房地产依然是拉动经济增长的支柱产业，坐拥资源优势的一二线城市的房地产市场，尽管目前看起来有弹性空间，但三四线城市的商业地产，其供需矛盾和去化周期远甚于住宅市场。
商业项目经营不善关门倒闭的案例日渐增多，监管部门针对商业地产的政策时有调整。日前，工商银行上调个人商业住房贷款的首付比例，也被解读为金融机构已经提前感知到商业地产泡沫的风险。
相比于住宅，商业地产整体库存高企、去化周期长、泡沫更大是显而易见的。从统计数据看，2015年全国住宅、办公楼和商业用房这三类物业的待售面积(即库存)分别为45248万平方米、3276万平方米、14664万平方米，根据过去5年的销售测算，这三类物业的去化周期分别为21个月、46.5个月、54.3个月。也就是说，办公、商业用房去化周期分别是住宅的2.2倍和2.6倍，两者的去化压力远大于住宅。
中信证券的一份研报指出，中国商办物业的总量明显过剩，在2010年和2013年，商办物业经历了两轮跃进，多数时候，商办物业的开发投资增速要远大于住宅物业的开发投资增速。过去十多年中，我国商服用地一直占据房地产出让的30%上下，这同社会的真实需求很不匹配，从销售上看，商业地产占比只有10%。
为何商业地产会出现如此极不匹配的情况呢？上述研报解释了两个主要原因：第一，地方政府热衷于打造样板工程，尤其是二三四线城市大规模打造城市新核心，乐于建设摩天大楼和商业中心以跻身“金融中心”和“国际大都市”之列；第二，住宅用地供给受政策限制，商业用地则不受限，地方政府倾向于增加非住宅用地的出让以避免“政府靠卖地推高房价”的舆论。
上个月初，国务院办公厅正式公布《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》。其中提到，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地。这从侧面表明，政府意识到，商办类物业库存确实更为严重，住宅、办公、商业等土地供应本身存在严重的结构失衡。
日前，中国工商银行内部下发了《关于加强个人商用房贷款风险管理的通知》，规定个人商用房贷款首付比例由过去的50%调整到70%，商住两用住房的首付由45%调整到50%。对于这一调整，很多人指出，一方面是银行在自身不良和坏账压力下的调整动作，另一方面说明银行可能提高了对商住房泡沫破灭风险的预判。
易居研究院智库中心研究总监严跃进对记者表示，调高个人商住两用房的首付比例，原因在于此类物业的投资规模太大，泡沫明显，若不收紧，那么很大程度上使得银行呆账坏账的压力增加。工行此类做法会使得后续其他银行纷纷模仿。另外，对于此类商业项目来说，也意味着供应规模偏大，信贷收紧是为了降温，希望规范后续的交易秩序。
事实上，“个人商用房”这个概念本身就说明了房地产市场结构失衡。很多项目原本规划是做酒店的，但最后发现市场不好，所以改变为商住两用房，或者是酒店式公寓。目前可以看到城市中出现商办类用地改作住宅的情况十分普遍，但相反情况则几乎没有。
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