今年以来接二连三的房地产信托亮起红灯，使得人们对房地产金融风险不无担忧。这些年信托的规模在不断膨胀，但风险亦在同步加剧，并正在引起监管层的注意。近日有消息称，银监会内部会议通报，43家信托公司上报的风险资产超过700亿元，其中，高风险资产超过500亿元，11家信托公司风险较大，三家风险严重的分别为中信信托、华融信托和新华信托，其中新华信托高风险资产逾100亿元。
根据业内消息，本次银监会内部通报，是今年银监会继1月后第二次直接摸底信托公司的风险存量。业内人士表示，年初的上报结果显示，90%的信托项目风险集中于房地产、地方平台、矿产能源、艺术品和红酒信托。最近一次上报则显示，风险集中在能源和地产。这意味着过去半年，这两个领域的风险并没有得到化解。
从被点名的信托公司看，前述3家信托公司的一个共同点就是规模发展速度较快，信托资产总规模排在行业前列，其中中信信托总规模排名第一，华融信托排名第四，新华信托排名第二十八位。上述三家公司尤其是房地产和矿产资源类项目较多。除了上述三家外，被银监会通报点名的还有金谷信托、安信信托、中原信托、长安信托、陕国投、中泰信托、中江信托和五矿信托，其中7家信托公司的风险资产超过净资产的50%，风险资产以能源和矿产类项目居多。
矿产资源行业属于周期性行业，受宏观经济影响较大，一旦矿产资源类产品价格下跌就会对信托产品造成比较大的冲击，过去三年是矿产资源的一个大的熊市周期，尤其是煤炭价格已经较2011年跌去60%以上，近几年煤炭企业倒闭事件高发，这也无形中给资源类的信托产品埋下危机的种子。
而房地产行业是信托发行规模较大的行业，而且同样也是周期性行业。据华宝证券统计显示，今年上半年房地产信托发行规模较去年下半年明显下降，房地产信托发行规模为1533.55亿元，占总成立规模的28%，较去年下半年明显下降，规模下降26.00%。另据用益信托工作室的数据显示，投向房地产的集合信托7月全月募集的资金仅为174.07亿元，同比大降近六成。
业内分析， 房地产信托发行规模的持续萎缩，主要是受几方面因素影响：一是近一年风险项目频出，无论是不是地产类信托，整个信托业开始逐渐加强风控、严筛项目，因此不只是地产类信托萎缩，其他类别的信托也都在萎缩；二是由于出问题的有不少是地产类信托，投资者的担心以及监管层的严控都导致此类产品的降温，与此同时，信托公司自身也有意识地在减少地产类信托；三是由于我国房地产行业发展过快，不少地区目前泡沫非常严重，很可能形成较大风险，因此整个市场都对房地产市场保持一个相对谨慎的态度，信托业也是如此。
尽管经过过去五年的高速发展，信托公司已经具备了抵御和处置风险的能力，前述700亿元的风险项目不足以引发行业危机。进一步来看，煤炭资源价格已经跌至历史低位，预计未来继续深幅下跌的空间不大，随着资源类价格的企稳预计资源类信托的危机也会得到部分缓解。未来信托产品最大的风险点还在于二三线城市的房地产信托项目。尽管有分析人士指出，对于房地产项目来说一般抵押率比较低，即便发生风险也将是因为处置抵押物而引发的流动性风险。
但是我们对房地产信托隐藏的风险还是不能掉以轻心。申银万国的统计数据显示，2014年集合资金房地产信托预计到期总规模为1780亿元，其中四季度是房地产信托的兑付相对高峰期，为528亿元。经济增速放缓带来的通缩以及房地产市场疲软将是下半年信托行业的主要风险点。
在房地产信托兑付千亿资金压顶之时，房地产的各项数据均持续处于低位，将进一步加剧这种兑付压力。根据国家统计局发布的1—7月全国房地产开发和销售情况显示，商品房销售面积同比下降7.6%，商品房销售额同比下降8.2%。自从今年年初，商品房销售面积和销售额这两个数据便一直处于同比下滑之中。
而值得注意的是，这些即将面临兑付的房地产信托，其中很大一部分是在房地产市场高歌猛进时发行的。2012年全年房地产信托发行一片火热，当年12月是近三年房地产信托发行量最大的一个月。随着房企回款时间拉长，资金链趋紧，这些信托的兑付也随之面临大考。
房地产业是属于资金密集型行业，运营周期长、资金占用大、利润回报高，大多数房地产企业采取举债经营的方式运作项目，这对企业资产变现能力提出了较高的要求，企业的融资必须有相当数额的资产变现来匹配，否则房地产企业极易陷入短期资金不足的危机。如果信托出现集中性的兑付问题，其诱发的连锁反应后果将会是难以想象的。
另外值得关注的是，房地产变局催生的信贷偿付风险。从日前16家上市银行公布的上半年财务数据来看，今年上半年净赚6854.84亿元，平均净利润增幅为13.85%，这一幅度比去年同期下降了2个百分点。与之相伴的是，银行资产质量下行压力增大，16家银行不良贷款余额都较上年末有所增加，其中15家银行的不良贷款率也有所上升。
业界普遍认为，当前经济下行压力较大的状况未明显缓解，局部性和区域性金融风险加速显现，下半年，银行控制信贷资产质量下滑的压力仍然较大。尤其值得一提的是，房地产成为了区域性风险扩散的隐患。
虽然信托业内从去年开始就宣称开始收缩房地产信托业务，并加强风控，放弃在三四线城市的项目，但业内人士认为，随着前两年狂飙猛进的房地产信托项目的陆续到期，兑付高峰期将如期而至，三四线城市风险敞口依旧存在。加上大量中小房企融资成本过高，短期偿债压力与去库存压力都挺大，假若市场未如期回暖而是持续低迷，诱发房地产金融风险并不能安全排除。
因此，上述问题应引起有关部门高度重视，未雨绸缪，做好房地产金融风险的防范工作。
(责任编辑：DF145)
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