结束了资本博弈兵戎相见的万科A(000002.SZ)，对调控持续升级下的中国房地产拐点带来的巨大冲击，心知肚明。
8月份，销售金额和销售面积在基数并不高的情况下，创下今年除2月以来最低；去化率仅为47%，大幅低于上半年55%~65%的去化率。背后，是万科在一二线城市600多个项目都面临着较大的调控压力。
而向长租公寓、物流地产、商业地产等方面的多元化转型，也面临着极大的考验。以至于万科董事局主席郁亮也不得不冲口而出：以“活下去”为最终目标。
前路漫漫，胜算几何？9月26日，《投资者报》记者多次拨打郁亮与万科总裁祝九胜的电话，并以短信询问，但截至发稿前均未得到相关回复。
万科投资者关系总监赵旭翔在9月7日的万科经营情况电话会议上披露，7月份万科的去化率为51%，而8月份仅为47%。与上半年55%~65%的去化率水平相比，这样的销售情况无疑下滑严重。
赵旭翔称，低去化率的主要原因是万科在一二线城市的600多个项目都面临着较大的调控压力。受限购限贷等因素的影响，即使开工推盘都顺利进行，最终销售情况可能也不理想。如果调控政策未放松，那么销售难度可能还会逐渐加大，去化的难度也会不断提高。
赵旭翔详细解释，万科8月份平均认购时间是半个月，如果半个月不能卖到30%就已经是较差了。同时个人按揭贷款的上升幅度在缩小，8月份销售中29%以上是一次性付款，按揭平均首付成数为4.6成。客户自有资金比例较高，获得信贷资金比例较小是去化率走低的核心原因。而按揭贷款额度问题在于很多城市贷款限制条件较多，执行较为严格，这与整体银行监管态度有关。
当然，如果把“收敛”和“聚焦”落实到万科行为中，很明显的两条路径是：拿地放缓与扩大多元化。
8月份，万科新增项目20个，权益建面261.2万平方米，同比下降33.1%，环比下降40%，支付权益价款164.4亿元，同比下降45.4%，环比下降35.4%。
而在多元化方面，自今年万科宣布要转型城乡建设与生活服务商后，其在长租公寓、物流地产、商业地产等方面的布局不断加大。
但多元化转型往往说易行难，并非一朝一夕就能实现，这对当下转型中的房企而言，都是极大考验。联昌国际证券香港及大陆地产研究主管郑怀武此前曾对《投资者报》记者说：转型需要时间的，就算万科也好，利润的贡献从住宅地产以外未来两到三年看不到可以超过10%。
“房地产板块贡献目前占开发商95%，其他板块贡献，未来五到十年可能会达到20%~30%占比，而短期两三年是无法达到的。”郑怀武说。
(责任编辑：DF395)
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