由中国社科院财经战略研究院、城市与竞争力研究中心共同主办的“财经院重大专题研究成果《中国住房2016中期报告》发布会”近日在京举行。在会上，社科院下属院所房地产领域相关专家携手会诊当前中国房地产问题，共同把脉下半年房地产市场发展走势。
现在的问题是，除了经济增长速度、投资、消费受到房地产市场影响，更大的问题是，经济稳定、社会稳定也受房地产影响，因为房地产问题后面是债务风险和金融风险。由于购买住房需要大量货币，房地产的典型趋势是买涨不买跌。
从经济学基础原理来说，供求决定价格，按道理是相互作用的，但是房地产市场有特殊属性。现在房地产市场要去库存，中央希望开发商降价促销，但是一旦价格一跌下来，市场就不行了。也就是说，降价促销跟去库存模式相矛盾。
现在中国经济面临一个比较长时间的转型周期。我粗略研究过，世界各国房地产市场的定位，在近两百个国家和地区中，大多数国家的政府都运用房地产市场的两个功能：居住功能和经济功能，即通过房地产市场拉动经济增长。最后发现，
第二，房地产市场的走势。
现在总体来说是阶段性过剩，但局部市场分化很厉害。这个时候，房地产的周期也是扭曲的。
正常的房地产周期，是在大的上升过程中有周期性的波动，可是我们一下子走完了大的周期。如果扶持政策不出台，也许有一个几年的调整过程，但是自从去年政策出台后，市场出现明显反弹，区域市场出现分化和扭曲。
然而市场毕竟有其自身规律性，
《房地产蓝皮书》执行主编、社科院城环所副研究员王业强：下半年房价结构性上涨总体趋势稳中有升
2016年，从整个房地产市场形势来看，由于去年出台了一系列去库存的刺激政策，导致政策面和资金面全面宽松，推动了购房需求的集中释放，市场成交量迅速回升。今年上半年，开发投资和新开工面积增速已经触底回升，多数城市商品房成交量高于去年同期，部分城市单月成交量创新高。但是，二季度末出现了高位回落的迹象，预计下半年房地产开发投资增速会继续回落，虽然上半年新开工面积有了大幅增长，但总量没有太大突破，年内新开工面积不会有显著提升。
随着房地产市场的分化，一线及部分二线热点城市房地产政策开始收紧，由于前期需求的过度透支，成交量走高后，房地产将进入市场调整期。
如果没有认识到这种趋势，尤其是今年上半年对一二线热点城市操之过急地进行打压，很有可能会导致房地产市场表现进一步恶化。由于我国地域差距明显，房地产市场分化是必然趋势，市场的分化还需要市场消化。
限制市场交易，只会造成市场的更加扭曲。2016年上半年中国经济增速是6.7%，还是一种往下的趋势，这对房地产市场会产生向下的压力。
第二，货币与汇率问题。
近年来房地产价格飙升，至少在2012年之后，与货币超发关系密切。一方面经济增速不断下滑，实体经济利润回报不断降低，另一方面以房地产为代表的资产价格快速上涨，造成货币价格与资产价格过度背离，现在需要在两者之间找到某种平衡。
从历史经验看，有两个比较极端的例子，日本和俄罗斯。日本当时维持货币价值，放弃了资产价格，造成了房地产泡沫破灭。俄罗斯是另一种极端，放弃货币价值，拖住高企的房地产价格，造成货币逐步贬值。中国政府目前的汇率政策，不管是人民币盯住美元还是一揽子货币，都是在控制人民币贬值的速度，以时间换空间，找到均衡点，避免造成经济失控。现在要找到这样的均衡点是很难的，这也是我们急于调控一二线热点城市房价的背后逻辑。房价快速上涨是政府所不能容忍和接受的，房价的下跌又有可能引起经济失控，所以目前政策处于一种两难的局面。我们判断，房价快速上涨的局面不会再出现。2016年上半年货币政策在收紧，下降的幅度还非常大。这对房地产市场将产生一个向下的压力。
第三，城镇化问题。
中国城镇化水平在2012年已经超过了世界平均水平，目前从阶段的划分来看属于城镇化减速推进的时期。对于城镇化的预测，综合来判断，大概在2020年可达到60%水平。
从中央的城镇化政策来看，到2020年要解决“三个1亿人”问题。这“三个1亿人”中有1亿人口要实现在中西部地区城镇化，也就是说当2020年中国城镇化率达到60%时，新增的1.26亿人口中，中西部地区可能占到80%。中国城镇化未来的空间格局实际上是向中西部地区走，城镇化未来推进趋势重点在中西部地区。
问题的关键是：未来中西部地区城镇化能够支撑中国的房地产市场吗？中西部地区2011-2014年的城镇化率水平高于全国平均水平，但是在“十二五”期间，商品房销售面积占比是下降的，而东部地区是增长的。这就是空间相互冲突问题，中西部地区作为推进“三个1亿人”城镇化的主战场，与房地产市场的发展空间格局是相悖的。
第四，市民化问题。
现在有说法认为，通过农民工市民化解决房地产的去库存问题。但是，从新增流动人口和新增农民工的数量指标来看，2015年新增流动人口是负值，也就是说流动人口的绝对数是下降的。新增的农民工也是逐步减少的过程。
从2014年农民工市场化的意愿调查看，我们发现农民工进城的意愿在50%以下，意味着农民工市民化的意愿严重不足，也会对我国城镇化和房地产市场产生重大影响。
社科院世经政所国际投资研究室主任张明：货币因素是本轮房价反弹主要原因
我们的研究认为，本轮房价的走势，底部在2015年二季度。本轮的房价反弹中可以看到，按照官方数据深圳房价上涨了70%左右，上海大约是40%，北京、广州约为20%。如果看二线城市涨幅，领涨的包括南京、合肥、郑州、武汉，其它二线城市房价比较低，所以本轮反弹一个主要的关键词是“分化”。
本轮反弹跟过去有什么不一样？
本轮这波房价的涨速，各个城市非常不一样，我们特别关注上海和深圳的情况。通过走访上海、深圳的金融机构，我们发现有两方面原因。一是基本面的因素，深圳的房价上涨跟其基本面有很多不一样。二是金融面的原因，受到流动性推动的。
一是与杠杆有关系。过去一年房地产投资的杠杆从两倍多，就是30%的首付迅速上升到两倍以上，这跟2015年股市流失的场外配资非常相似。
二是国内过多流动性追逐过少的安全资产。现在安全资产太少了，很多金融大机构开始把自己的金融配置放在住宅地产和商品地产上，自然会推高房价。
三是资产价格的轮动。2015年中国股市经历了一次暴涨、暴跌，在股市获益的人把资金转出到两个方向，一个是到海外配置美元资产，二是就近配置房地产资产。本轮房地产涨得比较猛的一线城市都是金融市场比较发达的城市。
四是仅限于深圳，香港的资金流动炒作深圳的房地产。香港的房地产市场到了市场的高点，很多香港资金挪到内地来进行投资，深圳就是一个重点。
五是虚假交易。中国民营企业家向来融资很难，一线城市房价飙升的时候，通过制造虚假交易，哄抬房地产价格，可以把从银行的实际融资规模一下子陡然提高。
归纳起来，一线城市房价暴涨的六个因素中，有五个都是金融层面的流动性推动的，只有一个跟基本面有关系。
我们判断，经过上半年上涨之后，现在一线城市的房地产已经不再像一个必需品，越来越像金融品。如果房地产像金融品的话，未来价格不一定会暴跌，但是波动性会上升。
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