关键词：房地产市场；违法行为；责任
近年来,随着我国的房地产市场逐步走向成熟,房地产业得到了迅猛发展,从国民经济中的一个新产业、大产业逐渐上升成为重要支柱产业,在促进经济发展中所发挥的作用日益明显和突出。但由于我国房地产市场专业性强、涉及面广、法律关系复杂,一些单位或个人遵法、守法的观念淡薄,恶意侵害相对人合法权益,致使法律、法规规定的各项制度得不到很好地贯彻落实；某些房地产主管机关也存在监管不严、查处不力的情况,个别主管部门以罚代法,使违法者受益,国家工作人员知法犯法,违法者逃避法律制裁。当前的住房制度改革,无不与土地、房屋有着密切的关系,产生了大量的房地产纠纷。长此以往,违法行为和纠纷的大量存在必将严重损害我国房地产市场的健康发展,进而直接影响住宅建设和住宅消费对国民经济的拉动作用,甚至影响到社会的稳定。因此,必须对我国房地产市场存在的违法行为加以分析,明确其法律责任,为房地产业的健康发展保驾护航。
一、房地产违法行为概述
所谓房地产违法行为,是指违反国家有关房地产管理法律、法规的行为。房地产市场的违法行为则是指在房地产市场中大量存在的,违反国家有关房地产管理的法律、法规的行为。
违反土地管理法律法规的行为主要有：买卖或者以其他形式非法转让土地的违法行为；非法占用土地的违法行为；非法批准用地的违法行为；破坏耕地的违法行为；非法侵占挪用征地补偿费的违法行为；拒不履行土地复垦义务的违法行为；拒不交还土地的违法行为；擅自将集体土地使用权出让、转让、出租用于非农业建设的违法行为；不办理土地变更登记的违法行为；土地行政主管部门工作人员的违法犯罪行为。
违反房地产管理法律法规的行为主要有：未取得开发资质或者超越资质等级从事房地产开发；变相采用分解项目、不按时开竣工以及不履行销售价格、套型面积等项目建设要求,延缓项目开发进度、囤积炒卖土地；不执行国家关于房地产项目资本金管理的规定,虚假出资、骗取贷款从事项目开发；不履行项目规划审批条件,擅自变动建筑容积率等指标,增加建筑面积和层数获取额外收益；串通房屋测绘机构,在面积计算中弄虚作假,或者擅自加大公摊面积,将分摊的公共面积再次出租或出售；不按法律法规的规定处理面积纠纷；虚构或不向购房人出具商品房买卖合同示范文本,欺骗购房人,损害购房人的合法权益；囤积房源,哄抬房价；提供不实价格和销售进度信息,诱骗消费者争购。
违反其它方面法律法规的行为主要有：违反《广告法》和《房地产广告发布暂行规定》,以各种形式发布违法房地产广告和房产信息,在房地产广告中出现升值或投资回报的用语,做出与户口、入学有关的承诺,在预售商品房广告中出现涉及装修装饰内容的用语；违反《合同法》,采用格式条款侵害购房人的合法权益,将工程肢解成若干部分分包给几个承包人,承包人又擅自将工程转包；违反《反不正当竞争法》,捏造、散布虚伪事实损害竞争对手的商业信誉和商业声誉,串通投标,抬高或压低标价,虚假招标；违反《消费者权益保护法》,一房多卖,面积“缩水”,公共设施擅自变更等；违反《刑法》,在房地产开发、销售、交易等环节中进行欺诈和商业贿赂,隐瞒利润,少缴税款,偷税漏税。
违反房地产管理法律、法规的主体有不同情况：一是与房地产事项相关的公民、法人和其他组织,如隐瞒房地产已被查封的情况而设定抵押权的公民,违反规定,擅自预售商品房的房地产开发企业等；二是房地产行政主管部门,如没有法律、法规的依据向房地产开发企业收费的房管部门；三是其它违法主体,如非法出让土地使用权的其他行政机关。
二、房地产市场违法行为的法律责任
房地产市场主体的违法行为主要承担三种责任,民事责任、行政责任和刑事责任。
1.民事责任
房地产的民事责任,是指房地产主体违法或者违约之后,依法应当承担的民事法律后果,包括侵权责任、违约责任等。
房地产关系中承担民事责任的方式主要有：停止侵害,排除妨碍,消除危险,返还财产,恢复原状,修理、重做、更换或退回,赔偿损失,违约金,消除影响、恢复名誉,赔礼道歉等十种民事责任方式。例如,《中华人民共和国广告法》第3条、第4条规定：“广告应当真实合法”,“广告不得含有虚假的内容,不得欺骗和误导消费者”,第38条则规定：“违反本法规定,发布虚假广告,欺骗和误导消费者,使购买商品或接受服务的消费者的合法权益受到损害的,由广告主依法承担民事责任；广告经营者、广告发布者明知或者应知虚假仍设计、制作、发布的,应当依法承担连带责任。”据此,对于违反《广告法》的欺骗和误导行为,购房者可以要求房地产商承担的民事责任包括：?履行承诺、赔偿损失、退房等,这主要通过具有直接经济内容的各种形式体现出来。益。《
2.行政责任
房地产的行政责任,是指违反房地产行政管理秩序,依法应当承担的行政法律后果。违反房地产行政管理秩序,主要指违反土地行政管理秩序和城市房地产行政管理秩序,由此而产生房地产行政主管部门的责任和管理相对人的责任。
房地产行政管理相对人承担行政责任的形式。对于房地产行政管理相对人来说,其基本的行政责任形式是行政处罚。种类主要有：警告；罚款；没收违法所得、没收非法财物；责令停产停业；暂扣或者吊销许可证、暂扣或者吊销执照。这些行政处罚措施可以单独使用,也可合并使用,但对当事人的同一违法行为,不能施行两次以上罚款。
对房地产行政主管部门及其工作人员而言,其基本的行政责任形式是行政处分。包括对土地管理过程中的违法行为和城市房地产管理过程中的违法行为,进行处分,具体措施包括警告、记过、记大过、降级、撤职、开除等。
3.刑事责任
刑事责任是指危害社会的行为构成犯罪,依照刑法规定应当承担的刑事法律后果。房地产关系中的犯罪主体包括个人和单位。对个人犯罪,判处的主刑有管制、拘役、有期徒刑、无期徒刑、死刑；附加刑有罚金、剥夺政治权利、没收财产。单位犯罪的,对单位判处罚金,并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员判处刑罚。
房地产关系中的犯罪主体可能会触犯的罪名包括：非法转让、倒卖土地使用权罪,以牟利为目的,违反土地管理法律、法规,非法转让、倒卖土地使用权,情节严重的,处3年以下有期徒刑或者拘役,并处或单处非法转让、倒卖土地使用权价额5%以上20%以下罚金；情节特别严重的,处3年以上7年以下有期徒刑,并处非法转让、倒卖土地使用权价额5%以上20%以下罚金。单位犯非法转让、倒卖土地使用权罪的,对单位判处罚金,并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员,依照上述规定处罚。
非法占用耕地罪：违反土地管理法规,非法占用耕地改作它用,数量较大,造成耕地大量毁坏的,处5年以下有期徒刑或者拘役,并处或者单处罚金。单位犯非法占用耕地罪的,对单位判处罚金,并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员,依照上述规定处罚。
非法批准征用、占有土地罪和非法低价出让国土使用权罪：国家机关工作人员徇私舞弊,违反土地管理法规,滥用职权,非法批准征用、占用土地或者非法低价出让国有土地使用权,情节严重的,处3年以下有期徒刑或者拘役,致使国家或者集体利益遭受特别重大损失的,处3年以上10年以下有期徒刑。
擅自出卖、转让军队房地产罪：违反规定,擅自出卖、转让军队房地产,情节严重的,对直接责任人员,处3年以上、10年以下有期徒刑。
三、结论
住房问题是民生问题,是一个关系到广大人民群众切身利益的问题。房地产市场大量存在的违法行为,损害了住房消费者的合法权益,阻碍着房地产市场的健康发展,损害了房地产行业的整体形象,阻碍了住宅建设和住宅消费对国民经济的拉动作用,甚至导致了房价的非理性上涨,影响到了社会的稳定。
诚然,仅对房地产市场的违法行为及其责任做出明确还是不够的,要开展房地产市场的专项整治,紧紧围绕容易发生违法行为的关键环节和重点区域进行全面清理,要以查处典型案例为工作突破口,通过查处典型案例,严厉惩处房地产市场中的违法行为,使整顿和规范房地产市场工作落到实处、收到实效,这对于促进房地产行业的健康发展和降低高房价都大有裨益。
解决房地产市场的违法问题,要靠健全法制和严格执法,也要靠更多的房地产市场主体诚实守信、依法开展工作。尽管房地产市场的违法现象很多,但对此也不能全盘否定,而是要进行引导,“凡是合理的东西都是现实的,凡是现实的东西都是合理的”,要引导房地产市场主体严格遵守国家法律法规的规定,自觉遵守行业规则和市场规范的要求,加强自律,坚决杜绝房地产领域的违法犯罪行为,对行业发展起到示范作用；正确认识和判断当前房地产市场形势,自觉适应国家宏观调控政策,把长远发展与市场的健康发展紧密联系起来；要增强社会责任感,在工作中尊重、保护一切利益相关主体的权益,使自己的核心价值观与国家提倡的价值观、发展观紧密结合起来。
作者单位：山东政法学院经贸法学院
参考文献：
王景琦.房地产诉讼.北京：法律出版社,2003. 18-19.
程信和,刘国臻.房地产法学.北京：北京大学出版社,2001.279.
黑格尔.法哲学原理.北京：商务印书馆,1982. 11.
相关：
企业内部审计的新对策众所周知,人是企业最活跃的生产要素,有没有一个好的激励机制是决定企业能否发展的重要因素,而有没有一个好的内部监控体系却是决定企业能否长期稳定发展的基石。随着企业改革的逐渐深化,企业内部审计的地位就显得越..
[备孕]宫颈糜烂有什么症状 备孕生理性宫颈糜烂样改变一般无症状表现,有些患者可表现为阴道分泌物增多或性交后出血。而病理性宫颈糜烂多由炎症或细菌感染引起,会导致阴道分泌物呈脓性或带血丝,有时患者还会出现腹部疼痛等症状。 宫颈糜烂的早期..