中国房地产业的“下半场”，企业生产方式开始从资产销售向资产运营转变。不仅是商业物业，随着一线城市宅地供给紧张，新增新房供给有限，一些企业不约而同将目光聚焦到存量住宅的运营上。龙湖、首创置业、优客工场、链家等公司都在探索存量住宅运营的盈利方向。而近期，随着万科吃下“全自持住宅地块”头蟹，一场开放股权合作、众筹建设出租房的实验更在酝酿之中。
对于习惯了拿地开发销售的中国房企而言，资产运营尚属技术短板，住宅的运营更是陌生领域，自持型新建住宅项目的操盘目前也缺少充分的制度安排。尽管如此，租房市场的蛋糕却悄然增至万亿量级，难度高、前景诱人，对选择这一赛道的企业而言，一场新的长跑才刚刚开始。
倘若RIETs模型暂时无法成立，开发商将如何运营这些不能散售的自持住宅？对此，万科集团副总裁刘肖有了自己的思路。他日前接受《第一财经日报》等媒体采访时表示，万科计划为上述两宗海淀自持商品房地块建立相应的众筹平台，将项目分成合作伙伴企业能够接受的份额，北京万科作为主要业主方负责房屋建设和配套引进及物业管理、配套经营服务，而众筹方则在早期进行投资，同时向北京万科提交相应的项目运营费用，在项目建设完成后企业员工可租赁相应房源，租金再由平台直接返回相应企业。
“自从拿地之后，我们也面临一些质疑，就是大家认为拿这块地算不过账来，企业无法实现自身的盈利。”刘肖说，上述办法是从传统的“开发销售模式”转变到“经营服务模式”，通过合作来破题，争取ZF、合作企业与开发商三方联动。回应本报记者关于盈利模式的问题时，刘肖说，万科若收取成本费用和比较低管理费，能够直接平摊拿地与建安成本，未来计划是通过运营管理费盈利。在合作企业选择上，北京万科的标准是规模以上的高精尖科技公司。更为具体的设想是，方案可以是以一个住房单元或是一整栋楼作为最小份额，对众筹伙伴开放项目使用权、租赁权及资产增值权，也可以是通过项目合作运营公司的形式进行股权合作。
长期自持型商品住房尚属新生事物，合作模式运营这类资产更是前所未有的新的尝试，未来权益如何分配、回报如何保障，这些都是企业今后需要回答的问题。但刘肖表示，万科此前有相对充足的资产运营经验，而项目地处住房供不应求的海淀区，因此对项目前景具备信心。
(原标题：从卖房到租房 万科龙湖等房企抢滩租房市场)
(责任编辑：DF318)
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