根据融360大数据研究院11月28日发布的《2019年11月全国房贷市场报告》显示，2019年11月，全国首套房贷款平均利率为5.53%，环比上涨1BP，为相应期限LPR加点68 BP；二套房贷款平均利率为5.85%，环比上涨1BP，为LPR加点100BP。

买房是人们绕不过的话题，房价的高企让人又爱又恨，没买的希望能降一点好上车，已经买了的希望还能再涨一点，更多人等不及降价就迅速倒向了买房这一边，因为担心还会再涨。

一、利息≈本金

朋友小L就是在这样的背景下匆匆加入购房大军，可能介入的时机并不理想，他上车的时候正是房贷利率上浮力度最大的时候。6.37%，小L的房贷利率在基准利率的基础上上浮了30%。

房贷压得小L喘不气来，虽然小L夫妻两人工作都还不错，但是每月收入刨去房贷和必要的生活支出，就所剩无几了。他们不得不砍掉了每周一次的外出大餐，减少夜宵的次数，买一件衣服也要考虑再三。总而言之，房贷已经压缩了生活品质。

小L算了一笔账，同样是贷款100万，25年，相较于如今的首套房贷款平均利率5.53%，他要多付出15.37万元的利息。总共贷款100万，而利息就100.13元，利息比贷款还多1300元。

房贷100万，贷款25年

小L不禁苦笑：“我可能被套住了。”

二、上浮比例是不会改变的

像小L这样“高位接盘”的人不在少数，前两年因为银行资金面较为紧张，贷款利率上浮的力度较大，在这一时期贷款买房的人往往申请下来的贷款利率都要上浮20%~30%。而进入2019年以来，世界多国为了刺激本国经济的复苏，纷纷踏上降息的通道。我国虽然没有降息但2018年至今多次降准释放了足够的流动性，间接降低了市场利率，银行下调房贷利率也是应有之义。

有些人可能要问了，银行房贷利率下调了，在还房贷的利率可以跟着下调吗？

很遗憾，只有在央行基准利率调整的情况下，才能影响到正在还贷款的人的每月还款额。房贷办理下来以后，房贷利率的上浮或者下浮的比例是不会变的。

所谓的央行基准利率就是人民银行公布的商业银行存款、贷款、贴现等业务的指导性利率，而各个商业银行可以在央行基准利率的基础上上浮或者下浮一定的比例。

举个例子，目前的央行基准利率是4.9%，小L的房贷利率是上浮30%即6.37%，现在申请房贷所在的X银行房贷利率上浮15%即5.635%，此时小L的房贷利率不随着变化；而假如央行基准利率调整为4.8%，那么小L的房贷利率=4.8*1.3=6.24%。

因此，在央行基准利率没有发生改变的时候，在还房贷利率是不会改变的，该还的房贷一分也少不了。

三、如何减少利息支出？

短期来看，央行不会降息，因为还有很多确保流动性充裕的手段，比如这次的LPR，比如普遍降准等等。那么，已经背负房贷的“房奴”们有什么办法可以减少利息支出呢？

1、LPR利率下调

11月20日，中国央行公布了最新的贷款市场报价利率（LPR）报价：1年期品种报4.15%，5年期以上品种报4.80%，均比之前降低了5个基点。一年期LPR主要是企业贷款成本，而5年期LPR基本代表了房贷利率的走势，5年期LPR的降低5个基点，意味着一百万房贷的月供将会减少31元左右利息支出。

不过，LPR利率下调对于2019年10月8日之前申请房贷的购房者不会产生任何影响，主要利好10月8日之后申请房贷的购房者和准备购房群体，因为以LPR为定价基准的房贷利率新政是从10月8日开始实施的。不过银行的利率一般是一年调整一次，不会因为LPR下降了，马上就降低购房者的房贷利率。

2、提前还款

同样受市场流动性宽松的影响，资金利率价格整体下行。根据普益标准监测数据，今年10月份，银行理财产品年化平均收益跌破4%，已降至3.99%。也就是说，6.37%的房贷利率与银行理财产品平均收益率存在2.38%的利差。

这意味着如果有一百万的资金不提前还款而去做理财的话，每年将损失2.38万元。而且我们知道，还贷前期的月供中利息是占大头的，此时提前还款最划算。

假设小L提前还款10万元，那么每月月供可以减少687.88元，而且可以节省利息支出91916.44元！

提前还款10万元

所以，如果理财能力较弱或者没有较好的理财渠道的话，提前还款不失为一个好的选择。不过，需要注意的是银行对于提前还款是需要收取违约金的，一般收取三到六个月的罚息，各个银行规定不同，以房贷合同约定为准。

3、办理商转公积金贷款

所谓的“商转公”，就是商业贷转公积金贷款。众所周知，公积金贷款的利率是十分低廉的，买房贷款的首选无疑是公积金贷款。但是公积金贷款限制较多，很多人可能一开始申请房贷时条件不允许只能选择商业贷，还贷时发现又满足了公积金贷款的条件，这时就可以申请办理“商转公”。

不过，“商转公”同样是有门槛的，只能纯商贷转为纯公积金贷，组合贷是不能申请“商转公”的，同样纯商贷部分转为公积金贷也是行不通的。而且受公积金贷款额度的限制，“商转公”的额度不能超过自身的公积金贷款额度上限。

需要注意的是，并不是所有的城市都支持“商转公”，具体的需要咨询当地的公积金管理中心。

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