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周六一早央行就发了个新政，有关存量房贷（老贷款），于是承包了整个周末楼市所有的讨论。存量房贷要全面过渡到LPR政策，房贷全面换轨！（以下LPR皆指五年期LPR，就不要抠字眼了！）
先说结论：
第一， 存量贷款转LPR，一定要选浮动利率，不要固定利率。
第二， 新房贷款，尽量把时间往长了贷款，后面的利率会很舒服。
这个新政出台其实不意外，在情理之中，就是房贷的浮动利率也要市场化，跟随LPR波动，只是没有想到来的这么突然。
我相信还有少部分朋友还不太清楚LPR怎么回事，这里再简短的说明一下。
简单说明LPR
以前的贷款用基准利率，然后根据行情进行上浮或者下浮调整。基本上央妈说基准是多少就是多少，总体来说是家长说了算，孩子们跟着干，最多在微观政策上有些不同。
LPR是20家银行根据市场当时的情况报价，最后打平均得出，更加贴近市场，也能更好的为实体经济服务。这个LPR每个月变动一次，最近一次是4.8%。（当前基准利率是4.9%）
现在的新房贷款政策是就是最新一次报价的LPR+基点形成。比如目前南昌楼市不少是5.88的利率，就是之前基准利率上浮20%。那么换算成现行政策就是，LPR+108个基点。（4.8+1.08=5.88）
加这108个基点就是保证房贷利率不变，维持楼市稳定。新房贷款的这个基点会随着每个月报价不同而变化。举个栗子，打比方下个月LPR变成了4.7，有可能银行就会加点118个，保证房贷=5.88%。
好了，以上是新房房贷，都是前几个月的政策。周六的政策讲的是存量房贷，就是那些曾经用基准利率的老方式发放的贷款，也要和LPR接轨，进行转换。
周六的房贷新政说了什么？
新政讲了几个重点：
1、元旦以前的贷款全部要转新办法计算，元旦以后废除老办法，不再采用基准利率贷款。
2、划重点：公积金贷款不进行LPR转换。
3、明年3月开始进行协商转换，标准就是老合同的最新利率转换到LPR+基点之后，房贷利率不变。
4、可以协商选择固定利率或者浮动利率，其中浮动利率的办法和以前一样，一年一变。一旦选定，终身不变，概不后悔。
虽然把重点划出来了，但是有些朋友对于贷款毫无基础，可能还是有些难理解。比如我可以先解释下，利率一年一变这个事情。
以前的贷款也是一年一变，只要基准利率在今年变动了，明年你的贷款就按照最新变动的利率执行，利率涨月供就变多，利率跌月供就变少。这个政策，新政也是同样，只不过基准利率换成了LPR，重点是一年变一次。
比如我的贷款是按照基准利率4.9%办的，明年1月基准变成了4.5%，但是我明年一年还是按照4.9%来还月供，等到后年我才能按照4.5%来还月供。
如果是明年12月变成了4.5%，我依然是后年按照4.5%来还月供。反正一个自然年内的变化，要在下一个自然年才生效。如果变动多次，生效那个最新的。
对于我们普通人来说，直接理解LPR就是新的基准利率就好。
新政利率如何转换？
基础问题讲完了，我们开始算账，存量房贷新政到底是如何转换的，就拿我自己的两套房贷来举例最恰当了。
我自己的两套贷款都是老办法发放的，都要并轨到新政。一套是下浮利率，一套是上浮利率，巧的是浮动比例都是15%。
之前那套是85折利率，基准利率4.9%，而我的还贷利率就是4.165%，对比最新的LPR4.8%，其中差额0.635；转换成新政之后，我的贷款利率就是LPR-0.635。
新的那套是上浮15%的利率，还贷利率是5.635，与LPR的差额是0.835，转换新政之后，我的贷款利率是LPR+0.835。
如果明年要重新签订合同，那合同上的利率数字就是上面两种。划重点：这个差额，很重要，未来固定不变，只变动LPR！
新政、老政的区别在何处？
那么，新政和老政的相同和不同在哪里呢？
相同的在于，都有一个不断变化的基值，老的是基准利率，新的是LPR。（直接理解基准利率=LPR）
相同的还有，都有一个固定不变的差值，老政的是上浮、下浮的固定比例，永远不变，曾经7折的，以后永远7折；曾经1.2倍的，以后永远1.2倍。
新政是固定差值，在转换新政之后，差值是负数的，永远都是负数，差值是加点的，这个加点也永远不变。
老贷款：基准利率 * 固定比例（上浮或者下浮）
新贷款：LPR + 固定差值（正数或者负数）
不同的在于，老政的变动是按照比例浮动的，而新政是按照固定差额变动，我们算笔账，就会清楚其中的味道！
假设20XX年，我国LPR降到2%，我们分别算算新政和老政的利率情况。
如果是老办法，就是基准利率降到2%，我的第一套贷款利率就应该是2*0.85=1.7,；我的第二套贷款就是2*1.15=2.3。
如果是新政，LPR为2%，我的第一套贷款是2-0.635=1.365；我的第二套贷款就是2+0.825=2.835。
一目了然，执行新办法后，如果LPR下行，当初打折的利率的合同折的更狠了，月供更便宜了。当初上浮的合同，其实不如老办法划算。
那么如果LPR上行呢？结果刚好相反，利率打折的合同不划算，利率上浮的朋友会相对占到便宜。
LPR上行的账我们就不算了吧，因为在我的概念里，长周期看上行的概率非常低。就如昨天文中所说：虽然利率会挣扎、波动，时高时低，但是大趋势是一路往下的。
所以那些吃到打折福利的朋友，在新政之下会继续享受新的福利；而利率上浮的朋友，就…………
关于新政的个人想法
关于新政就解释到这里，下面聊一聊个人想法。
第一，这个转换在明年8月底完成，期望明年LPR不要大幅波动，如果往下波动，打折合同的差值会缩小，上浮合同的差值会加大，对谁都不好。但是往上波动，对大家都好。
不过往上波动的可能性小，个人猜测会尽量平稳，转换完成之前，大幅波动的话，大家心里怨念就多了。
第二，对于楼市本身来说，其实影响并不是很大，信贷的出口没有对准楼市，转换新政也是平稳过渡，也是针对存量房贷的。
第三，对于楼市来说，新房贷款的政策更加能够左右行情。现在的贷款是LPR加点，就是房贷的利率高于市场利率，这就是信贷对楼市不友好的直接证据。
如果有一天新房贷款的利率变成了LPR减点，就是房贷利率低于市场利率，那么请注意，信贷很大概率是把出口对准夜壶了……
也就是说LPR走低并不是最重要的那一环，因为现如今上浮20%的利率，可能和几年前的基准利率差不多。重要的是房贷与市场利率的关系，就像之前是上浮和下浮一样，这个才是重点。
可能有些绕，有基础的朋友可以轻易理解，如果不是那么好理解，就多读几遍吧！
长期看LPR会持续走低
为什么对于LPR会持续走低如此有信心？
因为所有那些经济发展程度走在我们前面的国家，都走上了这个道路，零利率甚至负利率。而那些刚刚起步，百业待兴的国家，比如柬埔寨，还能看到似曾相识的高利率。
经验虽然是这样，背后的道理是什么呢？
经济发展程度越高，都不约而同的产生了同一种现象，就是人力成本的激增。人的名堂越来越多，福利和保障相对之前越来越完善，整体的成本涨了很多。
整个社会运行的成本激增，生产所需的生产资料总体成本也在激增，如果融资成本依然高企，这个社会或者国家的产品是毫无竞争力的，融资成本必须下降，才能符合社会利益。
而且本身剩余价值增多，社会资本增多，资本相对来说就不是那么值钱了，所以利率还是要走低。（利率，就是钱的价格。）
核心总结，必看！
不管怎么说，新政的执行还是在发放福利，因为煞费苦心搞出来的LPR，其目的就是要降低社会的各项利率成本，LPR的出生就是带着不断走低的天然属性的。
虽然上浮的朋友打折幅度不如原来的办法多，但是总体国家就是想执行新政，慢慢的给你降低利率，减少月供啊。
最后，扯了这么多，总结两条核心的执行方法。
第一， 存量贷款转LPR，一定要选浮动利率，不要固定利率。
第二， 新房贷款，尽量把时间往长了贷款，后面的利率会很舒服啊。
今天就说到这里，我是老罗，全南昌人民的置业顾问！还有疑问的，可以添加洪小楼微信（文末二维码），再找我咨询！
PS：公积金贷款依然按照原办法不变，执行公积金利率，本身就是一个非常便宜的利率，如果未来大环境利率下降，公积金利率肯定也会跟着降，应该会一直比商业利率便宜。
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