3月27日上午9点,万科在深圳大梅沙总部举行2016年度业绩发布会。据消息称,万科管理层透露,将在业绩会上对董事会换届相关问题给予回应。
去年,在股权之争持续的情况下,先后经历了重组失败、恒大入股、华润退出等一系列风波后,万科的业绩并没有出现下滑,反而维持了升势。年报显示,2016年,万科实现销售面积2765.4万平方米,增长33.8%;销售金额3647.7亿元,增长39.5%。
万科的营收和利润也稳步增长。其中,实现营业收入2404.8亿元,增长23%;实现归属于上市公司股东的净利润210.2亿元,增长16%;每股基本盈利1.90元,增长16%。
事实上,虽然2016年国内房地产市场的总销售规模创历史新高,但繁荣的背后暗藏隐忧。
一方面,市场的分化加剧了行业的不确定性;另一方面,热点城市地价大幅上涨,“面粉贵过面包”屡见不鲜,透支了行业的长期增长潜力。
面对复杂的市场环境,万科同其他多数房企一样,也是主要通过合作的模式拿地。数据显示,2016年万科新增开发项目173个,其中59.5%是通过合作方式获取。
截至2016年底,万科拥有600个主要开发项目。其中,在建项目总建筑面积约5442.4万平方米;规划中项目总建筑面积约5296.9万平方米,保障了未来两年的开发需求。此外,万科还参与了11个城市更新改造类项目,总建筑面积约544.7万平方米。
股权之争对万科也并非没有影响。在年报中,万科表示,始于2015年7月的股权事件,令公司的经营管理短期内面临前所未有的不确定性。部分股东一度提议罢免全体董事、非职工代表监事,公司股价大幅波动,部分客户、供应商、合作伙伴、金融机构以及广大投资者也产生了诸多疑惑。
股权事件对万科的日常经营产生的冲击十分明显。在股权之争的影响下,万科此前连续占据的地产“一哥”地位或已被恒大取代。根据此前恒大发布的未经审核数据,其2016年全年合约销售金额约为3733.7亿元,同比增长85.4%,;全年合约销售面积约为4469万平方米,较2015年增长75.2%。不论是销售面积还是销售金额,恒大均已超越万科,成为新的地产“一哥”。
股权事件的影响还体现在团队稳定性上。“股权事件一度对公司的团队士气产生明显影响,增加了公司引进优秀人才的难度,”万科董秘朱旭承认,“在这样的背景下,事业合伙人机制发挥了关键作用,维护公司正常经营秩序,控制了人员大量流失的风险。”
万科曾于2014年推出项目跟投,将项目经营成果与员工利益直接挂钩。2016年,万科对跟投制度进行了完善,通过取消追加跟投安排、设置门槛收益率和超额收益率,保障万科优先于跟投人获得门槛收益率对应的收益,鼓励跟投人员创造更大价值。
从万科年报来看,跟投制度取得的效果还算不错。年报显示,项目跟投在加快项目周转、节约成本、促进销售等方面作用突出。截至2017年2月底,万科累计跟投项目308个,跟投项目从获取到首期开工、首期开盘以及现金流回正的平均时间明显缩短,营销费用率得到有效控制。
“公司衷心期盼股权事件能早日解决,使公司重新回到正常经营轨道。”万科在年报中表示。
不过,今年3月16日,恒大和深圳地铁签署战略合作协议,将14.07%万科股份表决权、提案权及参加股东大会的权利,不可撤销地一并协议委托给深圳地铁全权行使,期限一年。深圳地铁由此成为拥有万科表决权比例最高的股东。
值得注意的是,万科在年报中披露了一家名为Nexus Capital Management Limited(中文名为力信资本管理有限公司)的公司股东。该公司以投资经理的身份持有万科H股约1.52亿股公司 ,占万科H股股份的比例为11.54%,占万科总股份的比例为1.37%。
年报还显示,安邦持有的万科股权为6.73%,证金公司在去年第四季度减持万科约8153.5万股,占0.64%股权。截至去年底,证金公司尚持有万科A股票2.25%。
对于深圳地铁受让华润所持万科股份,成为万科重要股东,万科在年报中给予了高度评价,称“此举为双方共同推进‘轨道+物业’模式奠定了良好基础。”
“深圳地铁是目前国内探索‘轨道+物业’模式最成功、最市场化的轨道建设运营商。未来,结合深圳地铁的建设运营管理优势与万科的开发品牌优势,双方有望打造国内‘轨道+物业’标杆,实现向深圳以外的城市的扩张。”万科表示。
万科总裁郁亮称东京、香港等人口稠密大都市的发展过程表明,以城市轨道交通为骨干的公共交通优先模式(TOD)能够高效衔接周边城镇、周边城市群,增加核心都市圈住房有效供应、降低其居住成本。
核心城市土地供应日益紧缺的背景下,万科将继续携手合作方,积极探索包括TOD模式、城市产业升级在内的各类资源获取和开发模式,以突破增长瓶颈,实现持续发展。(来源:中国证券报)
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