断上涨,最后到房地产开发建设时,其土地价格已经是被征土地时价格的几倍,甚至几十倍。这样来看的话,房价不断上涨,有被炒作之嫌就不足为怪了。因为地价一路疯升。成倍地增加了建房的成本。例如温州有一地产商用了4年时间,以20万／亩的价格取得了某地区100亩土地的使用权,可是最后这100亩土地已经拍卖到了1500万／亩,价值上涨了75倍。于是社会的大量资金也就乘机进入房地产市场,推动了房地产的价格上涨,并且通过这种短时期的房价上涨获得高额收益。这些资金的介入,加剧了房地产市场的不稳定。虽然土地价格和住房价格不断上涨,但是投资于房地产行业仍有巨大的利润回报,每平方米住宅平均大约1500～3000元的利润。在这背后,遭受损失的仍然是农民的利益,要知道农民得到的征地补偿是有上限的,按农村的消费水平花这些钱顶多够维持他们7年的生活：按城市里的消费水平话才能维持2年。几年之后他们便失去,生活保障。失去了生存之基土地。因此政府如何保护好最广大农民的权利。建立因失去土地农民的最低生活保障制度,保障农民最根本的利益不受损失,只有这样才能更好地最后体现我们的政府是以人为本的政府。
二、土地与房地产金融－政府责无旁贷
土地与房地产金融是什么关系呢?一个简单的关系是：土地价格不断上涨→住房价格不断上涨→投资于房地产利润增加→更多企业投资于房地产→向金融机构贷款进行投资,同时购房者也大量向银行贷款－按揭买房。在这个过程中,我国的商业银行实质上是“一手担两家”既充当了房地产开发商的债权人,也充当了购房者的债权人,从中获取了房地产繁荣带来的利益。土地与房地产金融的关系可以用下图表示；
在这个简图中。我们可以看出在房地产开发过程中,政府、房地产商、商业银行都是受益者；农民、个人购房者都是利益受损者。农民虽然得到了一些征用土地的补偿,但是没能真实地反映出农民失去土地使用权的真实价格。与此同时购房者则需要支付高于他们平均收入水平的价格去购买住房。
据有关数据显示,支撑房地产业的资金60％～70％都是来自银行贷款,房价不断上涨,使房地产金融风险也在逐步增加。房地产开发资金过多依赖于银行贷款,据估计80％左右的土地购置和房地产开发资金都是直接或者间接来自银行贷款,
且市场出现波动,房地产商的风险将转化为商业银行的房地产金融风险。且有研究表明,房地产开发商热衷于开发豪宅,然而这种住房出售率并不高。这繁荣的背后是否隐藏着泡沫呢?我想我们应该用理性的思维来看持这种繁荣,政府应该责无旁贷地防范这里面可能会出现的危机。
三、小结
总之,在市场经济下,农民所获的土地使用权利也应该像其他商品一样用市场价值来反映。国家在征用农民土地的时候,也应该按照市场价格来出让农民的土地使用权,如何确定土地使用权的市场价值,我想我们的政府不妨成立房地产土地价格出让听证委员会,其成员由出让土地的农民代表、政府有关部门的负责人组成。只有这样让农民拥有出让土地的参与权,才能更好地保护农民的利益不受损失。在房地产金融方面,政府应该采取行之有效的办法加强管理。对于目前我国房价的不断上涨,一方面可以说是人们对于预期未来的收入增加,从而增加了对住房的需求；另一方面从我国的实际情况来看,社会上存在大量的闲散资金,这些资金通过投资房产来获利。于是这些需求更加剧了房地产市场的供求均衡,而用于房地产开发的土地是由政府控制的,这就可能导致土地供求不均衡,促使土地和房价在一个时期内快速上涨。因此我们的政府应该通过有效的土地市场交易机制合理地出让土地使用权,同时又要采用综合的政策引导投资,切实地保护好农民和购房者的利益,防范房地产业隐藏危机的发生,从而促进我国房地产业的健康发展。
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